銀監(jiān)會專項調研稱，我國房屋產(chǎn)權70年阻礙“以房養(yǎng)老”

　　1.67億老人能否“以房養(yǎng)老”

　　“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門銀監(jiān)會相關負責人表示，由于我國現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。

　　據(jù)記者了解，我國目前有1.67億老年人，其中80周歲以上的高齡老人1899萬人。此前不少國家為應對人口老齡化而采取的“以房養(yǎng)老”措施，再次被提上日程，成為市民關注的焦點。那么，什么是“以房養(yǎng)老”？商品房70年產(chǎn)權會否影響“以房養(yǎng)老”？

　　“以房養(yǎng)老”可看做是“倒按揭”

　　“1.67億老年人，其中80周歲以上的高齡老人1899萬人，大中城市空巢家庭達到70%%。”這是民政部部長李立國日前透露的最新數(shù)字，而數(shù)字的背后是嚴峻的養(yǎng)老形勢。在日前召開的全國社會養(yǎng)老服務體系建設推進會上，“以房養(yǎng)老”這個老話題被再度提起，民政部副部長甚至將其納入下一階段工作的引導方向之一。

　　什么是“以房養(yǎng)老”？著名財經(jīng)評論人士水皮最近一直在關注這個問題，他認為，以房養(yǎng)老的核心就是倒按揭。也就是說，房屋擁有者將現(xiàn)有住房抵押到金融機構，之后按月從金融機構領“工資”，并且繼續(xù)在原房屋居住，待房屋擁有人去世后，金融機構收回房屋產(chǎn)權。倒按揭與房屋按揭不同，房屋按揭是將房屋抵押給金融機構，金融機構根據(jù)目前市場情況對房屋價值進行評估，并向借款人提供貸款，未來房子升值，借款人具有房屋產(chǎn)權，享受房屋增值收益。而“以房養(yǎng)老”是“倒按揭”，和傳統(tǒng)的按揭是相反的模式。

　　“目前制約倒按揭最重要的因素是對于房屋價值的評估。”陜西建祥物業(yè)代理有限公司負責人李連源如此認為。

　　70年產(chǎn)權成“以房養(yǎng)老”阻力

　　“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老方式在國外已經(jīng)成熟，但在我國推行還面臨一個特殊的情況，即我國商品房只有70年產(chǎn)權，70年后如何續(xù)權還是未知數(shù)。“商品房住宅的70年產(chǎn)權成為制約以房養(yǎng)老的最大阻力。”陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學也有這樣的疑問，這也與銀監(jiān)會專項調研的結果不謀而合——其負責人稱：“如果是房價上行期，以房養(yǎng)老問題不大，可如果遇到房價下行期，有可能遇到其他問題”。

　　目前，商品房執(zhí)行的是房屋所有權和土地使用權相結合的房改制度，這種管理制度凸顯的問題是，土地自身的價值不斷升值，而地面上的建筑物則隨著居住年限的延長而折舊。不過，水皮認為，按照目前的最新論斷以及相關法規(guī)規(guī)定，70年之后只要是普通住宅，應該依然會是業(yè)主的產(chǎn)權，房屋產(chǎn)權有望永久化；如果是商業(yè)類住房，在繳納一定量的土地出讓金后，也會擁有該房屋的產(chǎn)權。“我們現(xiàn)在最盼望的是以房養(yǎng)老政策快速出臺。也許這樣的政策并不完善，但該政策的實施有利于緩解我國的社保制度和財政壓力，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”水皮這樣呼吁。

　　而李連源表示，“以房養(yǎng)老”涉及到多部門監(jiān)管的問題，包括保監(jiān)會、房地產(chǎn)部門等，其政策目前還不明朗，暫時無法預測什么時候實施。值得注意的是，現(xiàn)在不少保險公司、房屋中介公司、銀行等都在關注這個政策的破繭。

　　■專家釋疑

　　房價下跌不會影響“以房養(yǎng)老”

　　著名財經(jīng)評論人士皮海洲認為，房價即使未來出現(xiàn)下降，其降幅也不會太大，以房養(yǎng)老仍然可以繼續(xù)實施。

　　王圣學認為，只要制度健全，房價出現(xiàn)小幅波動不會影響以房養(yǎng)老的實施，因為對房屋的評估是參照市場行為來進行的，如房價整體下行，評估價自然就適當下調，關鍵環(huán)節(jié)則在于以房養(yǎng)老在制度層面如何破題，這是最重要的問題。

　　■舉例算賬

　　80萬元房 20年養(yǎng)老每年可領4萬元

　　王先生今年60歲，假定陜西居民平均壽命80歲，那么，王先生可余壽命為20年，假設房屋估價100萬元，折舊后估值為80萬元，則王先生未來每年可領取養(yǎng)老金800000元÷20年=4萬元/年。

　　據(jù)了解，養(yǎng)老金的領取方式可分為等額領取、節(jié)節(jié)高、階段領取等多種方式，如考慮未來通脹因素，可選擇每年領取的養(yǎng)老金逐年遞增，以滿足養(yǎng)老消費需求。

　　■上海試點

　　出售自有房產(chǎn)換養(yǎng)老金

　　民政部副部長指出，要積極引導企業(yè)開發(fā)“以房養(yǎng)老”等服務市場。上海試點模式為老年人將自有產(chǎn)權房屋出售給公積金中心后仍住在原房屋內，出售款項在扣除房屋租金等相關費用后全部由老人支配使用。

　　■加拿大經(jīng)驗

　　抵押房屋給銀行后人處理房產(chǎn)還貸

　　在國外，“以房養(yǎng)老”是較為普遍的做法。加拿大、新加坡、美國、英國等都有各自的“以房養(yǎng)老”服務體系。加拿大超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時返還貸款。