這絕不是第一次。

　　樓市新政出臺之日，就是大量開發(fā)商集體“隱身”之時。

　　4月17日，國務院發(fā)布了調(diào)控樓市“國十條”，9月29日，為繼續(xù)貫徹“國十條”，七部委出臺了五項措施，被稱為“9·29新政”。

　　于是，10月份的市場供應與5月份幾乎一模一樣，市場上除了購房者蹤跡少見之外，開發(fā)商也仿佛一下子消失了似的，開盤項目驟減。

　　在政策層面堅決打擊樓市投機的風口浪尖，絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都選擇打太極的方式以柔克剛，而這種博弈的結(jié)果，多年來都是以開發(fā)商完勝而告終。這一次，會不會是個例外呢?

　　多個項目開盤爽約

　　日前一則來自房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)的調(diào)查報告引發(fā)了購房者的憂慮。該報告指出，全國24個大中城市11月份的開盤量相比10月份數(shù)量明顯銳減，如北京開盤量環(huán)比大降50%，廣州降幅為60%，南京降幅為30%等。市場分析人士指出，開盤量大減意味著市場新增供應不足，這將進一步加劇市場的供需失衡，從而使得房價有動力繼續(xù)保持高位運行。

　　事實的確如此，自“9·29新政”實施一個月來，來自中國指數(shù)研究院的監(jiān)測顯示，京滬廣等多個城市樓市成交下降，但價格依然堅挺。

　　縱向?qū)Ρ雀�能說明不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“9·29新政”之后的開盤策略。據(jù)北京中原地產(chǎn)9月26日公布的統(tǒng)計報告顯示，10月份北京預期開盤的項目達到43個，其中不少是純新盤，如“一品公館”、“戛納35號”等。但從目前現(xiàn)實的市場來看，不少項目仍處在積累客戶階段，并未開盤。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京拿到預售證的住宅項目只有15個，遠低于此前多家機構(gòu)預測的三四十個。

　　在二線城市，如西安、武漢等地，不少項目也選擇押后開盤，或者“跳價”開盤。跳價，成為2009年中國房地產(chǎn)市場火爆引發(fā)出的一個新詞，是說房價已經(jīng)不能簡單用“漲價”來形容了，是直接一個個臺階跳上去的。

　　在華北地區(qū)代理了多個項目的某房地產(chǎn)營銷機構(gòu)副總告訴記者，這是一種典型的捂盤手法。受到房產(chǎn)新政效力的影響，一些原本計劃開盤的項目不得不擱置開盤;有些新項目一期定價較低以吸引眼球，后面的二期、三期則通過高幅度漲價達到捂盤的目的。

　　捂盤只因成本早已收回

　　近日，華遠地產(chǎn)董事長任志強在其新書《任你評說》發(fā)布會上說，在樓市新政出臺之后，一些已經(jīng)報批的樓盤就必須根據(jù)新政的精神重新報批，可能有些樓盤就無法通過了。

　　據(jù)一位消息靈通的樓市買家介紹，“9·29新政”之后，北京某區(qū)樓價超過3萬元/平方米的樓盤一律暫停開盤。

　　而上述房地產(chǎn)營銷機構(gòu)副總則表示，有些項目捂盤是無奈之舉，因為在目前的市場環(huán)境下，如果和政策相抗衡，仍然將項目定價過高，就面臨無人接盤的風險;如果配合政策，定價較低，很可能達不到預期收益，因此只能捂在手中。

　　操盤了多個項目的地產(chǎn)營銷界人士馬文杰則認為，不少開發(fā)商目前應對新政的手段頗有點“非暴力不合作”的意味。原因一個是在流動性旺盛的背景下，預期市場和政策仍有可能好轉(zhuǎn);另一個非常重要的原因就是其項目地價比較便宜，而且隨著近幾年房價高漲，開發(fā)商早已收回了成本，因此對于這些項目而言，定價越高收益越多，即使是捂在手中不銷售也沒有任何風險。

　　比如，位于北京崇文區(qū)的“中海紫御公館”，連續(xù)幾個季度進入北京豪宅單價前30名榜單，目前單價為4萬元/平方米。而據(jù)記者了解，其2003年買地時樓面地價只有500多元/平方米。目前在新政的壓力之下，“中海紫御公館”的定價依然遠超周邊項目。

　　房價“越調(diào)越高”的奧秘

　　對于地產(chǎn)市場而言，一般遵從“量在價先”的走勢，但“9·29新政”一個月來，多個大中城市樓市成交量大跌，房價卻未出現(xiàn)明顯下降。

　　馬文杰表示，在項目不開盤或高價捂盤的情況下，最終要實現(xiàn)降價必將十分艱難。

　　幾乎每一輪調(diào)控背后，都有大量項目采用這種操盤手法。今年4月17日“國十條”出臺以來，各大城市許多項目迅速取消開盤計劃，結(jié)果是從4月份以來房價仍在持續(xù)小幅攀升。

　　在傳統(tǒng)的交易旺季9月份到來時，蟄伏已久的新老項目紛紛登場。在北京，9月份有27個住宅項目取得預售證，創(chuàng)下近半年來的高峰。

　　與此同時，據(jù)國家統(tǒng)計局公布，9月份全國70個大中城市房價環(huán)比上漲0.5%，是近半年來的最大漲幅。70個大中城市中，有62個城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，只有1個城市(�？�)環(huán)比下降。

　　馬文杰表示，大量項目擱置開盤計劃，這與囤地的本質(zhì)是一樣的：一方面，捂盤減少了市場供應，中國房地產(chǎn)市場目前整體上仍是供不應求，這是高房價的根源之一，因此不少項目停止開盤將消減政策抑制高房價的效力，這也正是今年4月“國十條”出臺以來全國房價仍居高不下的一大重要原因;另一方面，每次隨著市場形勢的好轉(zhuǎn)，這些捂盤項目再次上市時，其價格大都連續(xù)上漲，多年來正是在這種節(jié)奏中，房價越調(diào)越高。

　　業(yè)內(nèi)人士稱短期內(nèi)供應將大量增加

　　馬文杰表示，捂盤主要有兩種表現(xiàn)：一是在房價急劇上漲時捂盤惜售，以追求房價進一步上漲;二是遭遇市場風險時拒不開盤。從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的角度來看，這兩種行為都應該嚴厲打擊。

　　在“9·29新政”中，住建部等多部門再次強調(diào)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地。

　　北京市在這方面顯然走在前列。10月25日，《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》出臺，該辦法明確規(guī)定，自2010年12月1日起，商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。

　　也就是說，開發(fā)商在進行預售時，購房者付的錢都要先進入專用賬戶，留存從開發(fā)建設(shè)直至為購房者辦房產(chǎn)證這一階段需要的資金總量，以確保樓能蓋起來，剩余資金開發(fā)商才可以提取。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，相比之前的金融政策、交易環(huán)節(jié)政策，預售資金監(jiān)管將非常直接地沉重打擊開發(fā)商。由于預售資金首先用于蓋樓，開發(fā)商要想補足流動資金，必須加快銷售，進而將促進開發(fā)商快建、快銷，避免開發(fā)商囤地、捂盤惜售等行為。在他看來，很多拖延開發(fā)周期的企業(yè)將得不償失，會加快現(xiàn)有項目的開發(fā)，年底房地產(chǎn)市場可能在短期增加大量供應。