白鵝潭地區(qū)改造影響深遠(yuǎn)，為何花落蘇寧環(huán)球？羊城晚報(bào)記者 陳文筆 攝（資料圖片）

　　●相關(guān)方面對(duì)細(xì)節(jié)三緘其口

　　●涉及28平方公里土地一級(jí)開發(fā)

　　●自銀行資金到位之日起18個(gè)月內(nèi)完成

　　9月2日，一則上市公司發(fā)布的公告牽動(dòng)了廣州市民的神經(jīng)：蘇寧環(huán)球（000718.SZ）將對(duì)廣州白鵝潭地區(qū)28平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，總共動(dòng)用的資金預(yù)計(jì)將超過千億。將分期開發(fā)，且確保白鵝潭對(duì)應(yīng)地塊自銀行資金到位之日起18個(gè)月內(nèi)完成征收并公開上市。

　　如此引人矚目的廣州明星規(guī)劃改造與建設(shè)，如此宏大的體量規(guī)模，如此緊湊的征收期限……坊間嘩然，為何花落“蘇寧”？能否按時(shí)交地？政府出于什么考慮？而專家質(zhì)疑之聲不絕，甚至斷然不看好這個(gè)政府、企業(yè)、銀行的三方合作。

　　至于這28平方公里究竟涉及什么項(xiàng)目，哪些地塊需要征收，有關(guān)方面則三緘其口。

　　資金來源

　　國開行廣東分行提供貸款

　　根據(jù)9月2日的公告顯示，蘇寧環(huán)球股份有限公司（以下簡稱“乙方”）于2011年8月30日與廣州市荔灣區(qū)人民政府（以下簡稱“甲方”）、國家開發(fā)銀行廣東省分行（以下簡稱“丙方”）簽署《土地開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

　　在此前的8月30日，蘇寧環(huán)球曾公告表示，擬與廣州市西關(guān)國有資產(chǎn)投資有限公司合資在廣州市注冊(cè)成立“廣州白鵝潭投資有限公司”，注冊(cè)資本為1億元，其中，蘇寧環(huán)球以現(xiàn)金方式出資8800萬元，占注冊(cè)資本的88%；廣州西關(guān)以現(xiàn)金方式出資1200萬元，占注冊(cè)資本的12%。丙方為白鵝潭地區(qū)土地開發(fā)提供貸款，以完成一級(jí)開發(fā)等工作。合作公司成立后，由丙方提供貸款，貸款的擔(dān)保由乙方提供。

　　而在白鵝潭地區(qū)土地項(xiàng)目完成一級(jí)開發(fā)及出讓后，將按照約定對(duì)合作公司進(jìn)行收益補(bǔ)償。

　　開發(fā)細(xì)節(jié)

　　廣州市國資委表示不清楚

　　同時(shí)，蘇寧環(huán)球與廣州市荔灣區(qū)人民政府還約定，甲方需對(duì)白鵝潭地區(qū)土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)行時(shí)間和成本控制，確保白鵝潭對(duì)應(yīng)地塊自銀行資金到位之日起18個(gè)月內(nèi)完成征收并公開上市，征收成本不超過合作各方共同認(rèn)定的成本總額。

　　對(duì)此，蘇寧環(huán)球內(nèi)部人士稱，白鵝潭地區(qū)28平方公里的土地體量巨大，擬分期開發(fā)，總共動(dòng)用的資金預(yù)計(jì)將超過千億元人民幣。公司已經(jīng)和國家開發(fā)銀行廣東省分行達(dá)成了貸款協(xié)議，因此資金方面已經(jīng)不存在問題。

　　至于市民關(guān)注的涉及什么項(xiàng)目，哪些地塊需要征收，蘇寧方面表示，能講的公司公告里面已經(jīng)很清楚，其他不方便透露。而廣州市國資委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示對(duì)此不是很清楚，說“不知道有簽約這個(gè)事情”，請(qǐng)記者去問規(guī)劃局。

　　二級(jí)市場

　　荔灣區(qū)將提供策略性支持

　　“土地一級(jí)開發(fā)，其實(shí)跟開發(fā)房地產(chǎn)還有一段距離，它只是對(duì)土地進(jìn)行‘七通一平’、公共設(shè)施配套、征收之類的工作，土地最后還是要公開上市的。” 廣州市土地開發(fā)中心接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)透露，這是廣州首次引入社會(huì)力量，對(duì)土地進(jìn)行前期開發(fā)。

　　據(jù)了解，呼和浩特等城市也采取過這種做法，不僅對(duì)資金上有幫助，運(yùn)作上手段也更靈活。

　　不過，也有專家分析，蘇寧環(huán)球有伺機(jī)大舉“掠地”之嫌。由于近期土地市場比較低迷，土地出讓的溢價(jià)普遍不高，這就使得蘇寧環(huán)球在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)時(shí)的拆遷成本大大降低。同時(shí)，由于蘇寧環(huán)球是一級(jí)開發(fā)商，今后在競買這些土地時(shí)也有著一些優(yōu)勢(shì)。

