原標(biāo)題：濟(jì)南城市綜合體泡沫隱現(xiàn)？
21日，泉城路東首的世茂國(guó)際廣場(chǎng)外墻裝飾已經(jīng)完成。 記者王鋒 攝
繼恒隆廣場(chǎng)、和諧廣場(chǎng)、中海環(huán)宇城等大型商業(yè)綜合體開業(yè)后，又有消息稱，位于泉城路的世茂國(guó)際廣場(chǎng)將于近期開業(yè)。此外，包括魯能領(lǐng)秀城綜合體項(xiàng)目、華潤(rùn)五彩城等一大批城市綜合體項(xiàng)目也在扎堆推進(jìn)。濟(jì)南真的需要這么多綜合體嗎？
城市綜合體扎堆來襲
“聽說世茂國(guó)際廣場(chǎng)要開業(yè)了，不知道能否帶來一些驚喜。”家住濟(jì)南東部的李女士是個(gè)時(shí)尚達(dá)人，哪家商場(chǎng)新開張，她都要第一時(shí)間去逛上一圈。但對(duì)于最近開業(yè)的大商場(chǎng)，她“感覺都差不多”。
屈指一數(shù)不難發(fā)現(xiàn)，除了貴和、銀座等本土商家，在泉城路商圈及其周邊，萬達(dá)廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)已相繼落戶，有濟(jì)南第一高樓之稱的綠地中心也已封頂，再加上世茂國(guó)際廣場(chǎng)，一個(gè)個(gè)商業(yè)綜合體扎堆于此。
除了傳統(tǒng)核心商圈，包括魯能領(lǐng)秀城購(gòu)物中心、華潤(rùn)五彩城、祥泰廣場(chǎng)、三慶青年城、建邦CCPARK、金光旺角、銀座好望角、丁豪廣場(chǎng)、海那城等諸多綜合體項(xiàng)目，都在濟(jì)南加速布局。
以槐蔭區(qū)為例，其提出在2014年要加快恒大、匯金國(guó)際金融中心的建設(shè)步伐，重點(diǎn)推進(jìn)緯十二路沿線保利中心，以及經(jīng)十一路、五里牌坊等15個(gè)城市綜合體的建設(shè)，以“打造高端大氣、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)金街”。
濟(jì)南已現(xiàn)過剩之憂？
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)加速跑馬圈地，曾有業(yè)內(nèi)人士半開玩笑地稱之為“滿城盡是綜合體”。
家住陽光新路的吳女士頗有感觸。5年前她搬進(jìn)匯統(tǒng)花園，隨著陽光新路建成，她深切感受到這里交通的便利。但沒過多久她發(fā)現(xiàn)，原來一出門就能打到出租，現(xiàn)在等半小時(shí)也不見一輛空車；原來坐上128路公交車幾乎暢通無阻，現(xiàn)在上下班時(shí)間常堵得一塌糊涂。“中海環(huán)宇城開業(yè)了，歐亞大觀商場(chǎng)也動(dòng)工了，再加上緯十二路上規(guī)劃的多個(gè)綜合體項(xiàng)目，不知道以后會(huì)堵成什么樣。”
濟(jì)南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)葛金田認(rèn)為，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方便了市民消費(fèi)，大大提升了濟(jì)南商業(yè)檔次和時(shí)尚度，但也不可避免地帶來了負(fù)效應(yīng)。濟(jì)南城市綜合體總體布局已經(jīng)飽和，局部已顯現(xiàn)過剩之憂。
數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量21.2萬平方米，但成交量只有7.25萬平方米。據(jù)估算，如果按照月均銷售1.6萬平方米的去化速度，濟(jì)南已規(guī)劃的寫字樓體量需要20年才能消化完。
真正價(jià)值在于“引鳳凰”
濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目何去何從？在葛金田看來，濟(jì)南還缺少真正便民的消費(fèi)設(shè)施，如24小時(shí)便民店、超市等。
根據(jù)2011年出爐的《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià)報(bào)告》，濟(jì)南市區(qū)人均零售面積仍顯不足，僅為1.21平方米，而杭州市2004年人均零售面積就達(dá)到了1.45平方米，合肥2009年人均零售面積為1.61平方米。
“土地稀缺問題嚴(yán)重，綜合體可以集約使用土地資源，確有必要，但這并不意味著要投資大大超過需求的城市綜合體。”葛金田說，城市綜合體一哄而上所帶來的隱患已為業(yè)界公認(rèn)。
葛金田說，很多人對(duì)城市綜合體存在誤讀，其實(shí)它的真正價(jià)值在于“引鳳凰”，商業(yè)只是其價(jià)值的很小一部分。更重要的是，要把綜合體打造成濟(jì)南發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)和載體。
“大型企業(yè)的區(qū)域中心、研發(fā)總部等，是綜合體最該吸引的群體，也是推動(dòng)一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最強(qiáng)動(dòng)力。”葛金田認(rèn)為，這才是城市綜合體的最大價(jià)值所在。但現(xiàn)實(shí)情況是，多數(shù)綜合體發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的配套能力還不夠強(qiáng)。