南有深圳、廈門、上海，西有重慶，北有天津、沈陽，再到如今北京城區(qū)“四并二”，一次中國一二線城市舊有行政區(qū)劃的合并潮拉開序幕。由此，中國城市化加速過程中浮現(xiàn)了一個激越的信號，“長大”不再是唯一，“破籬整合”抑或“騰籠換鳥”的模式，似乎更合適一二線城市。由此，一二線城市能否借此浴火重生，迸發(fā)新的產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)活力，著實令人等待。

而在一片“上山下鄉(xiāng)”的呼聲中，地產(chǎn)以及諸多制作業(yè)的視角更多投向了二三線甚至四五線城市，浮現(xiàn)給大家的景象似乎三四五線城市處處是金礦，遍地有銀元。事實果真如此？

行業(yè)通常認(rèn)定的“上山下鄉(xiāng)”理由如下：一是地價成本相對低廉；二是有某些招商引資優(yōu)惠政策；三是房價相對合理，且具備上漲空間；四是需求穩(wěn)固且處于上升期；五是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移引發(fā)更多資金和資源的轉(zhuǎn)移。這幾條理由的確有道理，也順應(yīng)了大勢走向，然而其背后的支撐尚不牢固，風(fēng)險也不可小覷。

首先，三四線城市是否真的都是“價值洼地”，一種廣泛的說法是，三四線城市的房價漲幅大大低于一線城市，因此存在很大增值空間。然而，這絕非放之四海皆準(zhǔn)，且不說長春、武漢、合肥、西安、濟(jì)南這些二線城市房價翻番增加，就連北京周邊的燕郊、固安、涿州也在去年翻番漲價，其巖漿般噴涌之勢相對其產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、人均收入，洼地之說怎令人佩服？

其次，地價的暴漲絕不是一二線城市的專利，三四線城市欲借土地增值而實現(xiàn)“彎道超車”的愿望空前強(qiáng)烈，在今年一季度，地價漲幅超過20%的城市依次為�？凇⒗ッ�、雞西、九江、珠海、荊州、寧波、北海、鄭州，而宜賓、汕頭、湖州等30個城市的增幅在10%~20%，而同期北上廣深四大城市的漲幅都在10%之內(nèi)。

再者，為吸引品牌開發(fā)商而拋出的優(yōu)惠政策橄欖枝，也存在諸多不斷定性。一方面，三四線城市的政令遠(yuǎn)不如一二線城市公開透明；另一方面，政府換屆帶來的政策變數(shù)，讓很多期望做一二級開發(fā)聯(lián)動的企業(yè)頻頻失算，風(fēng)險暗藏。

最后是供需關(guān)系，一方面，迅速的城市化的確會給三四線城市帶來強(qiáng)勁的動力，另一方面，中高端人群向大城市湊集遷移的潮流仍未轉(zhuǎn)變，某些城市金字塔上端的上行帶走的活力，甚至超過其下端涌入的活力，因此很難說三四線城市的需求會比一二線城市更為可觀。

由此，伴隨著一二線城市格式重塑大潮的到來，一二線開發(fā)商的拓疆邏輯也有必要重新調(diào)劑。一二線城市內(nèi)部的合并調(diào)劑從而催生新的區(qū)域發(fā)展機(jī)會正如績優(yōu)股整合潛力資源，而優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和策劃，更容易在更優(yōu)質(zhì)的城市展現(xiàn)，而伴隨著調(diào)控政策不斷向下拓展延伸，一二線城市“高風(fēng)險高回報”，三四線城市“低風(fēng)險低回報”的理論，也未必能延續(xù)，一旦陷入“高風(fēng)險低回報”的惡性循環(huán)，又會為中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展埋下新的隱疾。