　　關(guān)鍵的一點(diǎn)是，在三方簽署的《土地開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》中顯示，合作公司或乙方關(guān)聯(lián)公司（關(guān)聯(lián)公司須經(jīng)西關(guān)國投和乙方共同認(rèn)定）原則上應(yīng)參與白鵝潭地區(qū)土地項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓競買。甲方應(yīng)積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，策略性支持合作公司或乙方關(guān)聯(lián)公司在二級(jí)市場獲取白鵝潭地區(qū)的土地項(xiàng)目。

　　而蘇寧環(huán)球方面也表示，公司目前主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)軍一級(jí)土地開發(fā)及整理業(yè)務(wù)，蘇寧環(huán)球?qū)�獲取合理的利潤回報(bào)。若公司能在后續(xù)土地“招拍掛”中成功獲取該項(xiàng)目，將為公司提供新的土地儲(chǔ)備，提升公司持續(xù)盈利能力。

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，蘇寧環(huán)球已具備進(jìn)行白鵝潭地區(qū)一級(jí)土地開發(fā)的資本：“在一線城市，隨著財(cái)力的增強(qiáng)，企業(yè)，財(cái)團(tuán)參與開發(fā)已經(jīng)是一種常見的開發(fā)方式。蘇寧環(huán)球積累了雄厚的資本，早前已經(jīng)開始投資房地產(chǎn)、酒店等行業(yè)，所以我覺得完全有這個(gè)資本去開發(fā)。”只是，這1000億元的投資對(duì)于蘇寧環(huán)球來說有一定的影響，“在拆遷補(bǔ)償方面會(huì)花費(fèi)較多的資金，而蘇寧環(huán)球如何收回這筆錢也是值得關(guān)注的焦點(diǎn)”。

　　疑問1

　　一級(jí)土地開發(fā)，為何花落蘇寧？

　　廣州房地產(chǎn)專家韓世同對(duì)政府這一次選擇蘇寧環(huán)球來對(duì)白鵝潭地區(qū)28平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)感到疑惑。

　　“首先，開發(fā)一級(jí)市場需要1000億元，蘇寧要怎樣才能將這么大筆錢回收回來，是不是只能通過其他的條件來作交換？再則，‘七通一平’公共配套設(shè)施的建設(shè)從來都是政府壟斷的，政府在選擇合作伙伴的過程中有什么程序，有沒有招標(biāo)之類的活動(dòng)？”

　　韓世同還提出疑問，蘇寧憑什么獲得土地的開發(fā)權(quán)，“我覺得十分突兀”。他認(rèn)為，這次的簽約消息只從蘇寧的公告中傳出來，政府有必要在這個(gè)問題上作出解釋和說明。

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文也表示：“對(duì)于白鵝潭這么大的一個(gè)項(xiàng)目，政府有無進(jìn)行招標(biāo)？即使招標(biāo)了有無進(jìn)行公示？”他認(rèn)為其他地產(chǎn)公司也有能力拿到土地的開發(fā)權(quán)，為何政府選擇了蘇寧？蘇寧和政府之間是否存在什么協(xié)議？這些都有待確認(rèn)。

　　疑問2

　　涉及舊城改造，年半如何完成？

　　“對(duì)于土地的開發(fā)有些屬于舊城改造，這是一項(xiàng)很困難的工程，憑什么在18月內(nèi)可以順利完成土地的征收工作？”合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，蘇寧在土地開發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)還不夠，白鵝潭地區(qū)的土地開發(fā)應(yīng)該引進(jìn)一些有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)公司。

　　韓世同認(rèn)為，政府在18個(gè)月內(nèi)完成拆遷都未必有這個(gè)把握，他認(rèn)為這對(duì)在一級(jí)土地市場開發(fā)方面沒什么經(jīng)驗(yàn)的蘇寧來說，難度更大。他覺得，在征收的過程中要面對(duì)各個(gè)單位、企業(yè)、城中村居民等方面，即使有政府配合，也很難在短短的18個(gè)月內(nèi)完成土地征收工作。

　　趙卓文則笑稱，這是“不可能完成的任務(wù)”，并將這樣一個(gè)征收的任務(wù)比喻成“大躍進(jìn)”。

　　名詞解釋

　　土地開發(fā)分級(jí)

　　一級(jí)土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。

　　土地二級(jí)開發(fā)，是指土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開發(fā)。

　　相關(guān)鏈接

　　白鵝潭地區(qū)規(guī)劃

　　廣州市規(guī)劃局6月15日公布了白鵝潭地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，作為廣州五大功能區(qū)之一的白鵝潭定位建設(shè)成廣佛之心、國際商業(yè)中心、水秀花香的宜居城區(qū)，而廣州第一高樓———超過600米的鉆石大廈也將落地白鵝潭。

　　白鵝潭地區(qū)整體城市設(shè)計(jì)范圍為，北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東到工業(yè)大道中和工業(yè)大道南，西至芳村大道北和花地河，總面積35.11平方公里。

　　其中啟動(dòng)區(qū)范圍主要位于珠江濱水地區(qū)，范圍包括大坦沙坦尾、如意坊、廣鐵南站、沙面、海珠區(qū)洲頭咀至石崗路的沿江一帶、芳村石圍塘火車站至鶴洞大橋沿江一帶、沿花地大道至花地灣以及醫(yī)藥港等用地，總用地面積約17.29平方公里（含珠江水域面積）。