近年來，二手房買賣引發(fā)的消費(fèi)糾紛不少，其中相當(dāng)一部分是合同條款不明確引起的。27日，記者自市房管局和市工商局聯(lián)合新聞發(fā)布會獲悉，濟(jì)南二手房合同示范文本27日起正式實(shí)施。根據(jù)不同需求，合同示范文本分為《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》(出售委托)、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同》(經(jīng)紀(jì)成交版)、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同》(自行成交版) 3 個組成部分。上述兩部門負(fù)責(zé)人著重就關(guān)注度較高的經(jīng)紀(jì)成交版合同 (以下簡稱《合同》)進(jìn)行解讀。

　　關(guān)鍵詞 【產(chǎn)權(quán)】

　　先確定是獨(dú)有還是共有正租住者可優(yōu)先購買

　　明確買賣房屋的產(chǎn)權(quán)是購買二手房的第一步。房屋權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指兩個以上權(quán)利人共同擁有同一房屋。《合同》明確，買賣房屋訂立合同時，房屋所有權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。已購公有住房上市出售的，參加房改的夫妻雙方均應(yīng)在合同中簽字蓋章。

　　買賣已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前3個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂主體變更合同。

　　買賣已抵押房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人房屋抵押的事實(shí)，并在辦理房屋過戶前解除房屋抵押。此外，集體所有土地上的房屋，只能在本集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

　　關(guān)鍵詞

　　【房款】

　　可先存入專用賬戶也可以自行支付

　　二手房買賣中，首付、尾款怎么交付最為關(guān)鍵也最容易出問題。為了規(guī)避買賣雙方的資金風(fēng)險(xiǎn)，《合同》第二條設(shè)定了資金監(jiān)管和自行交割房款兩種方式，當(dāng)事人可自行選擇;當(dāng)事人選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有義務(wù)協(xié)助當(dāng)事人辦理資金監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)。

　　合同中明確規(guī)定，買賣雙方選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助買賣雙方自本合同簽訂之日的有效期內(nèi)(時間雙方約定)與資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》�？蛇x擇市房管部門提供的資金監(jiān)管服務(wù)代收代付交易資金(咨詢電話：82077114)。

　　據(jù)了解，二手房交易資金監(jiān)管是指買方將交易資金先存入專用賬戶，產(chǎn)權(quán)過戶登記完成，確認(rèn)買方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后，再從專用賬戶中將交易資金劃入賣方賬戶。這就從根本上解決了二手房交易資金的安全問題。

　　關(guān)鍵詞

　　【收費(fèi)】

　　中介不能經(jīng)手購房款傭金由三方商定

　　二手房交易的過程，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)到底應(yīng)該收哪些費(fèi)用，哪些錢中介不應(yīng)該經(jīng)手?《合同》也有明確規(guī)定。

　　濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人表示，原則上來說，中介不得經(jīng)手房屋的交易資金�！逗贤�》第六條設(shè)定了經(jīng)紀(jì)方促成簽訂合同并分別完成與出售人、買受人雙方簽訂的經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托的服務(wù)事項(xiàng)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，當(dāng)事人可約定傭金的支付方式。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成委托事項(xiàng)，出賣人和買受人應(yīng)該按照房屋成交總價(jià)的一定比例支付傭金。具體比例合同中為空格，由簽約三方約定。

　　除了房屋傭金外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為買賣雙方提供代辦貸款等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向買賣雙方說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)買賣雙方同意后，另行簽訂合同。這也在一定程度上約束了中介的亂收費(fèi)行為。

　　關(guān)鍵詞

　　【戶口】

　　可向賣方要“遷戶押金”房子“養(yǎng)老錢”也要過戶

　　實(shí)際交易的過程中，由于考慮不全面，不少購房人過戶后才發(fā)現(xiàn)不少遺留問題。例如，買學(xué)區(qū)房為了孩子上學(xué)，卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口沒有遷移等。

　　為了解決上述問題，《合同》有了一些提示性約定。《合同》第三條約定：為保障該房屋的交付、戶籍遷出等事項(xiàng)的履行，買賣雙方可以作出相關(guān)的約定�！逗贤�》留出空格提示簽約雙方進(jìn)行約定。濟(jì)南市房管局產(chǎn)權(quán)市場處相關(guān)工作人員表示，比如買方可以要求原房主拿出2萬至3萬元當(dāng)作“戶口遷移”的押金，如果在雙方約定時間內(nèi)把戶口遷走，退還押金;如果達(dá)不到要求，買方可以把押金當(dāng)作補(bǔ)償用來辦理戶口遷移。這樣可以有效維護(hù)買房者的利益。