最近曝出的全國(guó)1457宗閑置土地“黑名單”,令囤地問(wèn)題成為“千夫所指”,“黑名單”上的閑置土地可能還不是全部。無(wú)論是為了獲得土地增值而進(jìn)行的主動(dòng)囤地,還是由于政府規(guī)劃原因造成的被動(dòng)積壓,開(kāi)發(fā)商的閑置地問(wèn)題已經(jīng)成為影響土地供應(yīng)和樓市供應(yīng)的根源之一。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士指出,對(duì)于大量存在的閑置土地必須切實(shí)分類(lèi)懲治。除了“收回”措施之外,還可以通過(guò)限制貸款和融資、收取稅費(fèi)等措施減少囤地的發(fā)生。此外,加大有效供地面積仍是“藥方”的核心所在。

把脈問(wèn)診囤地病因

國(guó)土部有關(guān)人士曾表示,目前土地閑置大體分為兩類(lèi),企業(yè)自身原因造成的占46%,另外54%的閑置土地主要是由政府原因造成。然而,無(wú)論是否是開(kāi)發(fā)商“故意為之”,囤地問(wèn)題都已亟待解決。

從開(kāi)發(fā)商的角度看,土地作為重要的生產(chǎn)資料,是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)。在資本市場(chǎng)上,擁有更多土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)公司更容易受到投資者的青睞。這也在一定程度上助長(zhǎng)了房企的囤地之風(fēng)。

“在資本市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有土地銀行的概念。土地儲(chǔ)備越多,公司價(jià)值和市值就越高。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就曾指出,衡量房地產(chǎn)公司的價(jià)值,不光有利潤(rùn)指標(biāo),還有NAV(凈資產(chǎn)價(jià)值)估值法。這鼓勵(lì)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司增大土地儲(chǔ)備,從而造成有些開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備大大超過(guò)開(kāi)發(fā)能力,進(jìn)而形成囤地。

“正是由于對(duì)NAV估值法的推崇,使得不少地產(chǎn)商參與到土地儲(chǔ)備的競(jìng)賽中。通過(guò)增加土地儲(chǔ)備做大市值,進(jìn)行再融資后又投入到土地市場(chǎng),從而形成了惡性循環(huán)。”一位房地產(chǎn)券商研究員直言,再加上近幾年土地市場(chǎng)迅速升溫,土地價(jià)格在快速攀升的過(guò)程中也增加了囤地的利潤(rùn)空間。在資本逐利的驅(qū)動(dòng)下,開(kāi)發(fā)商通過(guò)不斷買(mǎi)地-改規(guī)劃-囤地來(lái)坐等升值。

實(shí)際上,除了開(kāi)發(fā)商自身原因造成的主動(dòng)囤地沖動(dòng)外,由于配套建設(shè)以及規(guī)劃修改等方面的地方政府因素也是不容忽視的問(wèn)題。

北京某國(guó)有房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人指出,地方政府每隔幾年會(huì)進(jìn)行一輪總體規(guī)劃的修編,一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整。有時(shí)市政建設(shè)或是道路擴(kuò)寬等因素,造成用地性質(zhì)或土地容積率變化,開(kāi)發(fā)商就需要和地方政府進(jìn)行重新協(xié)調(diào)和溝通,從而造成土地批而未建。“目前北京一些零星的公建用地沒(méi)有按期建設(shè)開(kāi)工,大多是由于市政規(guī)劃修改所造成的‘邊角料’。”該人士坦言。

也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,由于房地產(chǎn)本身具有一定的開(kāi)發(fā)周期,因此開(kāi)發(fā)商擁有土地儲(chǔ)備是合理行為,但是目前對(duì)于房企的土地儲(chǔ)備是否處于“合理”范疇的界定還沒(méi)有明確規(guī)定。此外,部分企業(yè)由于自身資金實(shí)力有限,無(wú)法消化前期土地儲(chǔ)備,或者隨行就市放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏,這也導(dǎo)致了囤地行為的出現(xiàn)。

值得注意的是,在現(xiàn)有的財(cái)稅體制下,地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)性也促使了開(kāi)發(fā)商敢于去囤地。業(yè)內(nèi)人士指出,正是對(duì)土地收入的依賴(lài)性以及牽扯到的各方面利益,使得地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商的囤地行為“睜一只眼閉一只眼”,打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠。