在昨天舉行的中國(guó)—濟(jì)南2010建筑房地產(chǎn)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范論壇上，作為主講嘉賓的顧云昌侃侃而談，從多個(gè)方面暢談了他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)，剖析了我國(guó)樓市存在問(wèn)題的深層原因，并提出了相應(yīng)的解決辦法。他認(rèn)為，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，必須在堅(jiān)持市場(chǎng)化的同時(shí)做好住房保障工作，將房?jī)r(jià)保持在合理的范圍內(nèi)，使居者有其屋。

　　“多少才是合理的房?jī)r(jià)？”

　　“多少才是合理的房?jī)r(jià)？”演講中，顧云昌用一個(gè)看似簡(jiǎn)單的提問(wèn)引發(fā)聽眾的思考。

　　他舉了一個(gè)生動(dòng)的例子：公司老總們穿的襯衫基本都是國(guó)際名牌，動(dòng)輒上千元甚至數(shù)千元，公司職員們穿百元左右的平民品牌襯衫，而農(nóng)民工穿的襯衫則是十幾塊錢的地?cái)傌�。這樣表面看來(lái)可能覺(jué)得三者差別很大，但實(shí)際上他們各自的需求都得到了滿足，而且，即使公司老總穿的襯衫價(jià)格降一半，農(nóng)民工也不會(huì)考慮購(gòu)買——— 房地產(chǎn)市場(chǎng)是同樣的道理。合理的房?jī)r(jià)是有層次感的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)規(guī)律定價(jià)房應(yīng)與保障性住房并存，使不同收入階層家庭都能有相應(yīng)的住房產(chǎn)品供給。

　　今年4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)十條”遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，被稱為近年來(lái)最嚴(yán)厲的政策。對(duì)此，顧云昌認(rèn)為這次的“國(guó)十條”與之前的政策相比，最大的亮點(diǎn)在于“增加居住用地有效供應(yīng)”。之前，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快很重要的一個(gè)原因就是住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，2009年我國(guó)商品住宅的銷售面積為8.5億平方米，而竣工面積卻只有5.8億平方米，居住用地供應(yīng)總量嚴(yán)重不足，往前推2006、2007、2008年也是如此。

　　而就在“國(guó)十條”推出后不久召開的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上傳達(dá)出一個(gè)重要信息：今年的住宅供地指標(biāo)比去年增長(zhǎng)80%，達(dá)到8.5萬(wàn)公頃，其中保障性住房用地高達(dá)70%。這樣一來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將得到很大的緩解，同時(shí)大量保障性住房的建設(shè)也將逐步滿足中低收入家庭的住房需求。

　　“做大蛋糕、強(qiáng)勢(shì)退燒、結(jié)構(gòu)大調(diào)”

　　顧云昌說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快原因是多方面的。首先是兩個(gè)“不足”，住宅用地供應(yīng)量的不足和保障性住房不足，這兩點(diǎn)在“國(guó)十條”中已經(jīng)被充分重視并逐步得以解決。然后是兩個(gè)“過(guò)”，資本流動(dòng)性過(guò)剩和貧富差距過(guò)大，前者主要是由于出口順差過(guò)大外匯儲(chǔ)備過(guò)多和大量熱錢進(jìn)入中國(guó)引起的，后者則是社會(huì)分配體系發(fā)展不完善導(dǎo)致的。最后是兩個(gè)“缺乏”，投資渠道缺乏和輿論引導(dǎo)缺乏，銀行負(fù)利、股票套牢、古董受騙，致使高收入者的投資只能指向房地產(chǎn)業(yè)，而輿論引導(dǎo)的不足，也間接影響房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

　　針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題，顧云昌提出了他的解決方法。在他看來(lái)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的首要任務(wù)就是調(diào)整供求關(guān)系，“做大蛋糕、強(qiáng)勢(shì)退燒、結(jié)構(gòu)大調(diào)”，加大居住用地供應(yīng)，運(yùn)用金融杠桿和行政手段減少投機(jī)需求，調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)，加大保障性住房建設(shè)。

　　濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)

　　“其實(shí)國(guó)家這幾年一直在圍繞房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，尤其是今年重拳出擊遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，再次顯示出了中央對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的關(guān)注以及讓中國(guó)樓市健康發(fā)展的決心。”顧云昌說(shuō)。

　　不過(guò)，他認(rèn)為調(diào)控只能管一時(shí)，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康與否，在于政府下一步如何推進(jìn)土地、財(cái)稅和金融三者的體制改革。首先是金融貨幣的改革。中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題實(shí)質(zhì)就是太多閑置資金進(jìn)入樓市從而炒高了價(jià)格，因此政府應(yīng)該把這部分炒房資金擠出房地產(chǎn)，把這部分資金引入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，或者通過(guò)房地產(chǎn)基金等方式流入到房地產(chǎn)開發(fā)前端；其次是財(cái)稅制度的改革，包括開征物業(yè)稅等，讓地方政府改變以往土地財(cái)政的生存方式，讓物業(yè)稅成為地方政府主要的財(cái)政收入，讓未來(lái)財(cái)政體系依靠存量房而并非新增土地；最后則是土地制度的改革，包括如何讓農(nóng)村或者集體用地流轉(zhuǎn)，這也是改革最困難的一部分。