“普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”每年都要根據(jù)市場(chǎng)“行情”調(diào)劑，今年咋還沒(méi)動(dòng)靜？

　　今天上午記者獲悉，市住建委答復(fù)，為穩(wěn)固房?jī)r(jià)和克制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)暫不調(diào)劑。而實(shí)際上，不動(dòng)真能應(yīng)萬(wàn)變嗎？記者訪問(wèn)了京城房市。

　　●標(biāo)準(zhǔn)·為啥沒(méi)調(diào)劑 為穩(wěn)固房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)“敢”變

　　目前，本市履行的還是2008年11月調(diào)劑后的“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”。

　　2008年以前的標(biāo)準(zhǔn)是按土地級(jí)別的每平方米均價(jià)，區(qū)分是不是普通住宅、是否享受成交價(jià)優(yōu)惠；調(diào)劑后，標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)榘喘h(huán)線的房屋總價(jià)加以區(qū)分，擴(kuò)大了中小戶型享受稅費(fèi)優(yōu)惠的籠罩面。

　　從此，原則上每年頒布一次的“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”就一直沒(méi)變過(guò)，新標(biāo)準(zhǔn)“杳無(wú)音信”。

　　對(duì)此，市住建委回應(yīng)稱，2009年下半年以來(lái)購(gòu)房需求持續(xù)茂盛，房?jī)r(jià)較快上漲，所以暫不調(diào)劑標(biāo)準(zhǔn)。

　　市住建委表現(xiàn)，如果在這種形勢(shì)下調(diào)劑“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，即擴(kuò)大享受稅收優(yōu)惠的普通住宅范疇，則相當(dāng)于下降了購(gòu)房成本，會(huì)加劇供求抵觸，不利于穩(wěn)固房?jī)r(jià)、克制投機(jī)性購(gòu)房。

　　現(xiàn)行“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”

　　◎住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上

　　◎單套建筑面積在140平方米以下

　　◎?qū)嶋H成交價(jià)根據(jù)環(huán)線和房屋總價(jià)劃分為四檔：

　　三環(huán)內(nèi)，總價(jià)258萬(wàn)元/套；三環(huán)至四環(huán)之間，210萬(wàn)元/套；四環(huán)至五環(huán)之間，198萬(wàn)元/套；五環(huán)以外，120萬(wàn)元/套

　　注：只要有一個(gè)條件不滿足即劃為非普通住宅

　　●標(biāo)準(zhǔn)·購(gòu)房人算賬

　　買(mǎi)“普宅”能省好幾萬(wàn)稅錢(qián)

　　契稅算賬——

　　根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，買(mǎi)非普通住宅需繳納總房?jī)r(jià)3%的契稅，普通住宅則將稅率減半至1.5%。而個(gè)人首次購(gòu)置90平方米以下的普宅，稅率僅為1%。

　　舉例：五六環(huán)之間的通州某樓盤(pán)，2008年12月均價(jià)為7800元/平方米，一套97平方米的房子總價(jià)約為76萬(wàn)，符合“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，所以只需繳納1.5%的契稅。

　　同樣的房子，到2009年底已漲到15000元/平方米，總價(jià)達(dá)到了145萬(wàn)，超過(guò)了“五環(huán)外120萬(wàn)元/套”的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者只能繳納3%的契稅了。

　　“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)購(gòu)房人的最大影響，莫過(guò)于會(huì)因此享受到契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收優(yōu)惠政策。

　　營(yíng)業(yè)稅算賬——

　　對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，普宅與非普宅另一個(gè)差別在于交易時(shí)所繳納的營(yíng)業(yè)稅。按照2010年新?tīng)I(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)，未滿五年的非普宅，營(yíng)業(yè)稅是交易全部房款的5.5%，而普宅只要賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)差額的5.5%。

　　舉例：買(mǎi)入價(jià)100萬(wàn)、賣(mài)出價(jià)200萬(wàn)，如果是普宅只要繳納差價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，也就是5.5萬(wàn)；而如果是非普宅則要11萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，兩者相差一倍。

　　而這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不是好消息，“非普宅”營(yíng)業(yè)稅會(huì)陡然增加幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)元。

　　●標(biāo)準(zhǔn)·實(shí)際怎么樣 一半二手房普宅變“豪宅”

　　北京房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)2009年幾乎翻番的暴漲，今年又沒(méi)有大幅降價(jià)，很多普通住宅悄然被劃出線外。不少房主發(fā)明，因總價(jià)太高，自己的房子從普通住宅變身“豪宅”(非普通住宅)了。

　　上午，據(jù)中原地產(chǎn)、熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，因身價(jià)上漲，目前有一半二手房歸為“非普宅”，其中三環(huán)內(nèi)占40%，三環(huán)至四環(huán)占35%，四環(huán)至五環(huán)占45%，五環(huán)外占60%。其中，雙井富力城除了一居房外，基礎(chǔ)都變成非普宅了，達(dá)80%。

　　為逃稅現(xiàn)八成“陰陽(yáng)合同”

　　動(dòng)輒十幾萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是筆不小的開(kāi)支，而陰陽(yáng)合同也因此風(fēng)行起來(lái)。

　　陰陽(yáng)合同就是買(mǎi)賣(mài)雙方按照實(shí)際成交價(jià)簽訂一份“陰”合同，保障雙方利益；再按房屋所在區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)價(jià)簽一份“陽(yáng)”合同。

　　按低成交價(jià)的“陽(yáng)”合同繳稅，購(gòu)房者能省不少錢(qián)。據(jù)各大中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前市面上八成二手房交易都應(yīng)用了陰陽(yáng)合同，每個(gè)月漏稅可達(dá)近千萬(wàn)元。