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　　9月底，有關(guān)部門出臺(tái)旨在細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)十條”落實(shí)的一系列政策措施，再度給今年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼。政策出臺(tái)，及時(shí)遏制了8月份以來部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的過熱跡象，使調(diào)控的效果得以進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　在市場(chǎng)普遍懷疑本輪調(diào)控又將以“屢調(diào)屢漲”的局面結(jié)束時(shí)，國(guó)家再次給調(diào)控加碼，彰顯了調(diào)控取得成功的決心。但另一個(gè)問題逐漸凸現(xiàn)，近年來，為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲，“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十條”等短期政策不斷出臺(tái)，但政策被市場(chǎng)消化的節(jié)奏越來越快，使人們對(duì)調(diào)控的效果普遍感到心里沒底。因此，在出臺(tái)短期政策之外，加快推進(jìn)長(zhǎng)期制度改革、去除積弊、尋找改革新出路迫在眉睫。

　　要推進(jìn)相關(guān)制度改革，就要厘清“房子是什么，土地值幾何，政府職責(zé)何在”等最基本的問題。本版從今天起推出“深入看樓市”欄目，深入分析理性看待上述問題，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期性、根本性制度建設(shè)。

　　——編者

　　特殊國(guó)情和快速城市化階段，住房必須“給人住”

　　“你買房了嗎?”

　　“房?jī)r(jià)要漲到什么時(shí)候?”

　　“調(diào)控會(huì)把房?jī)r(jià)降下來嗎?”

　　盡管“商品房”、“房?jī)r(jià)”這些詞出現(xiàn)在中國(guó)人的生活中，只是近十幾年的事情。但最近幾年，房?jī)r(jià)過高的問題越來越引起社會(huì)普遍關(guān)注，“房子”幾乎成了人們?cè)诟鞣N場(chǎng)合談?wù)撟疃嗟脑掝}。2009年，電視連續(xù)劇《蝸居》播出后在廣大觀眾中引起熱議，甚至成為一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象。正是因?yàn)樗�折射出在高房�(jī)r(jià)的背景下，都市無(wú)房族的困惑與無(wú)奈。

　　“當(dāng)前這個(gè)時(shí)期，是住房問題最突出的時(shí)期，事關(guān)千家萬(wàn)戶的安居問題，因此格外受到關(guān)注。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示。

　　新中國(guó)成立后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，我國(guó)實(shí)行的是福利分房制度。雖然名義上是免費(fèi)住房，但由于供應(yīng)嚴(yán)重不足，人們總體居住條件長(zhǎng)期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人記憶猶新。到1978年，城市人均住房建筑面積僅6.7平方米。

　　改革開放30年來，尤其是1998年停止住房實(shí)物分配，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革后的10多年來，城鎮(zhèn)居民住房條件有了明顯改善。到2009年底，城市人均住房面積已近30平方米，住房的嚴(yán)重短缺有了很大程度緩解，大部分家庭都擁有了自有住房。

　　然而，在城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展階段的背景下，由于住房需求持續(xù)增加，住房問題的壓力在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍然存在。

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負(fù)責(zé)人介紹，2009年中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平達(dá)到46.6%，保守估計(jì)，到2020年我國(guó)城市化率將達(dá)到55%。按照相關(guān)規(guī)劃，未來10年中國(guó)的人均居住面積將達(dá)到35平方米，而2008年這一數(shù)字為28平方米左右。這意味著未來10年全國(guó)城市住宅的需求會(huì)達(dá)到42億平方米，相當(dāng)于每年新增4.2億平方米。如果考慮到2020年中國(guó)總體上的城市化率將達(dá)到55%左右，平均每年提高一個(gè)百分點(diǎn)，那么加上這部分新增城市人口，未來每年產(chǎn)生的真實(shí)住宅需求將在8億平方米左右。對(duì)住房供應(yīng)是個(gè)巨大的壓力。

　　“可以說，我國(guó)城鎮(zhèn)住房存在著‘絕對(duì)短缺’。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，自1999年以來，中國(guó)在城鎮(zhèn)中建了將近80億平方米的新房，大概7000萬(wàn)套新房，相當(dāng)于我國(guó)2008年2億城鎮(zhèn)家庭的35%住了新房。但即便如此，每百戶城鎮(zhèn)家庭中，每年也只能有3到4戶住進(jìn)新房。這種“絕對(duì)短缺”得經(jīng)過20年到30年的艱苦努力才能消除，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，住房供應(yīng)還需要保持較高的增長(zhǎng)速度，才能滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求。

