瘋狂上漲的房價一度猶如脫韁的野馬,如今,正在逐漸回歸理性。崔榮杰 攝
編者按:限購限貸等房地產調控政策執(zhí)行了一年,濟南的房價也開始實質性的下降。這讓不少購房者感到“糾結”:趁跌下手,還是觀望抄底?可是萬一再“反彈”了呢?而下手了的則后悔沒沉住氣,眼看著新房貶值縮水。
與購房者的糾結類似,房地產商也很難淡定,焦慮中轉行或者“割肉”拋售?房價調整之痛,各方感受不同。濟南的房價到底探底了沒?人人都想抄底,可“底”又在哪兒呢?2012省兩會期間,本報記者針對房價走勢,進行了深度調查采訪,聽聽不同行業(yè)的代表委員怎么說,為您探底。
■會外調查
我省房價總體已經(jīng)“掉頭向下” 新年首月,濟南房價又跌了
國家統(tǒng)計局今天發(fā)布了1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,數(shù)據(jù)顯示,我省四個主要城市房價“全線下跌”,濟南新房價格環(huán)比繼續(xù)下降0.1%,已經(jīng)回歸至去年同期水平,二手房價格則不僅環(huán)比下跌,部分房源相比去年同期連續(xù)兩月下降。
從新房分類價格指數(shù)來看,除90平方米及以下的小戶型住宅相對“堅挺”,同比上漲2.4%外,90平方米以上中大戶型價格環(huán)比均有0.1%的下跌,同比漲幅也僅為0.3%。
90-144平方米的二手住宅同比去年1月份下降了0.8%,這也是去年以來濟南房價中出現(xiàn)的最大跌幅。據(jù)介紹,該類戶型在市場上存量房源最多,包括部分投資者持有的也多是這類房源,因此降幅最大。
業(yè)內人士分析認為,同比數(shù)據(jù)說明經(jīng)過一年的限購等政策調控,濟南新房價格已基本回到了去年年初水平。
從我省其他城市情況看,青島1月份新房二手房價格除環(huán)比分別出現(xiàn)了0.3%和0.2%降幅外,同比也分別出現(xiàn)了0.2%和2.1%的降幅。在我省四個城市中,青島是唯一一個新房二手房價格全面低于去年同期水平的城市。
另兩個城市煙臺和濟寧的新房價格1月份環(huán)比也全部下跌。業(yè)內人士認為,我省房價總體已經(jīng)“掉頭向下”。
房價降還是反彈,誰能給個準信? 購房者很糾結:買還是再等等
王琳2009年大學畢業(yè)后在濟南高新區(qū)一家軟件企業(yè)工作,每個月四五千元的收入,讓他對擁有一套自己的房子心存希望。他本來打算去年買房今年結婚入住,但看到房價下降,就決定等等看。面對樓盤五花八門的優(yōu)惠促銷轟炸:“95折、98折、最高優(yōu)惠8萬、買房增契稅……”幾次差點就買了。再看看冷清的市場,和其他購房者一樣,期待“更大降幅”,還是準備“再等等”。春節(jié)后,王琳還在看房,希望房子再降價,但他也坦言,觀望和等待的日子其實“也不好過”,“房價會不會又再反彈?”“自己會不會錯過了購房的好時機?”這類糾結總是時時跳出來,讓他感覺很受“折磨”。
市民許凱在春節(jié)前的一次“下定決心”,讓他現(xiàn)在悔得“腸子都青了”。以8000元/平方米的價位,在小清河附近一樓盤搶了“年前最后一批特價房”,最貴的時候賣到快9000元。然而這個樓盤年后推出了“內部團購”,才7000多元。過了一個春節(jié),他買的房子“縮水”7萬左右,相當于自己一年多的收入。鄰居們去維權,至今也沒有什么結果。（崔榮杰 倪永帥）
去年降15%,上半年還可降10% 缺錢缺急眼,開發(fā)商也會“割肉”
上述兩位購房者共同遭遇很有代表性,那么,今年房價還能降低多少呢?
