濟寧市區(qū)內(nèi)的老小區(qū)大都建于上世紀90年代，有的甚至建于80年代，當(dāng)時主要是單位福利房或者是舊村改造，小區(qū)的管理一般由產(chǎn)權(quán)單位出資進行管理。后來隨著市場化的運作，之前的福利房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩�，產(chǎn)權(quán)單位對小區(qū)的管理也日益松散，但是小區(qū)居民享受免費服務(wù)的觀念卻沒有太大轉(zhuǎn)變，一些老小區(qū)臟亂的現(xiàn)狀與蓬勃發(fā)展的城市風(fēng)貌極不協(xié)調(diào)。早在幾年前，就有聲音呼吁老小區(qū)引進物業(yè)，但是實施起來卻困難重重。老小區(qū)請物業(yè)，為何如此困難？問題的癥結(jié)到底在哪里？到底有沒有好的解決辦法？
現(xiàn)狀
老小區(qū)問題挺多 解決起來挺難
“我們小區(qū)的下水道堵了”、“樓下的垃圾已經(jīng)好幾天沒人打掃了”、“小區(qū)里根本沒有停車位，成了外來車輛的停車場”、“老王家竟然在樓下養(yǎng)雞”……這是老小區(qū)居委會經(jīng)常會遇到的問題。由于沒有物業(yè)公司服務(wù)，每次遇到這樣的問題，居委會工作人員都會耐心地去做工作，“簡單點的可能就是居委會跑跑腿，復(fù)雜點的可能需要和多個部門協(xié)調(diào)，有時候一件事情需要處理很長時間，但都是與小區(qū)居民息息相關(guān)的事情，累點咱也要干，說白了都是為老百姓服務(wù)，”安阜街社區(qū)居委會的一位工作人員告訴記者。他坦言，其實居委會也很想引入物業(yè)公司，“這樣居委會能投入更多的精力管理小區(qū)。”
其實很多老小區(qū)的問題具有相似之處，在建立之初，配套的公共設(shè)施并不完善，留出的公共活動場所并不多，有的小區(qū)內(nèi)存在著綠化不足等問題。一些小區(qū)居民受原有的生活習(xí)慣影響，亂堆亂放各種舊貨，在小區(qū)內(nèi)燒水劈柴、養(yǎng)雞種菜……“有時候鄰居燒水弄得小區(qū)內(nèi)煙霧繚繞，平常堆得柴禾兩三米高，”一位小區(qū)居民抱怨道。“居委會不斷地做工作，這戶居民終于決定‘放棄’這些柴禾，但是如何運出城區(qū)呢？居委會還要掏錢請車把這些柴禾拉走，本來經(jīng)費就很緊張，”居委會工作人員說。
除了這些問題之外，隨著人們生活水平的提高，停車難成了這些老小區(qū)遇到的新問題。因為在建設(shè)之初，并沒有規(guī)劃固定的車位，可是車越來越多，車輛開始慢慢占據(jù)小區(qū)的公共空間，再加上很多老小區(qū)幾乎是敞開的，外來車輛也將小區(qū)當(dāng)成停車場，結(jié)果，小區(qū)居民的出行大大受到了影響。“本來路就不寬，這車隨意地放在路邊，出去買菜都不方便，”望湖小區(qū)的張先生曾給本報打來熱線反映。
居委期待物業(yè)入駐 小區(qū)居民熱情不高
在談到老小區(qū)的管理問題時，大多小區(qū)居委會希望小區(qū)能聘請物業(yè)公司，以緩解居委會管理小區(qū)的壓力，但記者了解到，小區(qū)的住戶對物業(yè)入駐的熱情并不太高，原因主要還是收費問題。
依照我國法律規(guī)定，物業(yè)由代表全體業(yè)主的業(yè)主委員會來招標(biāo)聘請，而成立業(yè)主委員會，首先要成立籌備組進行籌備工作，然后成立全體業(yè)主大會，進而選舉出業(yè)主委員會。居委會在整個過程中起指導(dǎo)作用。居委會還試圖成立籌備組，雖然老小區(qū)內(nèi)有很多熱心居民，但是因籌備組沒有工資，實施起來相對比較困難。
