12月20日最后期限，房地產(chǎn)信托全面自查如火如荼。

　　“地主家也沒余糧了”，這是這個冬天的橙色警報。

　　“你知道浙江綠城的負債率有多高?”12月15日下午，在一次私下交流中，華東一家信托公司的中層語帶神秘地說道，說出來你都不敢相信，“不是100%，也不是200%，而是更高!”

　　事實上，多位業(yè)內(nèi)人士告訴理財周報記者，“綠城缺錢的事情在業(yè)內(nèi)已經(jīng)不算秘密。”另外一家房地產(chǎn)上市公司財務(wù)總監(jiān)向記者分析，因為資金問題，綠城集團已經(jīng)主動開始了戰(zhàn)略調(diào)整。今年下半年，綠城已與浙江能源集團、浙江鐵投、浙江國信、西子集團、海爾集團等建立長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作模式。

　　合作模式是指戰(zhàn)略合作伙伴出錢拿地，綠城負責(zé)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、營銷管理甚至物業(yè)服務(wù)等工作。從而可以從很大程度上繞開資金短缺問題。

　　理財周報零售銀行實驗室監(jiān)測到，目前以綠城房地產(chǎn)為主體在運行的有6款信托產(chǎn)品。成功為綠城輸血近42.6億資金的信托投資者，如果看到如此高的負債率，不知作何感想。

　　綠城這6款理財產(chǎn)品其中有三款是純貸款投資信托類型產(chǎn)品，另一款則是房地產(chǎn)投資類型。上海國際信托為綠城募集貸款投資信托達8億，平安信托以房地產(chǎn)投資方式為其籌集6億。

　　中融國際信托公司一個人士向記者分析，“房地產(chǎn)相關(guān)的信托產(chǎn)品中，風(fēng)險較低的是股權(quán)類產(chǎn)品，風(fēng)險較高的是房地產(chǎn)類及貸款類產(chǎn)品。”按此來估算，綠城的6款信托產(chǎn)品，都屬于風(fēng)險偏高類型。

　　其實，缺錢的又何止綠城一家——這是中國諸多房地產(chǎn)開發(fā)商的冬天。

　　而銀監(jiān)會要求本月20日前所有信托公司上交房地產(chǎn)信托產(chǎn)品自查報告，則進一步加重了深冬的寒意。

　　“地主家也沒余糧”

　　資料顯示，泛海建設(shè)對外擔(dān)保金額是31.2億元，但三季度凈利潤只有1.79億，相當(dāng)于萬科的1/16。

　　泛海建設(shè)于12月1日發(fā)布公告稱向方正東亞信托公司募集6億資金。此外，理財周報記者從信托業(yè)內(nèi)人士得知，上周泛海建設(shè)欲向中融國際等多家信托再次募集資金，其資金量也在6億左右。

　　上述信托業(yè)內(nèi)人士指出，泛海建設(shè)今年一直在信托市場中籌集資金，現(xiàn)已運行4款權(quán)益投資信托產(chǎn)品。其中有三款的委托人是中融國際信托。另一款的委托人則是昆侖信托，募集資金是4個億。而理財周報記者研究公開信息后發(fā)現(xiàn)，泛海建設(shè)發(fā)行的信托產(chǎn)品公開信息少之又少，這也是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的一個通病。

　　除泛海建設(shè)外，近期另一家著名開發(fā)商金地集團的信托產(chǎn)品也引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　正常的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的收益是9%左右。中信信托為金地集團在北京發(fā)行的聚信匯金地產(chǎn)基金3號信托產(chǎn)品，其年收益是12.5%，整體高于其它信托產(chǎn)品的收益水平。同時該產(chǎn)品存續(xù)期是5年，也異于其它同類型的產(chǎn)品。

　　“一般正常的產(chǎn)品存續(xù)期是1年至2年半，這種產(chǎn)品是最受投資者歡迎。存續(xù)時間越長，其風(fēng)險性和不可控性即會加大。華潤深國投一位人士向理財周報記者分析，這款產(chǎn)品5年的期限，應(yīng)該是開發(fā)商急于需要穩(wěn)定的資金來源，而12.5%的收益是彌補長達5年的續(xù)存期的風(fēng)險。

　　信托業(yè)集體自查

　　這樣的局面下，銀監(jiān)會近期的一連串動作就不難理解了。

　　12月8日，銀監(jiān)會召開新聞通氣會，對媒體解讀于11月中下旬下發(fā)的《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》。非銀部處長戰(zhàn)偉宏指出，在下發(fā)的《通知》中，要求信托公司立即進行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險狀況，其中包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金比例是否達到要求等。

　　“除了要求信托公司自查外，還要求銀監(jiān)局對轄內(nèi)信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行核查，并且對于在發(fā)行信托產(chǎn)品時，簽署回購協(xié)議等變相提供貸款的情況要按照實質(zhì)重于形式的原則予以甄別。”

　　中融國際信托公司一位項目總監(jiān)向研究員表示，“本次主要對涉足房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，考慮四證是否齊全，第一還款能力如何等細節(jié)問題。”對于四證不齊全的開發(fā)商，則只能考慮權(quán)益型等其他融資方式。

　　“同時監(jiān)管層不可能將房地產(chǎn)在信托公司融資的路全部堵死，只是加大把控高風(fēng)險的融資渠道，但低風(fēng)險的融資渠道還是會開放。”上述信托公司人士表示。

　　但毫無疑問的是，對一些具體業(yè)務(wù)運行中的漏洞會進一步加強監(jiān)管。

　　例如，抵押式貸款方式是開發(fā)商融資最常見的一種方式，雖這種方式的還款能有保障，但也容易被開發(fā)商鉆空子。如理財周報曾查出無錫綠洲項目有兩個銀團貸款，且超過預(yù)計募集資金多4億。

　　同時也有抵押物連環(huán)使用，該抵押物的信托產(chǎn)品還未到期，就與另一信托公司合作，同樣以之前的抵押物再次抵押，募集到一筆資金后將之前的信托產(chǎn)品還清將抵押物贖回。

　　這種募集資金的方式具有非常高的風(fēng)險，不僅只看開發(fā)商的負債率，還要了解該抵押物的情況。開發(fā)商將負債鏈條拉長，一旦后續(xù)的融資渠道銜接不上，整個資金鏈斷裂，投資者的投資本金將會受到損失。

　　多信托公司主動叫停

　　此番監(jiān)管層的密集舉措，也在信托業(yè)內(nèi)引發(fā)了“叫停門”事件。

　　“我們不是被監(jiān)管層叫停的，是我們主動停掉公司即將發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。”中融信托的投資總監(jiān)告訴理財周報。

　　不僅中融信托主動叫停，還有華潤深國投信托也是一樣主動表態(tài)。平安信托更是向理財周報表示，后期將會停止房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，并一直持續(xù)到明年第一季度。

　　20日之前信托公司要上交房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的自檢報告。理財周報統(tǒng)計，50多家信托公司所涉及房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在運行就達972款，可計算的募集資金高達1492.76億元。

　　雖各信托公司都表示對房地產(chǎn)融資更加謹慎，當(dāng)研究員在截稿前電聯(lián)某信托公司的項目總監(jiān)，他正冒著寒風(fēng)趕往外地房地產(chǎn)公司洽淡融資項目。這種“風(fēng)情”擋不住。