四地產(chǎn)巨頭:今年樓市成交或降4成 房?jī)r(jià)跌回去年
任志強(qiáng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)兩極分化 新政已施展作用

　　隨著“新國(guó)十條”配套政策《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）的實(shí)行，購(gòu)房政策再次細(xì)化，表達(dá)的不僅是國(guó)家打擊炒房者的決心，“貸款”與“買(mǎi)房”在新政下成為了相互制約的兩個(gè)因素。貸款審批通過(guò)，若住建委拒絕過(guò)戶(hù)，銀行則拒絕放款；買(mǎi)房人以家庭盤(pán)算，房屋超過(guò)一套，銀行貸款則必將加碼。

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　　面對(duì)復(fù)雜的政策調(diào)控，銀行選擇了嚴(yán)格履行、購(gòu)房者選擇了張望、中介面臨著漫長(zhǎng)淡季的開(kāi)端，而擔(dān)保公司的某些業(yè)務(wù)則成為生逝世大限，正如某位商業(yè)銀行人士所說(shuō)，作為普通購(gòu)房者，能得到的最大優(yōu)勢(shì)就是盡量盡快控制規(guī)矩。

　　京城推“認(rèn)房過(guò)戶(hù)”政策

　　在北京工作多年的王先生在今年“五一”之后，為自己購(gòu)置了一套120平米的婚房，為了與在外地的父母保持“一碗湯”的距離，王先生為父母在同一個(gè)小區(qū)選擇了一套70平米左右的住房。由于王先生收入較高，并且非常穩(wěn)固，于是兩套住房同時(shí)簽約，都以王先生的名義購(gòu)置并申請(qǐng)貸款，兩套住房貸款銀行審批都順利通過(guò)，王先生是首次購(gòu)置住房，銀行在審批過(guò)程中，第一套按照首次購(gòu)房條件來(lái)申請(qǐng)貸款，第二套則按照二次購(gòu)房來(lái)申請(qǐng)，王先生拿著所有的手續(xù)到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，卻被告訴，2010年5月1日以后，以家庭為單位，累計(jì)購(gòu)置的兩套以上的住房，只有第一套可以過(guò)戶(hù)，其余均拒絕過(guò)戶(hù)。王先生非�？鄲�，目前履行的先抵押后放款的制度，過(guò)戶(hù)手續(xù)沒(méi)有辦好，即使銀行貸款審批通過(guò)了也無(wú)法放貸。

　　鏈家地產(chǎn)分店店長(zhǎng)趙大治告訴記者，以今年5月1日為界，不論之前是否購(gòu)置過(guò)住房，購(gòu)置過(guò)幾套住房，在5月1日之后，以家庭為單位，持續(xù)購(gòu)置兩套以上的住房并需要過(guò)戶(hù)的，也只有第一套可以過(guò)戶(hù)。同時(shí)，這種政策不僅針對(duì)貸款的客戶(hù)，對(duì)于全款購(gòu)置房屋的客戶(hù)同樣有效。

　　“這種‘認(rèn)房過(guò)戶(hù)’的政策是北京市政府發(fā)出的規(guī)定，規(guī)定的期限大約在2-3年�！鄙鲜鲢y行消息人士指出，2-3年內(nèi)，限制過(guò)戶(hù)必將對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生的把持效應(yīng)將會(huì)很明顯。

　　銀河證券分析師任承德對(duì)于此政策實(shí)行的時(shí)間也持有類(lèi)似的見(jiàn)解，把持過(guò)戶(hù)實(shí)際上也把持了放貸，把持放貸也就把持了相當(dāng)一部分投資需求，二套以上房貸的壓縮是長(zhǎng)期的，雖然短期的效應(yīng)會(huì)更強(qiáng)一些，政策的履行時(shí)段，取決于銀行大劑量融資后的情況，融資后銀行放貸的激動(dòng)就會(huì)起來(lái)，到時(shí)還要取決于上層監(jiān)管機(jī)構(gòu)的態(tài)度。

　　而對(duì)于受政策影響面最大的房屋中介則大多認(rèn)為，這種變相的“限購(gòu)令”并不會(huì)保持太久，金隅萬(wàn)嘉房屋中介的王晨告訴記者，這種限制過(guò)戶(hù)的政策只是暫時(shí)的“救急”政策，不可能長(zhǎng)期履行。

　　18歲有權(quán)單獨(dú)擁有住房

　　對(duì)于以家庭為單位認(rèn)定二套房的具體規(guī)定和限制，在新政之下正式出臺(tái)，《通知》指出，各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)根據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下，包含借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

　　也就是說(shuō)，在家庭成員中，配偶和未成年子女的住房均算做家庭的住房，而家中成年并且沒(méi)有住房的子女，在購(gòu)置住房時(shí)，則可以享受第一套房的待遇。

　　“家庭的概念被細(xì)化的界定了。”趙大治給記者舉例道，如，一家的戶(hù)口本上有五個(gè)人，父母、成年已婚購(gòu)房的姐姐、成年未婚未購(gòu)房的弟弟和未成年的弟弟，所居住的房子在未成年的弟弟名下。這個(gè)戶(hù)口實(shí)際可以看做三個(gè)家庭，父母與未成年的弟弟、成年已婚購(gòu)房的姐姐及成年未婚未購(gòu)房的弟弟，其中成年未婚未購(gòu)房的弟弟在購(gòu)房時(shí)則可享受第一套房的待遇，而另一個(gè)未成年的弟弟成年后再次購(gòu)置住房時(shí)，則需要按照第二套住房來(lái)算。

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