其實物業(yè)入駐小區(qū)最大的難點還是在小區(qū)居民。由于很多老小區(qū)是村改居或者是原有單位的福利房，小區(qū)的居民并沒有交物業(yè)服務(wù)費的習(xí)慣。之前很多居民樓的物業(yè)費一直是單位出的，后來單位由于效益不好等多種原因不再替住戶交了。如果聘請物業(yè)公司，讓他們每戶每月交幾十元的物業(yè)費，很多居民并不愿意。
城區(qū)一老小區(qū)的居民王女士是企業(yè)退休職工。她回憶道，原來她所在的企業(yè)從職工工資里扣出一部分用于物業(yè)管理，而現(xiàn)在企業(yè)倒閉了，錢交不上，物業(yè)公司也就沒有了。當(dāng)記者問她想不想讓物業(yè)公司進駐小區(qū)時，她連忙擺擺手說：“不想，有了物業(yè)公司，我們還得交物業(yè)費！”
記者從濟寧市住建委物業(yè)管理辦公室了解到，目前城區(qū)的物業(yè)有四個市場指導(dǎo)價，如果物業(yè)入駐老小區(qū)，收費一般在每平方米0.2元左右。
配套設(shè)施落后 物業(yè)不愿進入
一位不愿透露姓名的物業(yè)公司經(jīng)理直言不諱地告訴記者，“除了收費收不齊，老小區(qū)很多歷史遺留的問題也是物業(yè)不愿進入的主要原因。”
這位經(jīng)理經(jīng)營的物業(yè)公司曾經(jīng)管理一個老小區(qū)多年，但是下水道逢雨就堵，嚴重的時候曾經(jīng)將小區(qū)的水電表全部淹壞，小區(qū)居民對物業(yè)的服務(wù)要求有時候略顯苛刻，幾乎完全敞開的小區(qū)管理起來難度很大，不得已，最后還是選擇了離開，“如果是進入老小區(qū)，光地下管網(wǎng)的修理就得花很多錢，物業(yè)費遠遠不足以彌補這項虧空。”
出路
街道分類推行物業(yè)化管理模式
市中區(qū)阜橋街道辦事處轄區(qū)有15個社區(qū)，其中有很多是老小區(qū)。經(jīng)過多年的摸索，該街道按照社區(qū)居民區(qū)的分布情況，將轄區(qū)劃分為三個片區(qū)進行分類推行物業(yè)化模式。
蔣林社區(qū)府河小區(qū)在沒有改造前曾經(jīng)存在亂搭亂建、亂堆亂放、綠化面積不夠、路面不平等問題，近年，社區(qū)投入了150萬左右對小區(qū)進行改造，拆除了違章建筑，硬化了路面，完善了小區(qū)綠化，對小區(qū)實行全封閉式管理。13日，天空雖然下著雨，但是記者看到該小區(qū)的內(nèi)部秩序井然。阜橋街道辦事處城管辦主任劉偉波介紹，街道對村改居、有實力有條件的社區(qū)，先行走“花錢買服務(wù)的”路子，推行物業(yè)化管理。
在紅星新村社區(qū)，居民張阿姨正在樓下照看孫子，“小區(qū)干凈多了，路燈也亮了，晚上出門也方便多了。”劉偉波告訴記者，除了府河小區(qū)的模式，對于社區(qū)內(nèi)成型的小區(qū)和較封閉的小區(qū)，實行市場化運作，聘請專門物業(yè)公司進入管理，如紅星新村社區(qū)、新劉莊社區(qū)，居民相對封閉，居民居住集中，在征求社區(qū)居民的意見后引進了物業(yè)公司進入管理，提供全系統(tǒng)的服務(wù)。
安阜街社區(qū)有幾個小區(qū)建于上世紀80年代，由于小區(qū)都是無封閉式的，且位于城區(qū)中心，建設(shè)時間長久，小區(qū)困難戶較多，經(jīng)濟實力較弱，對于這樣的居民樓相對分散的社區(qū)街道推行劃片管理，轄區(qū)內(nèi)9個純城市社區(qū)，如安阜街小區(qū)、粉蓮街小區(qū)，街道推行劃片管理，幾個社區(qū)聯(lián)合引進物業(yè)，降低收費標(biāo)準，制訂環(huán)衛(wèi)保潔標(biāo)準及獎懲措施。