現(xiàn)金流壓力加大,負(fù)債率上升

6月11日,保利地產(chǎn)(600048.SH)的一紙公告,再次引起各界關(guān)注。公告發(fā)布保利在今年5月份新增5個項目,分辨在成都、上海、廣州、南昌等城市再次獲得多宗土地,5個項目土地成交價合計超過55億元。

　今年3月頒布定向增發(fā)7億股融資96億元的保利地產(chǎn),且調(diào)低上海樓盤售價,在成都、南昌置地,顯示保利地產(chǎn)開端把眼光轉(zhuǎn)向二三線城市。

房產(chǎn)調(diào)控加速保利轉(zhuǎn)向

近幾個月來,受新“國十條”、“京十二條”及其他一系列針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策影響,加之關(guān)于房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅的討論之聲不絕于耳,房地產(chǎn)市場開端了一路低迷。

有數(shù)據(jù)顯示,5月份,全國商品房銷售面積6777萬平方米,比上月減少1274萬平方米,降落15.8%;全國商品房銷售額3335億元,比4月減少1113億元,降落25.0%。

“至于成交額,那就不用看了,基礎(chǔ)上所有的城市都在下跌,有的城市成交量跌幅甚至超過50%,尤其是一線城市,下跌幅度更大。”銀河證券分析師丁文如是告訴《華夏時報》記者。

保利證券事務(wù)部人士對本報記者表現(xiàn):“目前一線城市中心腸區(qū)抗跌性還是比較強的,郊區(qū)地區(qū)跌幅相對較大,調(diào)控后果也更明顯。具體銷售情況我們也正在觀察。對于二、三城市,企業(yè)拿地重要還是看這些城市是不是有地塊推出,作為企業(yè)是不是能拿到。”

盡管今年3月份,國家重磅推出“78家央企退出令”,除去這78家央企,還有16家金融危機后的地產(chǎn)大鱷蓄勢待發(fā)。

正是在這種形勢下,保利地產(chǎn)今年加大力度轉(zhuǎn)向二三線城市。今年上半年,保利更是一口吻新增將近20塊地皮,其中二三線城市現(xiàn)有土地儲備已經(jīng)占了所有現(xiàn)有土地儲備的六成。根據(jù)公司公告,公司5月份獲取的土地成本與此前的土地市場價格相比大幅降落,增值性強。

“當(dāng)前房產(chǎn)調(diào)控直指一線城市,一線城市房市走弱,且拿地競爭激烈。在一線城市拿地中,又以央企拿地最為堅決,一方面是央企不計成本地拿地,另一方面是由于高地價高成本造成的盈利空間縮水,公司策略調(diào)劑方向轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市是必定選擇。”中郵證券分析師程毅敏告訴記者。

除去二三線城市的土地成本較低,另一不具名分析師還表現(xiàn):“因為二三線市場發(fā)展相對安穩(wěn),投機性和投資性購房相對較少,自住需求較大,在國家出臺多項政策嚴(yán)格打擊投資和投機購房的前提下,此種做法收益更明顯也更保險。因此,加大二三線城市的配置成了上市房企的必定選擇。”

其實,不難發(fā)明,龍頭地產(chǎn)進軍二三線城市蓄謀已久。2009年,保利二三線城市銷售收入首次超過一線城市,銷售額中一線城市約占47%,二三線城市占53%。

現(xiàn)金流從何而來?

一邊是商品房成交量的下滑、降價售樓,一邊是新地的不斷購置。于是,保利地產(chǎn)現(xiàn)金流充分與否被提到臺面上。

程毅敏告訴記者:“地塊儲存是地產(chǎn)公司的核心競爭力,而在2008年金融危機之時,保利就有逆市二三線城市拿地的公司策略,并在2009年因為高銷售面積、高單價,獲利相當(dāng)豐富。有了這樣的歷史經(jīng)驗,加之嘗到了逆市拿地的甜頭,儲備了不少現(xiàn)金。于是,也就有了你現(xiàn)在看到的保利在二三線城市頻頻呈現(xiàn)的地王現(xiàn)象。”

面對現(xiàn)金儲備壓力,記者通過多家上市房企輾轉(zhuǎn)懂得到,由于2009年寬松的信貸政策,加之2009年全國商品房銷售面積大幅度增加,極大進步了開發(fā)商的銷售回籠速度,一些龍頭房企現(xiàn)金流有明顯改良。2009年,保利地產(chǎn)實現(xiàn)光營業(yè)收入就有229.87億元,凈利潤達(dá)35.19億元,新拓展項目38個。

但從2010年第一季報上看,保利地產(chǎn)賬面金額138.7億元,凈負(fù)債率為65.59%,公司一季度末每股現(xiàn)金流為-0.39元,每股經(jīng)營現(xiàn)金流為-4.27元。公司現(xiàn)金流動速度較快,負(fù)債率也在上升,現(xiàn)金壓力開端凸顯。

“我們每年每月甚至每日都有一個現(xiàn)金測算,拿地的資金確定是在可控范疇之內(nèi)的。”上述保利證券事務(wù)部人士稱。