　　一方面是需求持續(xù)上升，另一方面，我國(guó)人多地少的國(guó)情決定了保護(hù)耕地是重要國(guó)策，不能無(wú)節(jié)制地拓展城市、占用土地，土地資源的有限性、城市空間的有限性和住房需求膨脹的矛盾會(huì)長(zhǎng)期突出。

　　此外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史只有10多年，體制機(jī)制還不健全。過去10年較為重視通過房地產(chǎn)市場(chǎng)解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足，欠賬過多，造成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。

　　近年來房?jī)r(jià)快速上漲，又導(dǎo)致一些大城市，中等收入家庭買不起房，近年來央行定期公布的針對(duì)儲(chǔ)戶的調(diào)查中，認(rèn)為“當(dāng)前房?jī)r(jià)過高”的居民始終保持在70%以上。種種因素交織，使得住房問題在近幾年集中凸顯，成為社會(huì)熱點(diǎn)。

　　“快速城鎮(zhèn)化階段，大量居民需要改善住房條件，以及人多地少的特殊國(guó)情，決定了我國(guó)的住房制度發(fā)展，不能走高房?jī)r(jià)、高泡沫、高耗能、大戶型的道路，應(yīng)該以滿足居民自住為主要目標(biāo)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說。

　　高房?jī)r(jià)是“不可承受之重”，調(diào)控體現(xiàn)住房消費(fèi)品特性

　　住房建設(shè)以滿足居民自住為主要目標(biāo)，也就是說，房子蓋了應(yīng)該用于居住，而不是投資炒作。然而，在一些城市，一邊是需要住房的大量居民買不起房，另一邊則是許多房屋空置，購(gòu)房者買了房并沒有用于居住。

　　住房既是消費(fèi)品，也是投資品，近年來這樣的觀念已經(jīng)深入人心。“但是在當(dāng)前的中國(guó)，更需要住房體現(xiàn)消費(fèi)品特性，主要用于居住。”中國(guó)社科院金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，此前一段時(shí)期房地產(chǎn)的投資品特性過于濃厚，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿投機(jī)氣氛，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)過快上漲。

　　“蝸居”、“蟻?zhàn)?rdquo;、“房奴”、“裸婚”……近幾年這些熱門詞匯的流行，說明高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為人們生活中的“不可承受之重”。

　　巴曙松認(rèn)為，今年以來以“國(guó)十條”為代表的房地產(chǎn)調(diào)控，最突出的特點(diǎn)就是增加供給、打擊投機(jī)，目的正在試圖推動(dòng)房地產(chǎn)回歸消費(fèi)品特性，調(diào)控的方向符合當(dāng)前我國(guó)的實(shí)際情況。

　　在調(diào)控初現(xiàn)成效的情況下，8月份起，由于部分區(qū)域房?jī)r(jià)下降，樓市需求有所回暖。巴曙松認(rèn)為，在一定程度上，這是調(diào)控政策引向深入的表現(xiàn)。開發(fā)商資金壓力加大，降價(jià)銷售動(dòng)力強(qiáng)化，樓市存量不斷增加。因此房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，并引發(fā)需求釋放、成交量上升，實(shí)際上這輪市場(chǎng)反彈是由自住型需求推動(dòng)的，正是體現(xiàn)了住房的消費(fèi)品特性。

　　但9月份以來，部分城市再度出現(xiàn)量?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象，樓市重現(xiàn)過熱苗頭。9月底，有關(guān)部門再次出臺(tái)五項(xiàng)措施，如要求停止對(duì)購(gòu)買第三套房發(fā)放貸款，購(gòu)房首付提高到30%，部分城市限制新購(gòu)房套數(shù)等。10月份，市場(chǎng)再度降溫。

　　“五項(xiàng)措施的指向非常明確，就是進(jìn)一步嚴(yán)厲的抑制投機(jī)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，“比如停止發(fā)放第三套房貸，如果不能貸款，對(duì)炒房人而言，炒房的成本和風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大增加，會(huì)撤出市場(chǎng)。”

　　同時(shí)，從去年底本輪調(diào)控啟動(dòng)之初，就始終強(qiáng)調(diào)要努力增加供應(yīng)，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供應(yīng)。隨著調(diào)控政策落實(shí)，土地供應(yīng)持續(xù)增加、樓市供不應(yīng)求的情況有所緩解，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期得到遏制，投機(jī)性需求被有效抑制甚至離場(chǎng)。住房回歸消費(fèi)品特性的轉(zhuǎn)變正越來越明顯。

　　改革住房供應(yīng)體系，增加公租房比例，給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定預(yù)期

