1.房子是給人住的，土地是給人用的

　　“每出一塊高價地，我的心就緊張一回，地價那么高，房價能降下來嗎?”居住在北京朝陽區(qū)的林先生說，他是北京某企業(yè)中層，買保障房不符合條件，到市場買又沒有實力。面對著遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其收入的房價常常焦慮不已。

　　去年，土地市場火爆，高價地頻出，地價不斷被推高，土地出讓制度也成為人們關(guān)注的焦點。土地成了開發(fā)商獲取暴利的工具，成了地方財政倚重的重要資源。不止林先生，很多人都很困惑，既然城市的土地是國有的，也就是全民所有的，為什么要賣那么高的價格?國有土地到底是為誰服務(wù)的?

　　“這一輪調(diào)控，最重要的是強(qiáng)調(diào)了住房應(yīng)該以滿足居民自住為主要目標(biāo)，弱化了其投資功能。與此對應(yīng)，我們必須強(qiáng)調(diào)土地的資源屬性，弱化其資產(chǎn)屬性。這就要搞清楚土地是為誰服務(wù)的?土地供給如何保證居民的居住權(quán)益，合理地配置到促進(jìn)人民生活幸福中去。”中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平教授說。

　　的確，住有所居是每個人的夢想，也是每個人的權(quán)益，房子最重要的功能是居住，那么地該怎么供，才能讓稀缺的土地資源更好承載民生的期待，滿足人們的基本住房需求?

　　“不可否認(rèn)，招拍掛作為一種市場交易方式，正是由于‘價高者得’，才使土地價值得以顯化，真實地反映了該宗地的市場價格。但是，土地承載著不同功能，在土地出讓的過程中，不僅要考慮價格因素，還要充分考慮公共利益、社會影響等問題，特別要考慮其對普通老百姓的基本居住保障及居住條件的改善等問題的影響。當(dāng)前，我們的住房體系還在改革完善中，要根據(jù)已經(jīng)確定的住房類別，采取劃撥等不同方式供地，防止居住地價不斷走高，同時優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，改革完善招拍掛出讓制度，把更多的土地以更合理的方式和價格向民生傾斜，這不僅是宏觀調(diào)控的重要舉措，也是長期制度建設(shè)的一項重要工作。”葉劍平說。

　　2.保障性住房用地有保障，供應(yīng)量同比增長133%

　　10月20日，上海規(guī)劃與土地管理局公布，截至目前，上海今年累計供應(yīng)住宅用地948公頃，占住宅用地供應(yīng)計劃的86%;保障性住宅用地供應(yīng)達(dá)764公頃，占目前為止住宅用地總量的80%以上。

　　臨近年底，為落實今年4月份國土資源部公布的18.5萬公頃的年度土地供應(yīng)計劃，全國各地加緊推地，土地供應(yīng)量較前幾年大幅增長，其中保障性房用地增加最快。上半年保障住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為4.2萬公頃，占住房用地實際供應(yīng)量的75%，與去年同期實際供應(yīng)量相比增加約133%。

　　“保障性住房供給嚴(yán)重不足、住房體系不完善是造成商品房價格連續(xù)攀升的一個重要因素。隨著保障性用地的不斷增加，未來幾年住宅供應(yīng)總量將大增，進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房受益面，對平抑房價將起到重要作用。”中國土地學(xué)會副理事長黃小虎指出。

　　包括保障房在內(nèi)的供地量大幅增加，促使土地市場競爭激烈程度下降。雖然各地依然偶有高價地塊“冒頭”，但與2009年高價地塊頻出相比，今年的地市相對平靜。統(tǒng)計表明，三季度一線城市及熱點城市地價增幅持續(xù)回落，預(yù)計四季度地價總體水平或?qū)⒀永m(xù)平穩(wěn)微調(diào)態(tài)勢。

　　在大幅增加保障性住房用地的同時，為促進(jìn)土地盡早變房子，國土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同要求各地加快審批速度。

　　“在新的制度設(shè)計中，建立了對保障性住房、公共租賃房、棚改房和中小套型商品房等政策性住房用地的行政審批快速通道。比如，過去開發(fā)商拿地后，規(guī)劃部門要在20天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地許可證，最長不超過一個月�，F(xiàn)在的規(guī)定是10天，時間縮短了一半。”廣州市一位承建保障房的開發(fā)商說。