還是先看看去年降了多少。在濟南和全省代理銷售樓盤數(shù)量最多的樓市代理機構——世聯(lián)怡高統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從實際的成交價格來看,濟南的房價在2011年下降了15%,如果把原來的漲價預期也算上,降幅實際為20%,“如果沒有調控,很多企業(yè)是準備上漲一成的。”
2011年12月份,濟南住宅整體成交均價跌至8000元/平方米以下,而2010年12月份是9600元。
對于今年房價的降幅,世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江認為,今年上半年,濟南房價總體仍有大約10%的降幅�！皬哪旰蟮那闆r來看,所有降價的樓盤賣得還不錯,今年所有的項目都將加入到降價行列中�！比ツ曛饕墙紖^(qū)降價,而現(xiàn)在市區(qū)樓盤也不得不以價換量,所以上半年預計總體降一成。
他說,今年三至五月份,各家房企會迎來還款的高峰期,而目前多數(shù)房企的現(xiàn)金流已經(jīng)消耗得差不多了,降價已不可抗拒,“不排除部分房企以低于成本價的價格銷售房源,‘割肉’換現(xiàn)金�！�
某一線開發(fā)企業(yè)山東公司負責人劉先生告訴記者,目前有一種聲音在濟南各開發(fā)商中間“蔓延”:“生存第一,現(xiàn)金為王,生死存亡之際只能‘割肉’賣房,顧不上什么‘成本價’了�！� （崔榮杰 倪永帥）
濟南房價到多少出手“合適”?業(yè)內人士:6000多元沒問題 摸底有竅門,摸準靠自己
多少價格出手才合適?業(yè)內人士認為,這并非霧里看花,大環(huán)境不變的情況下,有竅門。
業(yè)內人士告訴記者,對于多數(shù)住宅項目來說,將土地、建安、稅費以及后期財務成本等考慮在內,成本價格在四五千元,因此此成本以上的價格都可能出現(xiàn),五六千元/平方米的房子可以下手。
“5000多元是‘打底價’,6000多元的房子買了應該是沒問題。”世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江認為。業(yè)內人士也指出,對于一些市中心和成熟配套的區(qū)域,價格可能要高一些。
但業(yè)內人士也強調,對于購房者來說,什么時候出手“合適”,也要看房子的位置、個人的需求程度和承受能力,而不應單純以房價數(shù)字來決定自己的出手時機。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗就認為,房子降價也不是“勻速”的,等待有必要,但是不是要等到最低價才去買,這值得考慮。而且本身最低價也是難以等到,同時等待本身也是“有成本的”,因為在等待的過程中,是無法消費的。李鐵崗指出,影響房價和購房的因素很多,包括位置、需求強烈程度等多種因素,在需要居住的情況下,自己能夠承受就可以了,不必過度等待,“房子作為消費品,最大的效用是為了滿足需求,不能單純比較價格�！�
李鐵崗還指出,考慮到經(jīng)濟增長和人們收入水平提高等因素,一年房子價值上漲個百分之幾是正常的�！。ù迾s杰 倪永帥）
濟南房價啥時候“見底”? 不同的項目“底”不一樣
很多人都想“抄底”,濟南房價啥時候會“見底”?省城業(yè)內人士認為,目前濟南房價有“探底”的跡象,但不同的項目,成本不一樣,“底”也不一樣。
