在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，顯然，現(xiàn)階段，中糧操作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)尚稱不上熟練，復(fù)制亦只稱得上部分經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制，果真當(dāng)做一種成熟模式進(jìn)行全國(guó)推廣，還缺些火候。
大悅城意識(shí)到要想成功走向全國(guó)重要做到差別化。
大悅城首席招商兼運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)——香港司培思商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)體在西單大悅城項(xiàng)目初期調(diào)研時(shí)發(fā)明，西單區(qū)域花費(fèi)者單次開(kāi)銷金額在101~310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。花費(fèi)群相對(duì)年輕化，購(gòu)置力有限。
與此相比，朝陽(yáng)有明顯不同。“據(jù)我們調(diào)研，與西單相比，朝陽(yáng)大悅城所在區(qū)域花費(fèi)人群的提袋率更高，單次花費(fèi)力和重復(fù)光顧率也更高。”司培思團(tuán)體副總裁司徒文杰表現(xiàn)，根據(jù)地段、目標(biāo)客群、商業(yè)環(huán)境等差別，朝陽(yáng)大悅城也做足了差別化。
例如，朝陽(yáng)大悅城即引進(jìn)了美國(guó)最大的服裝零售商GAP在大中華區(qū)的第一家店，以及引來(lái)日本永旺團(tuán)體在中國(guó)的第一家日本全資百貨超市AEON。除了影院、兒童樂(lè)園、70多家餐飲店外，在商場(chǎng)的首層還引進(jìn)了多個(gè)國(guó)際一二線品牌。
如果說(shuō)西單大悅城以“國(guó)際化青年城”為定位，引領(lǐng)年輕人的時(shí)尚潮流，那么，朝陽(yáng)大悅城則是以“生活中心”為定位，在滿足時(shí)尚年輕的花費(fèi)同時(shí)，也致力于為家庭供給品德時(shí)尚的生活方法。
但差別化只是一方面，事實(shí)上，當(dāng)一種模式進(jìn)入可復(fù)制階段時(shí)，除了選擇清楚正確的定位、擁有良好的品牌資源外，如何摸索出一套有效的管理系統(tǒng)和方法則更為重要。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西單大悅城已形成了自己的一套經(jīng)營(yíng)模式：靠多個(gè)面積在800~1000平方米的中型店來(lái)替代主力店的作用；采用租金+流水倒扣的收取策略；為細(xì)化管理，設(shè)置了樓層經(jīng)理制度；經(jīng)常舉辦各種運(yùn)動(dòng)，提升花費(fèi)者對(duì)于品牌及商場(chǎng)的虔誠(chéng)度與參與程度等。正是基于這一系列制度基礎(chǔ)，中糧才具備加快復(fù)制大悅城的決心。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利則認(rèn)為，中糧團(tuán)體在商業(yè)地產(chǎn)范疇擴(kuò)大的道路上，最大的困擾可能在于有無(wú)足夠才能的項(xiàng)目操盤團(tuán)隊(duì)和人才集群。
“萬(wàn)達(dá)為什么能做到復(fù)制，是因?yàn)樗匾龀鞘兄行牡捻?xiàng)目，品牌、業(yè)態(tài)構(gòu)成相對(duì)固定，但即使如此，在不同城市也有不同的差別。”公衍奎建議，商業(yè)地產(chǎn)必定要明白不同城市不同地段，有哪些商脈差別；另外，商業(yè)地產(chǎn)具備開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、回報(bào)周期長(zhǎng)的特別性，開(kāi)發(fā)商必定要綁緊金融，確保資金；同時(shí)，也可以跟住宅和諧開(kāi)發(fā)，例如華僑城、萬(wàn)達(dá)等，出售住宅可緩解資金壓力，剩下的就是純資產(chǎn)沉淀了。
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