　　此次國土、住建兩部門聯(lián)手整治土地市場，不僅在各類保障性住房供地程序上給予政策傾斜，還明確對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲備土地，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)，優(yōu)先確保以保障性住房為主的各類住房用地的供應(yīng)。沒完成保障性住房供地計劃的地方政府，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。

　　也有人擔(dān)心，大量的土地供給了保障房在內(nèi)的政策房，會不會造成商品房用地的供應(yīng)減少，從而導(dǎo)致商品房實際供應(yīng)量的減少，引發(fā)商品房價格的上漲，讓中間層改善型需求難以實現(xiàn)?

　　國土資源部的最新統(tǒng)計表明，包括今年出讓的住宅用地在內(nèi)，還有近32萬公頃土地尚未開發(fā)，相當(dāng)于近5年住宅供應(yīng)用地的總和，其中保障房建設(shè)用地約占到了13%—14%。

　　如果把這些土地?fù)Q算成實際商品房供應(yīng)，以平均容積率1.5、每套住房90平方米計算，3年后將會增加3500多萬套住宅。按人均30平方米計算，將會解決1億多人的住房問題。

　　“盡管我們還不能準(zhǔn)確知道這些尚未開發(fā)和正在開發(fā)的地所處的區(qū)域是一線城市，還是二三線城市，是在城市的核心區(qū)還是郊區(qū)，但僅看這個數(shù)字，就是一個天量住房供應(yīng)。如果這些地塊都能按期完成開發(fā)，3年后，住房的價格將會得到極大平抑，改善型需求有望得到部分滿足，住房總量供需矛盾將得到緩解。”黃小虎說。

　　3.解決見地不見房的問題，一旦開工必須3年內(nèi)竣工

　　理論上講，增加土地供應(yīng)可以平抑房價，前提是供出去的地能按期開發(fā)建設(shè)。

　　“禁止手里有閑置地的企業(yè)去新拿地至關(guān)重要。”葉劍平強(qiáng)調(diào)，國土資源部規(guī)定，對于由企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。若企業(yè)存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為以及違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的行為，同樣禁止拿地。

　　據(jù)了解，目前，全國閑置用地有17萬畝，其中企業(yè)原因造成的閑置用地占40%，如果這些地都能得到開發(fā)，市場上將會有120多萬套90平方米新住房供應(yīng)。

　　國土部前期公布的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府原因造成閑置的約占六成，國土部對這一問題提出的解決方案規(guī)定：不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得毛地出讓。

　　“過去出讓的土地，有不少地塊面積很大，開發(fā)商拿下后，因缺少資金或拆遷問題等很難開發(fā)。凈地出讓，縮小地塊面積，都有利于避免土地閑置。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松指出。

　　也有人擔(dān)心，如果開發(fā)商挖幾個坑，打幾根樁，就這么拖拖拉拉開發(fā)好多年或者分期開發(fā)，不也能達(dá)到捂地目的嗎?

　　“新政策要求，一旦開工必須3年內(nèi)竣工。嚴(yán)格執(zhí)行該規(guī)定，將導(dǎo)致整個行業(yè)的巨變。拿到地盡快開發(fā)會逐步成為開發(fā)商的共識，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果將更明顯，見地不見房的現(xiàn)象將大幅減少。”葉劍平說。

　　如何確定項目是否開工，是政策執(zhí)行的關(guān)鍵。土地出讓合同中是否約定了開工日期就成為焦點。記者采訪發(fā)現(xiàn)，有的地方在和開發(fā)商簽訂土地出讓合同時，根本就沒有約定開工日期，這也就無法計算3年內(nèi)能否竣工。

　　對此，國土部明確，從今年4月1日起，市縣國土部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報制度。土地出讓合同簽訂后，通過網(wǎng)絡(luò)在線上報，經(jīng)國土資源部統(tǒng)一配號后方可作為正式文本簽訂，并將土地出讓合同或劃撥決定書的電子監(jiān)管號作為土地登記的重要內(nèi)容。

