又有樓盤(pán)撐不住了，不過(guò)這次降價(jià)的是位于市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的一家新盤(pán)項(xiàng)目。4日上午，CBD內(nèi)的燕歸堂項(xiàng)目打出了“每平方米再降5000”的促銷(xiāo)招牌，立即引起了不少購(gòu)房者的關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士分析，受存量過(guò)高及日益緊張的資金鏈影響，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇低開(kāi)以快速變現(xiàn)，越近年底，這種價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)越激烈。

　　均價(jià)在13000元左右

　　“誰(shuí)說(shuō)房?jī)r(jià)是假摔，每平方米再降5000元�！�4日上午，位于山東路CBD 島城樓市中心的燕歸堂項(xiàng)目打出了這樣的促銷(xiāo)招牌，而且到現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約登記還可享受價(jià)值10萬(wàn)元的購(gòu)房大禮。

　　盡管4日是周五，但項(xiàng)目售樓處還是引來(lái)了不少看房者�！白詮娜f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐CBD ，我就看好這個(gè)區(qū)域的投資價(jià)值。”看房者張吉昌說(shuō)，看到這個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)幅度如此大，他趕緊到售樓處一探究竟。

　　據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，燕歸堂項(xiàng)目?jī)?yōu)惠后的起價(jià)為11800元/平方米，為毛坯交房，但均價(jià)在13000元左右；精裝修部分的均價(jià)則為15000元/平方米�！绊�(xiàng)目的戶型面積在34平方米到160平方米之間，但主推的戶型在90平方米左右�！变N(xiāo)售人員說(shuō)，此外，公寓項(xiàng)目的用地為商住兩用性質(zhì)，因此無(wú)法辦理落戶手續(xù)。

　　周邊項(xiàng)目多數(shù)近兩萬(wàn)

　　受今年樓市調(diào)控政策的影響，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的樓市一直不景氣，盡管時(shí)至11月份，“降價(jià)”的口號(hào)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不是新鮮事，但燕歸堂自爆“單價(jià)直降5000元”的口號(hào)還是在樓市引起了廣泛關(guān)注。

　　“從 2009年開(kāi)始我就關(guān)注中央商務(wù)區(qū)內(nèi)公寓的價(jià)格變化。”張吉昌說(shuō)，2009年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推出的公寓產(chǎn)品起價(jià)在1萬(wàn)元左右，“當(dāng)時(shí)有兩個(gè)朋友都投資過(guò)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的公寓，按照現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)看都賺錢(qián)了。 “這是這個(gè)項(xiàng)目第一次釋放價(jià)格，直降5000元的說(shuō)法顯然是相比較周邊其他在售公寓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)的�！笔斜眳^(qū)的王先生說(shuō)。記者注意到，同樣位于CBD內(nèi)，中海SOHO 國(guó)際項(xiàng)目的均價(jià)在19000元/平方米，精裝的標(biāo)準(zhǔn)為2500元/平方米；華仁歐典商苑項(xiàng)目的均價(jià)為18700元/平方米，起價(jià)也在17000元/平方米以上。

　　“燕歸堂的這一定價(jià)策略，顯然是受中央商務(wù)區(qū)內(nèi)公寓、寫(xiě)字樓產(chǎn)品高存量的影響�！笔心蠀^(qū)一家地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說(shuō)，僅拿中央商務(wù)區(qū)來(lái)說(shuō)，在售的公寓項(xiàng)目就包括中海SOHO國(guó)際、歐亞中心、華仁歐典商苑、諾德廣場(chǎng)等，而卓越世紀(jì)中心項(xiàng)目也即將開(kāi)售，顯然銷(xiāo)售壓力非常大。而來(lái)自青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4日下午5時(shí)，島城可售樓盤(pán)數(shù)達(dá)1175個(gè)，可售總套數(shù)為133971套，較之10月份有增無(wú)減。

　　公寓市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

　　“公寓類(lèi)產(chǎn)品與住宅不同，主要是滿足投資性需求�！鼻鄭u廣華置業(yè)總經(jīng)理助理于湫說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)公寓不能辦理落戶，因此購(gòu)房者多數(shù)屬投資性需求。

　　樓市分析人士張百忍認(rèn)為，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)有大量項(xiàng)目用地均屬于商業(yè)用地，受此限制，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品多為酒店式公寓、寫(xiě)字樓等，這部分產(chǎn)品的投資者看重的是將來(lái)的租金收益。“但不可忽視的是，島城近兩年來(lái)寫(xiě)字樓公寓產(chǎn)品存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，海爾路、遼陽(yáng)路以及香港路周邊區(qū)域聚集了大量的公寓寫(xiě)字樓項(xiàng)目，無(wú)論是銷(xiāo)售壓力還是未來(lái)的出租前景都不太樂(lè)觀�！睆埌偃陶f(shuō)，有些區(qū)域的人氣及商業(yè)氛圍還沒(méi)有形成氣候，但公寓及寫(xiě)字樓產(chǎn)品就已經(jīng)大量入市 ，銷(xiāo)售壓力自然很大。

　　“受資金鏈的影響，項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力確實(shí)很大，如果11月份無(wú)法完成銷(xiāo)售任務(wù)，肯定會(huì)在價(jià)格方面有所調(diào)整�！�4日下午，位于遼陽(yáng)東路一家酒店式公寓項(xiàng)目的銷(xiāo)售總監(jiān)說(shuō)，盡管他們的項(xiàng)目不在中央商務(wù)區(qū)板塊，但這個(gè)板塊的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)還是讓他們感到異常緊張。

　　■算賬

　　90萬(wàn)買(mǎi)套房，出租25年回本

　　“相比于高高在上的售價(jià)，目前酒店式公寓的租賃價(jià)格偏低。”4日下午，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師張斌說(shuō)，目前中央商務(wù)區(qū)內(nèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的酒店式公寓，一套套一的60平方米左右的公寓，月租金在2000元到3000元之間。

　　張斌算了一筆賬，以一套均價(jià)15000元、60平方米的公寓來(lái)算，假使每個(gè)月的租金是3000元，租售比高達(dá) 1：300，顯然投資風(fēng)險(xiǎn)偏高�！斑@意味著90萬(wàn)元投資一套公寓，按照目前的租賃價(jià)格，25年才能賺回本錢(qián)�！睆埍笳f(shuō)。

　　此外，張斌介紹，從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)說(shuō)，由于受租金偏低的影響，二手酒店式公寓的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二手住宅的價(jià)格。“香港中路區(qū)域的二手公寓目前的銷(xiāo)售掛牌價(jià)格在15000元到16000元之間，而普通二手房住宅的銷(xiāo)售掛牌價(jià)格在20000元以上�！睆埍笳f(shuō)。

　　據(jù)張斌介紹，酒店式公寓的土地性質(zhì)多為商業(yè)用地，使用年限一般只有40年，比住宅短了30年�！岸愘M(fèi)方面，酒店式公寓按照商業(yè)地產(chǎn)征收相關(guān)稅費(fèi)，如契稅普通住宅為房?jī)r(jià)的1.5% ，這些商用物業(yè)契稅則為房?jī)r(jià)的3% �！睆埍笳f(shuō)，將來(lái)交易時(shí)，無(wú)論是個(gè)人所得稅還是營(yíng)業(yè)稅，征收費(fèi)用也要比住宅物業(yè)高出一倍左右。此外，水電費(fèi)也是按商用物業(yè)來(lái)算，比普通住宅水電費(fèi)也要高出一倍左右。

　　記者 王愛(ài)科