美國：成征收房產(chǎn)稅利器

　　作為聯(lián)邦制國家，美國并沒有全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體系，而是各州根據(jù)自己的登記法對不動產(chǎn)進行登記，主要分為契約登記制度和托倫斯登記制度兩種，以縣、市為登記單位。不動產(chǎn)登記時，主要是對不動產(chǎn)的交易情況進行登記，通常是將所有不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓文件做成一份復印件，放入土地登記簿中，并建立一個公共的供人檢索和調(diào)閱的索引系統(tǒng)。

　　對于契約登記制度的州，采取不動產(chǎn)登記主要起公示作用和作為地方政府征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，并不擔保登記的產(chǎn)權(quán)一定成立。當事人可通過代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料和提供法律意見、向?qū)�業(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司購買產(chǎn)權(quán)保險、或者在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證等措施來確保不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實性。

　　美國僅有少數(shù)州實行托倫斯登記制度。該制度起源于澳大利亞，并不需要對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的每一份文件進行登記，而是經(jīng)實質(zhì)審查后由登記機關(guān)頒發(fā)不動產(chǎn)所有權(quán)證書，具有公信力。

　　不動產(chǎn)登記一般由買方的代理律師、產(chǎn)權(quán)保險公司或者不動產(chǎn)交割代理機構(gòu)代理。普通民眾可以到地方政府的土地登記辦公室或相關(guān)政府網(wǎng)站進行查詢。美國弗吉尼亞州阿靈頓縣土地登記辦公室主任本·丹福斯告訴記者，在該辦公室提供的多臺公用電腦上，普通民眾可按房產(chǎn)號、房產(chǎn)所有人姓名或房產(chǎn)地址等條件免費查詢本轄區(qū)內(nèi)的所有房產(chǎn)信息，包括交易年份、交易金額、合同文本、土地與房屋評估價值等。此外，普通民眾可在阿靈頓縣政府網(wǎng)站上通過房產(chǎn)地址查詢到上述信息，但看不到合同文本，也不提供按房產(chǎn)所有人姓名查詢的選項。由于各司法轄區(qū)的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫并不共享，美國并沒有一個全國性的查詢網(wǎng)絡(luò)。

　　該辦公室的工作人員莫·穆扎法爾說，美國所有州和地方政府都對房產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅，而政府記錄的房產(chǎn)信息是征稅依據(jù)。地方政府設(shè)有專門的房地產(chǎn)評估辦公室，每年對私人房產(chǎn)做一次評估作為當年的征稅基準。房產(chǎn)稅屬于地方稅，稅率由州和地方議會決定。目前全美平均房產(chǎn)稅稅率約為1.4％，是地方政府非常穩(wěn)定的稅收來源。以阿靈頓縣為例，2012財年該縣政府實現(xiàn)財政收入10.45億美元（1美元約合6.11元人民幣），其中房產(chǎn)稅收占53.5％。

　　穆扎法爾說，如果房產(chǎn)所有人想保護個人房產(chǎn)隱私，可選擇成立一家空殼公司，然后以這家公司的名義購置房產(chǎn)，這樣可避免公眾通過自己的名字搜索到相關(guān)房產(chǎn)信息。不過，美國國稅局、聯(lián)邦調(diào)查局和銀行機構(gòu)仍然可以通過社會安全號查詢到個人的房產(chǎn)等財務狀況。社會安全號類似于中國的身份證號，是在美國工作和向美國政府報稅的依據(jù)。

　　有法律人士表示，美國不動產(chǎn)登記的另一個重要作用是確立了優(yōu)先權(quán)規(guī)則，即對于同一出讓人處置的同一不動產(chǎn)，兩個接續(xù)的受讓人之間誰能獲得優(yōu)先權(quán)的問題，為降低交易風險提供了保障。用通俗的話講，就是如果賣家將同一處房產(chǎn)以同樣的價格先后賣給了兩個買家，法律應該保護哪個買家的利益。這取決于美國各州的登記法是如何規(guī)定的，裁定結(jié)果不盡相同。

　　新加坡：能以房查人 難以人查房

　　新加坡的不動產(chǎn)登記制度來源于英聯(lián)邦廣泛采用的托倫斯登記制度，這一制度隨著上世紀60年代新加坡土地所有權(quán)法案的生效而逐步取代原有的土地契約制。

　　托倫斯土地登記制度是一種制度嚴密、權(quán)責分明的登記制度，登記具有絕對的公信力。政府通過設(shè)立土地登記機構(gòu)，專門負責土地登記事宜，所登記的土地或不動產(chǎn)，由政府擔保，保證其產(chǎn)權(quán)的權(quán)威與合法，而不是以雙方交易或轉(zhuǎn)讓契約合同為保證。已登記的土地及不動產(chǎn)，其權(quán)利人、土地面積、地塊位置、邊界及其相關(guān)權(quán)益等都經(jīng)過政府登記機構(gòu)的審核和認定，政府保證其準確、真實。

　　“這一套系統(tǒng)就是一個中央登記系統(tǒng)。在以前沒有電子化之前，一套不動產(chǎn)單位就會在土地局有一張卡片，上面記錄著這個單位從建成以來所有的買賣信息，這就避免了一些不法之徒利用原始的契約憑證去作弊或者行騙，”新加坡資深律師鐘庭輝說。他將這套系統(tǒng)比喻成圖書館的借書卡，記錄著所有書的借出收回記錄，而以往的地契形式則像現(xiàn)在的戶口本，可以在人與人之間交換，缺乏保障。