　　“這就意味著如果地方政府出讓土地后不上報，就拿不到電子監(jiān)管號。拿不到號，就沒法辦理土地證。沒土地證，就沒法到銀行貸款。而來自銀行的資金是房地產(chǎn)業(yè)的‘命根子’，這就能從源頭防止新的閑置用地產(chǎn)生，促使企業(yè)嚴(yán)格按合同辦事，盡快把供出去的土地形成商品房供應(yīng)。”國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長雷愛先表示。

　　此外，對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，國土資源部聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券等部門建立起協(xié)調(diào)機(jī)制，通過限制貸款和融資、收取稅費(fèi)等措施提高閑置土地的財務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場風(fēng)險等。

　　“一旦閑置發(fā)生，不僅喪失拿地資格，還會被限制上市融資和貸款，這些新規(guī)，給房企帶來了更大的壓力。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會想方設(shè)法加大開發(fā)土地的力度。急需資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很可能會通過促銷等方式加大銷售力度，從而推動房價的回落。此舉不僅將明顯改善土地存量市場，也將規(guī)范新增土地市場，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)帶來的風(fēng)險。”黃小虎說。

　　“今年以來，管理部門加大清理閑置土地力度，一直對房地產(chǎn)閑置用地保持高壓態(tài)勢，這是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持較高水平的一個重要原因。”趙松分析。

　　4.增加土地供給雖有制約因素，但潛力不小

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的信息顯示，今年1—9月份全國已開工建設(shè)保障性安居住房520萬套。按照規(guī)劃，到2012年底，將累計解決2200多萬戶中低收入居民的住房困難。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，“十二五”房地產(chǎn)規(guī)劃更加強(qiáng)調(diào)保障房投資，每年600萬套保障房建設(shè)將成為常態(tài)。算下來，5年就是3000萬套。

　　如此龐大的規(guī)模，意味著要投入非常多的土地資源、建設(shè)資金等。提高土地供給能力方面就變得非常重要。從現(xiàn)實情況看，持續(xù)增加土地供給雖有制約因素，但潛力不小。

　　目前，每年供出去的土地基本都來自土地的一級開發(fā)。保障性住房建設(shè)中，廉租房需要政府投入土地和建設(shè)資金，經(jīng)濟(jì)適用房需要投入土地，都會占用土地出讓金，加大財政缺口，導(dǎo)致土地一級開發(fā)缺乏資金保障。

　　據(jù)了解，土地一級開發(fā)是一個巨大的市場，但在2007年建立土地收儲制度后，往往由政府部門及其附屬企事業(yè)單位開發(fā)，企業(yè)參與較少。近日，國土資源部明確，在2011年3月底前，土地儲備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。也就是說，土地一級開發(fā)將交給企業(yè)，政府承擔(dān)“組織者”的任務(wù)。

　　“這樣做，將會吸引更多的民間資本進(jìn)入土地一級開發(fā)市場。不僅會加快一級土地開發(fā)的進(jìn)度，提高供地能力，也會部分緩解地方政府財力緊張狀況。”趙松解釋說。

　　此外，增加保障住房用地供給的辦法還很多，比如加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容積率、增加建設(shè)用地、放開農(nóng)村集體建設(shè)用地等，都能對抑制房價發(fā)揮作用。

　　未來土地供應(yīng)的主力是農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)用地。據(jù)黃小虎測算，假設(shè)未來有10%的農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，則約有2.9萬平方公里土地可供城市建設(shè)，后備資源充足。

　　有了供給能力，還要有一套完善的出讓制度。記者了解到，在實際操作中，一些新設(shè)保障房類別供地還沒有明確規(guī)定。比如，公租房建設(shè)就缺少基本的規(guī)劃，其建設(shè)用地也亟待明確。

　　“土地供應(yīng)是一種引致性需求，土地供應(yīng)制度直接受住房供應(yīng)體系的制約。也就是說，有什么樣的住房制度就有什么樣的土地供應(yīng)方式。比如，與經(jīng)濟(jì)適用房制度相匹配的是劃撥方式，實行的是零地價。理論上來說，公租房的開發(fā)建設(shè)用地是不能采用招拍掛形式的，政府也不宜完全采取無償劃撥的辦法，究竟怎么提供土地亟須規(guī)范。”葉劍平呼吁。

　　本報記者于猛