　　短期調(diào)控政策穩(wěn)住了市場(chǎng)預(yù)期，為長(zhǎng)期制度改革換來了時(shí)間和空間。“這幾年出臺(tái)的調(diào)控政策被市場(chǎng)消化的節(jié)奏越來越快，后續(xù)的制度改革應(yīng)該及時(shí)跟上，才能保持住調(diào)控的效果不被再次削弱。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)聶梅生說。

　　要讓住房更多體現(xiàn)消費(fèi)特性，滿足老百姓的居住需求，首先要在住房供應(yīng)體系的建設(shè)上下功夫。房改初期，我國(guó)曾提出“構(gòu)建經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，然而在后期的執(zhí)行過程中，卻演變?yōu)槭袌?chǎng)化的商品房為主。

　　“如果市場(chǎng)上只有商品房，在供不應(yīng)求的情況下，必然是價(jià)高者得。”陳淮說，“住房供應(yīng)相關(guān)政策必須向中低收入家庭傾斜。”

　　“近兩年國(guó)家支持大力發(fā)展公共租賃房非常好，應(yīng)該增加公租房在住房供應(yīng)中的比重，為轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)模式尋找新的出路。”聶梅生表示，當(dāng)公共租賃房形成一定規(guī)模時(shí)，可以由政府背景的機(jī)構(gòu)持有并出租房屋，面向中低收入和新就業(yè)人群供應(yīng)，整個(gè)住房供應(yīng)體系就可能演變?yōu)槭袌?chǎng)化基礎(chǔ)上的“B to C”模式。這種模式可以將住房資源有效地分配給需要住房的人，實(shí)現(xiàn)住房的消費(fèi)品屬性。對(duì)平抑房?jī)r(jià)、增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期都有巨大意義。

　　據(jù)聶梅生介紹，隨著國(guó)家對(duì)投資型購(gòu)房需求的抑制，商品房市場(chǎng)增量型、擴(kuò)張型的發(fā)展模式會(huì)走到頭。已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意加入政府的公租房建設(shè)，公租房發(fā)展完善，有可能形成收支平衡甚至略有盈余的開發(fā)模式。一旦開發(fā)商介入，公租房建設(shè)的資金難題將迅速得以緩解。這還需要政府推動(dòng)，需要加大政策支持力度，以及發(fā)展公租房建設(shè)基金。最近工商聯(lián)和建行等機(jī)構(gòu)正在商討，由一批龍頭開發(fā)商出資成立公租房發(fā)展基金，大規(guī)模參與公租房建設(shè)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金引導(dǎo)進(jìn)入保障性住房建設(shè)。

　　在商品房建設(shè)方面，要更好的發(fā)揮住房的消費(fèi)品特性，就必須多建設(shè)中小套型、中低價(jià)位的普通商品房，讓人們既買得起，又住得舒適。2006年我國(guó)曾出臺(tái)過著名的“90/70”政策，即要求90平方米以下的中小戶型住房建設(shè)規(guī)模不得少于70%。政策出發(fā)點(diǎn)十分好，但由于一直缺乏配套措施支持，以及政策本身在操作層面的難度，如今已經(jīng)不了了之。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有關(guān)專家認(rèn)為，在住房中長(zhǎng)期規(guī)劃的編制中，仍應(yīng)強(qiáng)調(diào)建設(shè)中小戶型商品房，適當(dāng)提高商品房小區(qū)的容積率上限，同時(shí)明確限制大戶型住房的發(fā)展，建議通過土地出讓、財(cái)稅等政策，增強(qiáng)可操作性。

　　在供應(yīng)端進(jìn)行改革的同時(shí)，也要在需求端繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求。聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前除了信貸手段以外，抑制投資投機(jī)的還是主要靠行政手段，不利于形成穩(wěn)定的預(yù)期。建議盡快明確房產(chǎn)稅的時(shí)間表，增加投資者的持有成本，才能從根本和長(zhǎng)遠(yuǎn)抑制投資投機(jī)性需求，從而更好的體現(xiàn)住房的消費(fèi)特性，也能盡早給開發(fā)商和公眾一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。

　　“中國(guó)是世界上少有的不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，“這使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長(zhǎng)了投機(jī)。”在有關(guān)部門近期出臺(tái)的“五項(xiàng)措施”中，已經(jīng)明確提出將房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步推廣到全國(guó)。一邊努力增加公共住房和中小套型普通商品房的供應(yīng)，一邊用經(jīng)濟(jì)手段長(zhǎng)遠(yuǎn)地抑制投機(jī)需求，住房才能真正成為供老百姓居住的“家”。