近日，香港富商李嘉誠在談及內(nèi)地樓市時稱，內(nèi)地房地產(chǎn)市場是“面粉貴過面包”，地價明顯高于房價。實(shí)際上，作為影響房價的重要因素之一，地價的高低也能從一個側(cè)面反映出樓市的興衰。記者 張玉
◆6年間地價漲了270%
俗話說，水漲船高。同樣的，土地?zé)�，樓市則難降溫；地價漲，房價通常也會走高。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，濟(jì)南市住宅用地價格占房價的比例為15%—25%。通俗來講，如果某樓盤的售價為10000元/平方米，那么其中有2000元左右是買地錢。“房價只升不降”是很多市民的直觀感受，那么近年來，濟(jì)南成交的居住用地價格走勢如何？據(jù)本報(bào)監(jiān)測，從2008年到2013年的6年間，濟(jì)南住宅用地的成交均價呈震蕩上升趨勢，震蕩點(diǎn)位于2012年。據(jù)本報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，濟(jì)南市住宅用地成交均價220萬元/畝，同比增長49.8%。此后，居住用地均價一路上揚(yáng)，在2011年達(dá)到369.8萬元/畝。然而，2012年，地價出現(xiàn)2.9%的小幅下調(diào)，此后逐步回暖，2013年達(dá)到398.5萬元/畝。濟(jì)南市國土資源部門最新統(tǒng)計(jì)顯示，2014年1月濟(jì)南土地市場異�；钴S，短短一個月累計(jì)成交45塊土地，總成交金額177.87億元，創(chuàng)下了有史以來最高的月成交紀(jì)錄。開發(fā)商拿地?zé)崆榈母邼q，也在帶動土地價格的上漲，1月濟(jì)南居住用地成交均價440.6萬元/畝，同比漲幅達(dá)10.6%。
◆東部地價每畝漲了260萬
2008年底，伴隨新城區(qū)的拓展，濟(jì)南城市的各項(xiàng)職能逐步東移，一場基于東城崛起而流行起來的“移巢”運(yùn)動，極大地鼓舞了市民置業(yè)東部的信心，使得濟(jì)南東部地區(qū)的土地交易炙手可熱。
信立怡高2008年統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，濟(jì)南市當(dāng)年居住用地成交均價146.88萬元/畝，其中，中部居住用地以557.4萬元/畝的均價居各區(qū)域成交均價之首，東部住宅平均地價為187.61萬元/畝，排名位居第三，北部和西部均價分別為111.86萬元/畝和72.18萬元/畝。而濟(jì)南2013年出讓的101宗住宅用地中，東部36幅住宅用地成交均價達(dá)到447.0萬元/畝，高出整體平均地價12.2個百分點(diǎn)。值得注意的是，2013年中部住宅用地均價314.2萬元/畝，在各區(qū)域成交均價中排名第三，與6年前的東部恰好進(jìn)行了“地位互換”。同時，2011年以來，隨著濟(jì)南西站拉動效應(yīng)的顯現(xiàn)和舊城改造的加速推進(jìn)，西部地價“咸魚翻身”，強(qiáng)勢崛起。2013年，西部住宅用地以均價390.1萬元/畝的成績在濟(jì)南五大區(qū)域中進(jìn)階第二名，成交價格直逼全市土地均價。
◆樓面地價平均每平1863元
在樓市中，人們常常聽說“樓面地價”這個詞。樓面地價是特殊的土地單價，指的是土地總價格除以該土地所允許的最大建筑面積，從而得到的土地上建筑物面積均攤后的土地價格。在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價比土地成交單價更能反映出樓市的走向。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在濟(jì)南地價不斷攀升的同時，各樓盤的容積率也在同步攀升，造成了濟(jì)南樓面地價的平緩。根據(jù)本報(bào)監(jiān)測數(shù)據(jù)，近三年來，濟(jì)南居住用地的平均樓面地價為1863元/平方米，若按居住用地占房價比例20%來計(jì)算，濟(jì)南平均房價理論值為9315元/平方米。
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