今年國(guó)家出臺(tái)了史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)政策,嚴(yán)格調(diào)控之下,中國(guó)房地產(chǎn)再次陷入了短暫的迷茫和張望,新政后的中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)有怎樣的變更與發(fā)展無疑是眾人最為關(guān)注的話題,而房?jī)r(jià)走勢(shì)更成為最敏感的話題之一。在為期3天的2010年博鰲房地產(chǎn)論壇上,眾多中國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、銀行業(yè)人士以及房地產(chǎn)大鱷等表現(xiàn),四季度和明年一季度會(huì)有大批量住宅供給,政府或?qū)⒔Y(jié)束出臺(tái)打壓房地產(chǎn)政策。

樓市有望再現(xiàn)小高潮

據(jù)懂得,1~7月份,全國(guó)商品房銷售4.58億平方米,同比增加9.7%,增幅比上半年又回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積6406萬(wàn)平方米,同比降落15.4%,北京、上海、深圳、杭州、南京、烏魯木齊、南寧、廈門等一些重要城市都呈現(xiàn)了較大幅度的降落。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示,1~7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為23865億元,同比增加37.2%;商品房新開工面積9.22億平方米,同比增加67.7%。

“今年下半年的態(tài)勢(shì)會(huì)比上半年好,因?yàn)榉课菔莻�(gè)人家庭里面最大的一筆投資。在未來,這批花費(fèi)者又要進(jìn)入市場(chǎng),可能又會(huì)帶來一個(gè)小高潮。”今典團(tuán)體董事長(zhǎng)張寶全樂觀地說道。

金地團(tuán)體董事長(zhǎng)凌克認(rèn)為,房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)調(diào)劑。從購(gòu)置力的培養(yǎng)方面,市場(chǎng)尚短,購(gòu)置力不足。從供給量來看,還會(huì)進(jìn)一步放大。另外,現(xiàn)在政府也盼望GDP降一點(diǎn)。但是,中國(guó)剛性需求茂盛,從各地房?jī)r(jià)看,有的處所樓價(jià)沒有跌,有的處所調(diào)劑也不多,調(diào)劑了幾個(gè)百分點(diǎn)吧,但是經(jīng)過半年的時(shí)間,剛性需求的愿望更強(qiáng),一個(gè)樓盤一個(gè)月賣70套房子是正常的,成果是賣了100多套。根據(jù)這個(gè)來看,下半年房?jī)r(jià)跌不了多少。

對(duì)下半年政策莫存僥幸

前瑞銀團(tuán)體亞太區(qū)主席蔡洪平表現(xiàn),中國(guó)的房?jī)r(jià)只要不去觸及中國(guó)社會(huì)和中國(guó)政府關(guān)于房?jī)r(jià)過高帶來不公平的社會(huì)神經(jīng),政府也不會(huì)再進(jìn)一步推出打壓政策。中國(guó)房地產(chǎn)是中國(guó)內(nèi)需的火車頭,這個(gè)火車真的不能慢,慢下來經(jīng)濟(jì)更嚴(yán)重。

盛高公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理謝世東認(rèn)為,從今年看來,宏觀政策對(duì)全部市場(chǎng)的影響很大。對(duì)于未來幾個(gè)月,他認(rèn)為,第一,不要對(duì)政策大變更朝好的方面想太多,開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是;第二,下半年供給量的確非常大,但信任全部房地產(chǎn)形勢(shì)中期、長(zhǎng)期都是快速增加的;第三,堅(jiān)信市場(chǎng)還是會(huì)安穩(wěn)的,開發(fā)商要多建一些自用型的產(chǎn)品,而不是多建一些投資型的產(chǎn)品。

“在價(jià)格上,新政之后,萬(wàn)科的平均房?jī)r(jià),五六月份比前4月份下調(diào)了14%。對(duì)于下半年,我們?nèi)匀徽J(rèn)為不能存有任何對(duì)政策的僥幸心理。政府放寬政策,這是一個(gè)具有非常大風(fēng)險(xiǎn)的想法。”萬(wàn)科副總裁肖莉認(rèn)為,開發(fā)商還得積極面對(duì)下半年,而且下半年供給量會(huì)大幅度上升,特別是9月份后大批新盤入市,所以應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)抱有敬畏。

應(yīng)器重商業(yè)地產(chǎn)變更

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表現(xiàn),從未來發(fā)展看,我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫,更多的實(shí)際上應(yīng)當(dāng)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價(jià)格的變更。

今典團(tuán)體董事張寶全認(rèn)為,中國(guó)地產(chǎn)有史以來,商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上就是一個(gè)陪嫁的丫頭的地位。他表現(xiàn),大部分配給地產(chǎn)組團(tuán)這樣的商業(yè)包含酒店,大部分可能都處于非盈利狀態(tài)或者說依然是虧損的狀態(tài)。那么,商業(yè)地產(chǎn)在今天可能會(huì)被大家器重的原因是什么?張寶全認(rèn)為,這就是轉(zhuǎn)型,地產(chǎn)商在新的形勢(shì)下必定要從單一產(chǎn)品轉(zhuǎn)向多元化產(chǎn)品。

“到現(xiàn)在為止,在中國(guó),我沒有看到太多夠程度的商業(yè)發(fā)展。”恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗語(yǔ)出驚人。他說,從增加來說,商業(yè)地產(chǎn)這幾年增加量比住房增加量還要大。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的程度不夠,所以很多人雖然沒有做降生界程度級(jí)的東西,但還可以賺錢。目前商業(yè)地產(chǎn)不貸款的回報(bào)率是31%,算上貸款的回報(bào)率是50%,但并不是第一天就可拿到31%的回報(bào)率,這需要經(jīng)過15年。這需要雄厚的資金和足夠的耐心。凡是需要招商的商業(yè)項(xiàng)目都是三流項(xiàng)目。若是開發(fā)商選址好、設(shè)計(jì)好、建筑好,招商是最容易做的事情。凡是認(rèn)為招商重要的人,都是不合格的房地產(chǎn)商。