省城西部一大型樓盤的董經(jīng)理告訴記者,房價的“底”也只是相對的,而且是變動的。“現(xiàn)在雖然房子降價,但還是沒人買,說明還沒見底呢�！倍�(jīng)理說,當老百姓都開始跟風購買,那么房價的“底”也就出現(xiàn)了,但目前還沒有這種信號出現(xiàn)。由于目前降價還沒有達到老百姓的心理預期,60%以上的客戶還在觀望。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗告訴記者,目前房價雖然下降,但沒有交易量,買賣雙方還沒有形成真正的“平衡狀態(tài)”,供需雙方還在博弈,因此房價仍未“見底”。
朱江告訴記者,春節(jié)后濟南樓市以價換量的項目走量十分明顯,成交攀升,樓市開始經(jīng)歷“筑底”的過程,預計上半年“筑底成功”,屆時濟南房價將“見底”,其間樓盤仍將經(jīng)歷降價。
業(yè)內人士告訴記者,對購房者來說,大量的人開始入市意味著房價“見底”。而對于多數(shù)企業(yè)來說,成本應該是他們的“底線”。而不同的企業(yè),由于土地成本等不同,“底線”也有所差別,部分項目已經(jīng)逼近“底線”,而有的項目就是再降個三四成,才“見底”。
業(yè)內人士以省城北部一樓盤為例,其樓盤價格前期的售價每平方米8000多元,近期部分房源價格降至7000多元。該項目每平方米的地價大約在1500元,再加上三四千元的建安和稅費等,每平方米的成本在5000元左右,再考慮到銀行利率提高等帶來的財務成本,該樓盤的售價在6000多元/平方米可看成是“到底”。
西部一樓盤,樓盤土地成本在1000元多點,加上同樣的成本考慮,其銷售的部分房源價格在5000多元/平方米,已經(jīng)逼近成本價。
而南部一樓盤,拿地時間較早,開發(fā)時間長,房源售價從開始的3000多元一路漲到了萬元左右,當初拿地成本每畝不到百萬元,目前價格降低三四成仍有空間。
世聯(lián)地產的梁偉告訴記者,中小房企開發(fā)的中小樓盤,由于在成本控制等方面能力相對較差,再加上目前融資成本較高,降價空間已經(jīng)十分有限。而一些大型房企開發(fā)的樓盤,由于成片拿地價格較低,再加上成本控制能力強,其目前售價和成本相比,考慮到利潤,仍有15%-20%的降價空間。�。ù迾s杰 倪永帥）
■會內聲音
1
■消費人群:還應該再降降 省政協(xié)委員、高級律師張法水—— 泡沫正在擠出來,成本你敢曬出來嗎?
“過高的房價正在不斷擠出泡沫來,雖然現(xiàn)在房價正在理性回歸,但我覺得還應該再降一降。”張法水接受記者采訪時表示:“早在幾年之前,很多人都以為房價不會跌下來,但當時我就認為,只要國家出臺相應的調控措施,房價肯定會跌下來。”
張法水說:“衣食住行是人類基本生存需求,安居方能樂業(yè)是我們自古以來的至理名言,但從前些年房地產業(yè)發(fā)展的態(tài)勢看,很多老百姓都被拒于房產市場之外,只有少數(shù)人才成了有房一族,房產還成了少數(shù)人熱炒牟取暴利的工具,這都是不正常的�！�
“房價漲得這么高,背后是少數(shù)開發(fā)商利潤過高的問題,有些開發(fā)商會稱,自己的利潤并不高,但是他們敢不敢公開一下他們的建房成本?所以,開發(fā)商定價的時候,完全可以把房子的各項成本全部曬出來,看看他們到底獲得了多少利潤,再來決定房價該是多少�！睆埛ㄋ恼f法代表了相當一部分消費群體,國家應該繼續(xù)堅持嚴格的房價調控,嚴控房產市場的暴利,讓房產重新回歸到合理的價格區(qū)間。
“我曾經(jīng)在濟南做過調查,以30歲左右年輕人的收入水平,濟南平均房價降到5000元上下,才能讓他們通過貸款買上房子。”張法水舉例說,比如年輕人想在濟南買一個90平方米的房子,如果每平方米為5000元,總價為45萬元,首付三成的話,只需要交十幾萬就可以,一方面,年輕人只要工作幾年攢攢錢,就能夠湊齊房子的首付,另一方面,貸款的數(shù)額也不算太多,完全能夠負擔起每個月的還貸。 (李萌博)
