原標(biāo)題：環(huán)環(huán)相扣 資金鏈還得靠銷售款
資金方面的緊張狀況，如何傳導(dǎo)至房價？在什么情況下，開發(fā)商會出現(xiàn)真正的資金鏈斷裂？目前市場情況如果不發(fā)生變化，開發(fā)商還能撐多久？從房企資金構(gòu)成和流轉(zhuǎn)流程中，或許可以找到問題的答案。
一位房企負(fù)責(zé)人介紹，目前在開發(fā)商投資資金構(gòu)成中，一般銀行開發(fā)貸款占30%,開發(fā)商自有資金占30%-40%,剩下的一些建安成本等，多由建筑公司墊資。“很多建筑公司都是墊資到主體封頂。”他說。
從開發(fā)企業(yè)的支出來看，主要是土地款、工程款、各種稅費，再就是管理、財務(wù)和營銷等方面的費用。
通常情況下，開發(fā)企業(yè)拿到土地到銀行貸款，然后進(jìn)行開發(fā)，拿到預(yù)售許可證后進(jìn)行銷售，銷售款用來還款。“這就構(gòu)成了一個完整的鏈條，銷售回款是最終解決所有問題的關(guān)鍵。”該負(fù)責(zé)人說，后期的工程款、銀行貸款和各項費用等，全靠銷售回款來進(jìn)行支撐。一旦銷售不暢，回款不及時，整個鏈條就要緊張，長期下去就有斷裂的危險。
“為了不讓資金鏈斷裂，開發(fā)商就要盡快銷售。”濟南地產(chǎn)營銷人士李勇說，現(xiàn)在一些開發(fā)商急就急在這里。
那么，開發(fā)商的銷售究竟下降到什么程度，才會使得這個鏈條緊張呢？
多家房企的負(fù)責(zé)人估算后向記者表示，要想保證資金鏈穩(wěn)妥運行，房源銷售率基本要求在六成以上，如果低于這個比例，資金鏈就會趨緊。
今年一季度，濟南市場住宅銷售總量同比下降約三成，許多房企銷售額下滑。從3月份至今的開盤銷售情況看，許多樓盤一改去年開盤銷售七八成的熱銷局面，越來越多的樓盤開盤僅成交三四成。位于濟南西站核心區(qū)的一大型樓盤，在三四月份兩次開盤，開盤當(dāng)天成交率均在三四成。
綜合克而瑞和山東世聯(lián)等一些主要機構(gòu)近兩個月來的數(shù)據(jù)，從3月份到5月上旬，開盤和新推房源樓盤有二三十家，開盤當(dāng)天成交率達(dá)到50%的樓盤約有一半，市場風(fēng)向明顯轉(zhuǎn)向。
春節(jié)過后，銷售下滑直接帶來回款放緩，不少項目的開發(fā)商憂心忡忡�？焖俅黉N走量，避免資金鏈條陷入“泥沼”，就成為不得不下的決心。
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