2010年，中國房地產(chǎn)市場在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動顯著，大體可分為一季度的“高歌猛進(jìn)”、二季度的“大幅調(diào)整”、三季度的“低位回調(diào)”和四季度的“分化加劇”四個(gè)階段。那么，在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下，2011年，中國的房地產(chǎn)市場還有什么樣的調(diào)控嗎?房地產(chǎn)的價(jià)格又會演繹怎么樣的走勢?

　　去年房價(jià)不跌反漲

　　2010年，房地產(chǎn)市場的調(diào)控可謂是經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用。為遏制房價(jià)過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟(jì)手段包括不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國范圍內(nèi)提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等。行政措施方面，在部分城市限定家庭購房套數(shù)、限制外地人購房貸款、以問責(zé)省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實(shí)等。

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，2010年1~11月，全國120個(gè)城市住宅用地供應(yīng)和成交面積分別同比增加43%和40%。從地價(jià)水平來看，120個(gè)城市的住宅用地平均地價(jià)在7月達(dá)到去年以來的最低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上漲，其中9月達(dá)到去年以來的最高水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、新開工面積等供應(yīng)類指標(biāo)增速均顯著高于歷史水平，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趨勢(5~8月各月水平同比有所下降，但9月起恢復(fù)增長)。

　　價(jià)格方面，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，100個(gè)城市住宅(新房)平均價(jià)格在去年7~8月有所下跌，北京等十大城市5~8月房價(jià)累計(jì)下跌約3%。但9~11月，100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲，房價(jià)高位震蕩，北京等十大城市也普遍繼續(xù)上漲，僅同比漲幅有所縮小。

　　調(diào)控不會放松

　　在“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整、穩(wěn)定價(jià)格總水平”的大背景下，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不會放松，房價(jià)不穩(wěn)，政策不止。以下幾個(gè)方面需要重點(diǎn)關(guān)注：第一，貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，預(yù)計(jì)2011年全年M2增速和新增貸款目標(biāo)將分別為16%和7萬億元，加之信貸投向上的調(diào)整，將影響到房地產(chǎn)業(yè)的資金流入;第二，限購、限貸政策執(zhí)行放松的可能性不大;第三，保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成為新的重要著力點(diǎn);第四，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革將加快推進(jìn)，預(yù)計(jì)2011年部分試點(diǎn)城市落到實(shí)處的可能性很大。

　　而土地市場在2011年的供應(yīng)力度將繼續(xù)加大，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊競爭激烈。截至2010年11月底，全國僅完成18.5萬公頃土地供應(yīng)計(jì)劃的約65%，預(yù)計(jì)增加土地供應(yīng)仍將是2011年房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容。

　　房價(jià)漲幅將下降

　　2011年房產(chǎn)市場的供求關(guān)系將得到改善，價(jià)格漲幅下降。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型，在M2增長率16%、新增貸款7萬億元等一系列假設(shè)條件下，預(yù)計(jì)2011年全國商品房銷售面積和銷售價(jià)格將分別達(dá)到11.2億至11.4億平方米之間和5466元至5496元/平方米之間，增長率區(qū)間分別為8%~10%和8%~9%。雖仍保持增長，但增幅不及2010年全年預(yù)計(jì)水平。由于2010年新開工面積規(guī)模和增速均創(chuàng)歷史新高，加之保障性住房建設(shè)力度繼續(xù)加大，預(yù)計(jì)2011年全國施工面積將達(dá)到48.6億至51.9億平方米。隨著2010年新開工項(xiàng)目的逐漸入市，未來供求關(guān)系將得到改善，這也將促進(jìn)價(jià)格水平的平穩(wěn)。

　　而從區(qū)域分布來看，城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度加大，將持續(xù)增強(qiáng)交通節(jié)點(diǎn)城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)城市帶的逐步成熟，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來更多機(jī)遇，不同區(qū)域的分化將更為顯著。除北京、上海、廣州等中心城市外，其周邊的中小城市也將顯著受益。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，保障性住房建設(shè)力度繼續(xù)加大，住房供應(yīng)“雙軌制”將逐步形成，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加分化。

　　而從不同物業(yè)類型來看，普通商品住房代表的自住型需求將長期大量存在，價(jià)格有望較為平穩(wěn)，而高端住宅在滿足高收入群體的特殊需求上具有不可替代性，未來價(jià)格有可能更大幅度地攀升，而商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營性物業(yè)，其供求與住宅市場存在顯著差異，不同物業(yè)的分化將更加明顯。