自五月份以來,隨著多家國資背景上市公司的相繼停牌,上海國資證券化的步伐也進(jìn)一步加快。在停牌的數(shù)家國資背景上市公司中,房地產(chǎn)企業(yè)占了近乎半壁江山。中華企業(yè)、金豐投資和上實(shí)發(fā)展的主營業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。其中上海地產(chǎn)旗下中華企業(yè)和金豐投資的整合備受關(guān)注。此次重組也恰逢國家房地產(chǎn)調(diào)控的敏感時(shí)代。上海國資委此時(shí)啟動(dòng)重組,也許是借政策壓縮期優(yōu)化國資旗下房地產(chǎn)行業(yè),從而更好地遏制未來可能的市場波動(dòng)。

上海地產(chǎn)亟待整合

上海地產(chǎn)團(tuán)體成立于2002年11月,是經(jīng)上海市委、市政府批準(zhǔn)成立的國有多元投資團(tuán)體公司,注冊資金42億元國民幣,上海國有資產(chǎn)管理委員會(huì)是實(shí)際把持人。

據(jù)公開材料顯示,上海地產(chǎn)除控股中華企業(yè)和金豐投資之外,旗下還擁有上海中星團(tuán)體、上海閔行聯(lián)合發(fā)展、上海虹橋聯(lián)合發(fā)展、上海南站廣場投資和上海馨安置業(yè)5家地產(chǎn)類公司;其中,中星團(tuán)體發(fā)展范圍和中華企業(yè)相當(dāng)并已經(jīng)和中華企業(yè)構(gòu)成了同業(yè)競爭。此次重組,中星團(tuán)體有望成為重點(diǎn)的整合對象。中華企業(yè)2010年一季報(bào)顯示,其資產(chǎn)總額為160.02億元,凈資產(chǎn)為38.33億元。而截止到2009年12月31日,中星資產(chǎn)總額為157億元,凈資產(chǎn)為62億元。兩家公司的資產(chǎn)實(shí)力不相高低。

另據(jù)中華企業(yè)和金豐投資的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,中華企業(yè)的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)銷售與租賃,而金豐投資的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)與流通服務(wù),且中華企業(yè)的盈利才能要大大高于金豐投資。上述兩家公司均由上海地產(chǎn)團(tuán)體控股,分辨持有36.17%和38.96%的股權(quán)。

整合后存兩種可能

金豐投資注入中華企業(yè)

記者就此次上海地產(chǎn)整合旗下中華企業(yè)和金豐投資對中原地產(chǎn)分析師崔軍進(jìn)行了采訪,他在采訪中表現(xiàn):據(jù)懂得,中華企業(yè)在過去1年的時(shí)間內(nèi)正逐步加大投資力度來進(jìn)步項(xiàng)目土地儲備。截至今年3月,中華企業(yè)擁有的約195萬平方米土地儲備。較2009年年中的土地儲備增加近倍;但這和同城競爭對手上實(shí)發(fā)展相比相距甚遠(yuǎn)。后者在2009年末擁有的權(quán)益土地儲備已經(jīng)超過了600萬平方米。所以此次啟動(dòng)整合,很有可能是為了專注自有優(yōu)勢項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展,以進(jìn)步行業(yè)競爭力。

在采訪中,崔軍還表現(xiàn):從金豐投資這幾年的發(fā)展來看,在上海基礎(chǔ)沒有開發(fā)項(xiàng)目,僅有金豐藍(lán)庭在售,處于尾盤階段,盈利才能較弱。從整合案例來看,把盈利才能較弱的公司并入盈利才能較強(qiáng)的企業(yè),有利于進(jìn)步資產(chǎn)盈利才能。金豐投資在上海開發(fā)的金豐藍(lán)庭進(jìn)入尾盤階段,目前沒有新的項(xiàng)目推出,旗下的上海房屋置換股份公司也只是專營二手房中介業(yè)務(wù)。中華企業(yè)的整合源于其在南匯區(qū)1200畝的土地儲備,通過一系列整合,施展高低產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢,加快開發(fā)的進(jìn)度。中華企業(yè)很多土地是在2002年以前獲得的,南匯并入浦東新區(qū)后,這些地塊還有宏大的升值空間。

兩家公司分別主營

避同業(yè)競爭

在采訪中,上海地產(chǎn)團(tuán)體相干人士表現(xiàn),金豐投資在上海很長時(shí)間沒有新開發(fā)的項(xiàng)目,也沒有土地儲備,營業(yè)才能降落。但是,在流通范疇金豐投資還是具有某些優(yōu)勢,旗下上房置換一直從事中介服務(wù),影響力超過了上海中原等中介公司,而普潤地產(chǎn)在上海的一手代理行業(yè)中可以排在前十位。在這種情況,通過資源整合,既能施展中華企業(yè)在土地儲備上的優(yōu)勢,又能施展金豐投資在投資范疇的優(yōu)勢,形成產(chǎn)業(yè)鏈

而據(jù)鑫海投資某地產(chǎn)分析師分析:此次的重組計(jì)劃,中星團(tuán)體和上房團(tuán)體的資產(chǎn)將被注入中華企業(yè)的可能性非常大,但屬于政策性住房的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房等具備政府職能的相干資產(chǎn)將可能被單獨(dú)剝離出來。而金豐投資的主業(yè)重心很可能還會(huì)是本來的房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)和委托管理業(yè)務(wù)等,公司中比例相對較少的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可能只是保持原有比例,未來可能不再重點(diǎn)發(fā)展。

另據(jù)市場人士指出,從業(yè)務(wù)上來看,兩家上市公司業(yè)務(wù)在產(chǎn)業(yè)鏈上屬于高低游的關(guān)系,上海地產(chǎn)團(tuán)體也有動(dòng)力通過整合這兩家上市公司的業(yè)務(wù)資源來進(jìn)步房地產(chǎn)資產(chǎn)的盈利才能。通過一系列的整合,形成了一個(gè)房地產(chǎn)的高低游產(chǎn)業(yè)鏈,利用中華企業(yè)的土地資源優(yōu)勢,形成了開發(fā)、銷售流水線的操作模式。