對于深信中國房地產(chǎn)泡沫正在發(fā)酵的人來說，環(huán)京津地區(qū)幾近無人區(qū)的超級大盤無疑是個絕佳例證—《環(huán)球企業(yè)家》2010年7月5日雜志刊發(fā)的《京津空城記》）一文，正引發(fā)大眾的強(qiáng)烈關(guān)注。而隨著中央電視臺、南方周末等媒體的跟進(jìn)報(bào)道，針對空城泡沫的討論正上升為一個社會話題。

樂觀者有樂觀的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。在經(jīng)濟(jì)刺激措施消退后，決策層將中國的經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)寄托于城市化戰(zhàn)略，至2025年將有3億多農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城市。為此，中國將需要建設(shè)100萬兆瓦的發(fā)電才能，鋪設(shè)50億平方米的道路和2.8萬公里的輕軌；對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這更意味著滾滾財(cái)富—2萬至5萬座摩天大樓，以及超過5000萬套新建房屋。

然而，那些荒野里冒出的光怪陸離的“空城”卻動搖了中國“城市夢”的基石。伴隨著開發(fā)商的逐利本能和處所政府的土地財(cái)政激動，雄心勃勃的造城運(yùn)動正在各地愈演愈烈。但另一方面，城市化的背后卻也附著民生維艱的殘暴現(xiàn)實(shí)，房奴和年輕的蝸居者都在咒罵著偽城市化旗幟下的蛋—一幢幢正在走向孤寂的豪宅。

這勢如水火的兩者，即為充滿泡沫的中國樓市最貼切的注腳。大眾和經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在擔(dān)心，各地此起彼伏的造城運(yùn)動也將步京津空城之后塵。中國城市計(jì)劃學(xué)會居住計(jì)劃學(xué)術(shù)委員會副主任陶滔即向《環(huán)球企業(yè)家》指出，中國的“空城”是這個星球歷史上最為嚴(yán)重的新城泡沫—蒸蒸日上的地產(chǎn)行業(yè)早已在高速成長的快感中迷失了方向，大批的投機(jī)行動和借貸泡沫參雜其中，正形成一個宏大的僵局。

這引發(fā)了若干令人不安的問題：在年輕人越來越遠(yuǎn)離房子的同時，還有多少個這樣的“造城”故事正在上演？這些空空蕩蕩的城市有一天會導(dǎo)致一場大災(zāi)害嗎？中國城市化到底出得了什么病癥？房地產(chǎn)高速增加的好日子到頭了嗎？

歷史重演？

中國似乎總是在重復(fù)發(fā)達(dá)國家的悲慘故事。早在1970年代，巴黎老城邊即出現(xiàn)出諸多空城，現(xiàn)今歐洲最大的辦公區(qū)拉德芳斯即其中代表。在這個1平方公里的新區(qū)里集中了1200家企業(yè)，3個超級市場，250家中小型商店，4萬人居住在這里。然而拉德芳斯的光輝并非一揮而就，而是歷經(jīng)波折。由于當(dāng)初計(jì)劃問題，這里的房子曾經(jīng)十室九空。直到發(fā)展商對拉德芳斯進(jìn)行改革，政府同時規(guī)定城市住宅與辦公室的面積比例要適當(dāng)，拉德芳斯得以注入活力。

“中國新城的發(fā)展必須和就業(yè)連接，”陶滔指出，“否則也將成無水之木，必定空城。”令人遺憾的是，在短視的發(fā)展商和處所政府主導(dǎo)下，中國當(dāng)前的空城現(xiàn)象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了巴黎乃至世界上大部分國家。

或許我們該回到二十年前，看看中國的城市化是如何走上繁榮奇跡的。從1990年到2009年，經(jīng)濟(jì)的增加和工業(yè)化的迅猛發(fā)展讓大批外來人口涌入城市，中國的城市人口增加超過了1倍。與城市化對應(yīng)，中國的房地產(chǎn)繁榮顯然更為亮眼，商品房銷售額從200億元增至2009年的4.39萬億元，同期實(shí)際銷售額增加超過200倍。

人口的猛增和資金的大批流動顯然給那些超級城市帶來了諸多利益，但城市帶給那些新城市人的利益卻十分有限。少數(shù)新富階層在不斷擠占城市的中心腸帶，而且權(quán)勢范疇不斷向城市外圍擴(kuò)散。而超過2億的農(nóng)民只是流動性地存在于城市，沒有獲得本地居所的才能；城市化的另一主力軍則是舊城改革的土著居民。后二者，實(shí)際上成為超級城市周邊城市化的主力軍。但城市郊區(qū)的造城者們卻幻想以豪宅來吸引這些人。北京虎杰投資機(jī)構(gòu)首席分析師張寅向《環(huán)球企業(yè)家》表現(xiàn)，這樣的城市化是極低質(zhì)的城市化。

如此城市化的問題在于，本該由需求來驅(qū)動的城市化過程，卻日漸本末倒置成了投資拉動；城市化本該只是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)明必要條件，卻似乎成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全部。

在《環(huán)球企業(yè)家》刊發(fā)《京津空城計(jì)》后，文中提到的京津新城開發(fā)商合生創(chuàng)展一位高管主動向《環(huán)球企業(yè)家》記者表現(xiàn)，在現(xiàn)有中央與處所財(cái)稅系統(tǒng)下，處所政府錢少事多。他們不得已只能靠賣地和引入開發(fā)商資金來增進(jìn)發(fā)展，但在發(fā)展過程中處所政府也無法完整兌現(xiàn)計(jì)劃時的配套承諾。