2
■房地產商:焦慮中準備轉行 省政協(xié)委員、山東昌銳科技開發(fā)有限公司董事長王兵—— 房價暴漲暴跌對誰都不好
對于房價的走勢,王兵連連擺手說,“這個問題沒法說”、“真沒數(shù)”、“對房價走勢沒法預估”。
“房價走勢是由多種因素決定的,比如國家的宏觀調控政策、居民消費能力等,房地產市場有著自己的發(fā)展規(guī)律,政策調控只是影響因素之一,我認為最主要的還是市場來決定�！蓖醣f。
他介紹,目前的房地產市場確實處于調整期,市場遇冷,購房者持幣觀望,開發(fā)商在宏觀調控下資金方面有壓力,甚至有些開發(fā)商開始轉行。王兵自己也曾開發(fā)過房地產,目前的重心已經(jīng)轉至文化產業(yè),房地產業(yè)只占整個公司業(yè)務的很小一部分。但剛需還是有的,王兵舉例說,“比如年輕人要結婚”。
王兵對中國房地產市場的未來前景很樂觀,在他看來,中國正在進行大規(guī)模的城市化,大量來自農村的大學生、農民工要在城市定居,這部分剛性需求對房地產市場是一種支撐。
但這并不意味著他對房地產市場近幾年的瘋漲持贊同態(tài)度,“我認為房地產開發(fā)商還是希望房地產市場能夠健康發(fā)展,暴跌暴漲對誰都不好�！薄�(高明興)
省政協(xié)委員、新大地置業(yè)有限公司董事長王仁華—— 降少了買家不感冒,降多了怕老業(yè)主砸
2月17日,王仁華告訴記者,目前的房地產市場已呈現(xiàn)靜態(tài)發(fā)展的狀態(tài)�！皩Ψ績r下一步走勢,我個人沒法預估,因為這與國家宏觀調控的時間長度和力度大小有關。如果調控政策今年年底放開,我估計房價下跌的幅度不會太大�！彼瑫r表示,“如果目前的房地產調控力度一直持續(xù)下去,今年有些房地產商能堅持住,明年勉強能堅持住,后年還能堅持住嗎?”目前房地產開發(fā)商面臨的主要問題是資金鏈問題,“有實力的開發(fā)商不會倒掉,但小開發(fā)商可能撐不住”。
同時,購房者心態(tài)也發(fā)生了變化�！跋胭I的買不起,買得起的不想買�！蓖跞嗜A這樣來評價當前的購房者,“很多有購買力的人都在持幣觀望”。
“房地產的價格實際上還是沒有降下來�！边@位從事房地產業(yè)的政協(xié)委員解釋說,“有時,房產商不敢降。你說半年前賣10000元(每平方米)的房子,現(xiàn)在敢降到8000元嗎?降低三四百塊,老百姓也不會感冒。”此前,在上海、北京、南京等城市出現(xiàn)的多起房價下降引起業(yè)主圍攻、怒砸樓盤的事件令人印象深刻。他提到,如果能降低土地出讓價格,開發(fā)商的成本也會減少,房價自然會出現(xiàn)下調。
當然,房價還會不會降,什么時間買房最合適是老百姓最關心的問題。對此,王仁華連連表示,這個“不好說”,要視具體樓盤而定�！懊總�開發(fā)商的開發(fā)成本不同,各開發(fā)商的土地成本、建筑成本、設計標準和樓盤大小都不同,而且,心理期待也不一樣。有的想盡快地回籠資金,把錢投向別的行業(yè)。有的心有不甘,就想死守陣地,堅決不降。”王仁華說,不管是急于變現(xiàn)的,還是死扛的開發(fā)商,在房市宏觀調控的大背景下普遍很焦慮。
王仁華告訴記者,另外一個讓他“不方便說”的原因是,他手頭已經(jīng)沒有新盤了,原來蓋的房子也已經(jīng)賣完。他已經(jīng)準備“轉行”,投資一些科技含量高的實業(yè)。 (盧玉林 高明興)<< 12 后一頁 >> 相關閱讀