四處找錢的房企正在四處遭遇圍追堵截。羊城晚報(bào)記者日前統(tǒng)計(jì)2011年半年報(bào)中122家A股上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，逾半數(shù)公司都遭遇負(fù)的現(xiàn)金流情況，而在2009年和2010年年報(bào)中，負(fù)現(xiàn)金流上市房企還分別為22家及51家，顯示調(diào)控正對(duì)房企資金形成越來越大的影響。

　　由于傳統(tǒng)融資渠道遭堵，今年以來，開發(fā)商頻頻通過海外發(fā)債、發(fā)行信托融資以及參與房地產(chǎn)基金來找錢。但近來情況顯示，這些渠道也正遭遇堵截。

　　渠道一

　　海外融資大增六成

　　堵截

　　外管局封堵融資性對(duì)外擔(dān)保

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月公布的數(shù)據(jù)，今年前七個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資500億元，同比大增65.8%，增速遠(yuǎn)高于其他資金來源。而標(biāo)準(zhǔn)普爾一項(xiàng)報(bào)告中也稱，今年上半年，擁有市場(chǎng)評(píng)級(jí)的內(nèi)地房企已通過離岸市場(chǎng)發(fā)行債券融資共計(jì)80億美元，而去年全年房企境外發(fā)債僅88億美元。

　　自1月份海外高息債券融資窗口開放以來，中駿置業(yè)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng)展等內(nèi)房股巨頭紛紛舉起發(fā)債大旗。今年8月，華潤(rùn)置地宣布，已于8月3日發(fā)行2016年到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率4.625%。但目前看來，海外債權(quán)融資的前景并不樂觀，華潤(rùn)置地可謂是趕上了海外發(fā)債的“最后一班車”。

　　8月12日，國(guó)家外管局下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)，同時(shí)還調(diào)減了2011年度境內(nèi)企業(yè)對(duì)外債券發(fā)行擔(dān)保余額指標(biāo)的規(guī)模，合計(jì)為763.8億美元。此外，融資性對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)審批程序進(jìn)一步收緊，要求相關(guān)部門嚴(yán)格審核境外被擔(dān)保人融資資金的具體用途。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，許多境外融資平臺(tái)只是個(gè)殼公司，如果沒有擔(dān)保，境外債券是不會(huì)有人買的。因此，這一舉措給房地產(chǎn)企業(yè)海外融資帶來了實(shí)質(zhì)性的打擊。從目前來看，8月中旬以后，暫時(shí)沒有房企海外發(fā)債的跡象。

　　渠道二

　　地產(chǎn)信托規(guī)模暴增一倍

　　堵截

　　審批減速 發(fā)行迎來“拐點(diǎn)”

　　今年上半年，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)。據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.66億元，發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模同比增幅超過100%。在銀行理財(cái)、股市、基金、信托等投資收益排名中，信托以9.46%的平均年化預(yù)期收益率排名第一。其中，資金需求旺盛的房地產(chǎn)業(yè)信托產(chǎn)品，平均年化收益率更是高達(dá)10.86%。根據(jù)普益財(cái)富提供的圖表，房地產(chǎn)信托1至2年(不含)期年平均預(yù)期收益率超過10%，相比，該期限的工商企業(yè)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率低于9%，基礎(chǔ)設(shè)施信托產(chǎn)品則低于8%。

　　高額的回報(bào)率加上各種發(fā)行費(fèi)用、渠道費(fèi)用以及第三方費(fèi)用，房地產(chǎn)信托融資成本已經(jīng)高達(dá)15%以上。

　　但目前來看，這一無奈選擇也將面臨關(guān)閉的局面。

　　自7月份開始相關(guān)監(jiān)管部門將房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由事后報(bào)備改為事前報(bào)備之后，房地產(chǎn)信托審批流程越來越慢、產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量越來越少。據(jù)悉，截至9月1日，房地產(chǎn)信托成立占總信托產(chǎn)品發(fā)行已經(jīng)連續(xù)3周下降，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)顯出疲態(tài)。

　　一位信托渠道的業(yè)內(nèi)人士告訴羊城晚報(bào)記者，目前商品住宅房的信托已經(jīng)基本沒有在做了，商業(yè)地產(chǎn)信托也正在減少，由于明確規(guī)定要求地產(chǎn)項(xiàng)目四證齊全，項(xiàng)目資本金達(dá)到30%以及開發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)，二三線開發(fā)商已經(jīng)基本不能再通過信托融到款項(xiàng)。另外，信托結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，房地產(chǎn)信托一開始的貸款類產(chǎn)品逐漸過渡為股權(quán)類產(chǎn)品，再有購(gòu)買資產(chǎn)受益權(quán)等，要求信托公司與地產(chǎn)開發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這使得信托公司對(duì)于發(fā)行的信托融資產(chǎn)品也愈發(fā)謹(jǐn)慎。

　　渠道三

　　自建地產(chǎn)私募基金

　　堵截

　　私募基金仍存監(jiān)管空白

　　在傳統(tǒng)貸款、信托以及海外融資相繼遭堵以后，房地產(chǎn)私募基金有望成為地產(chǎn)融資新寵。繼遠(yuǎn)洋地產(chǎn)日前宣布將對(duì)旗下房地產(chǎn)基金Sino Prosperity出資7000萬美元，投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目以后，又傳安泰盤實(shí)股權(quán)投資管理有限公司總裁蓬鋼正在籌備一筆規(guī)模為30億元左右的房地產(chǎn)基金，其投資人包括恒大地產(chǎn)許家印、富力地產(chǎn)李思廉等，另有某大型金融機(jī)構(gòu)也預(yù)備加入。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，房地產(chǎn)私募基金目前尚存在監(jiān)管空白，不排除有地產(chǎn)商為了融資而設(shè)立私募基金籌資的意圖。

　　但另外一位接受記者采訪的某房地產(chǎn)私募基金分析員則表示，“不具備房企或金融集團(tuán)背景的房地產(chǎn)私募基金一般市場(chǎng)地位較弱，客戶要求支付的收益率也相對(duì)較高，因此這種私募基金會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目進(jìn)行投資。而如果由地產(chǎn)商或者銀行作支撐來成立的房地產(chǎn)私募基金，較強(qiáng)的專業(yè)背景則能抵御項(xiàng)目出現(xiàn)問題的風(fēng)險(xiǎn)。”不過，這位分析人士也指出，目前房地產(chǎn)資金全面緊縮，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)公司成立私募基金來輸血的擔(dān)憂也有一定道理。記者王凌菲報(bào)道