繼西單大悅城之后，北京的另一大悅城也于5月底入市。盡管開門迎客已一月有余，但朝陽大悅城仍面臨開業(yè)率不足、有客無市等系列問題。

按照中糧的打算，上海大悅城、天津大悅城亦將于今明兩年開門納客，顯然，如何在大范圍的復(fù)制過程中打破“叫好不叫座”的瓶頸已迫在眉睫。此外，中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)這兩個大悅城運營平臺的共存現(xiàn)實，也為其品牌的復(fù)制、運營蒙上一層暗影。

難逃商業(yè)魔咒？

朝陽大悅城位于朝陽北路與青年路交會口，這并不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，在大悅城進駐之前，甚至無商業(yè)氣氛可言。大悅城進駐后，成為北京東部地區(qū)至今為止體量最大，業(yè)態(tài)最豐富的購物中心。而在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)投資如此大的項目，對于中糧來說，無疑是一次勇敢的嘗試。

雖然已營業(yè)近兩個月，如今走進朝陽大悅城，依然能聞到陣陣裝修后留有的刺激油漆味。商場內(nèi)還有不少商戶正在裝修中，一些沒有招到商家的鋪位也在空置中。

與西單大悅城開業(yè)時的客流量相比，朝陽大悅城明顯相形見絀。時至盛夏，為了吸引更多的顧客，該商場的主力業(yè)態(tài)之一的餐廳大部分都打出了不同的折扣和優(yōu)惠。而并不多的客流量也重要集中在餐飲店面。

在朝陽大悅城里，并未見到在西單大悅城極為受歡迎的ZARA、H&M等品牌，這讓很多年輕花費者有些掃興。不少花費者反應(yīng)：“在這里吃喝玩樂算是比較全了，但是很多較受年輕人愛好的服裝品牌沒有引進，而且全部服務(wù)系統(tǒng)還不完善，多方面均有待改良。”

事實上，朝陽大悅城需直面的還有并不樂觀的整體商業(yè)環(huán)境。根據(jù)仲量聯(lián)行7月6日發(fā)布的2010年第二季度市場報告，二季度北京商鋪市場空置率為14.6%，雖然環(huán)比降落2.8%，但商鋪市場依然面對空置率高的難題。

值得一提的是，第二季度，朝陽大悅城和翠微二期兩個購物中心開業(yè)，新增供給達26.76萬平方米。仲量聯(lián)行預(yù)計，今年下半年，北京還將有39.15萬平方米新增商業(yè)供給入市，特別是隨著商業(yè)銷售高峰期的到來，70%的新增物業(yè)將會在第三季度開業(yè)。

仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅認(rèn)為，商鋪的空置率會有所上升，估計在17%左右，但租金仍然會穩(wěn)固上升，零售商依然看好北京市場。不過，受大批新增供給和現(xiàn)有存量項目標(biāo)影響，租戶依然控制議價權(quán)。

在北京，不乏人氣不足而經(jīng)營慘淡的商業(yè)項目。例如朝陽門外的悠唐、崇文門的國瑞城，從去年至今一直在艱巨開業(yè)。

對于經(jīng)營現(xiàn)狀，朝陽大悅城項目相干負(fù)責(zé)人對記者表現(xiàn)，從開業(yè)一個多月的情況來看，項目經(jīng)營狀態(tài)越來越好，人流量也在慢慢增大，目前的開業(yè)率從數(shù)量上來說已經(jīng)達到90%，正在裝修的店鋪均打算趕在暑假期間開業(yè)。“客群是需要培養(yǎng)的，第一個月有的店面單店營業(yè)額已經(jīng)達到30萬元，這已是不錯的成績。”該人士表現(xiàn)。

朝陽大悅城總經(jīng)理何靜在接收媒體采訪時曾表現(xiàn)，朝陽大悅城預(yù)計半年左右將會實現(xiàn)盈利。如果這一目標(biāo)實現(xiàn)，朝陽大悅城也將發(fā)明一個“奇跡”。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，一般都要經(jīng)過最少一到兩年的養(yǎng)商期，即使火爆北京西部的金源燕莎MALL，亦是經(jīng)過了3年養(yǎng)商才實現(xiàn)盈利。

屈臣氏中國區(qū)總部策略關(guān)系總監(jiān)張宏偉對記者表現(xiàn)，屈臣氏進駐朝陽大悅城一周多，目前商場的聚客才能還有待觀察。但他信任，大悅城的人氣會越來越足。

復(fù)制懸疑

中糧方面頒布的數(shù)據(jù)顯示，旗下第一個大悅城項目——西單大悅城開業(yè)第一年實現(xiàn)銷售額10億元，第二年突破15億元，第三年有望達到19億元；其日銷售額最高時達1050萬元，日人流量一度高達20萬人次……

這也鼓舞了涉足商業(yè)地產(chǎn)范疇的中糧團體。從去年11月開端，中糧方面多次高調(diào)稱：打算未來5~10年，在全國拓展20個大悅城，總資產(chǎn)達到700億元，占團體總資產(chǎn)的30％。

“就北京的兩個大悅城而言，已有很大差別，西單大悅城是城市商業(yè)核心區(qū)的商業(yè)項目，它的作用是帶動全部區(qū)域商業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，而朝陽大悅城位于新興商圈，問題是商業(yè)氣氛嚴(yán)重不足，且花費者的固有花費習(xí)慣短期難以轉(zhuǎn)變，不同區(qū)域商場的業(yè)態(tài)布局、品牌檔次、環(huán)境設(shè)計等請求均有不同。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎說，任何購物中心都不存在簡略復(fù)制的可能，商業(yè)地產(chǎn)可以復(fù)制的有建筑設(shè)計、產(chǎn)品經(jīng)驗以及積累的商脈和資源，但商業(yè)地位和價值卻無法復(fù)制。