北京樓市限購之后
主持人：大家晚上好，歡迎收看《經(jīng)濟半小時》。3月29日晚，北京市發(fā)布今年的新建普通住房價格控制目標，住房價格與去年相比將穩(wěn)中有降，這個目標出臺距2月16日北京發(fā)布樓市限購令已經(jīng)過去一個多月，在這30多天里，一系列的調控政策對北京的樓市到底產(chǎn)生了多大影響?北京房地產(chǎn)銷售和租賃的格局是否發(fā)生了重大變化?我們的記者進行了一番調查。
記者來到了位于北京房山區(qū)的長陽半島，盡管這個樓盤距離市中心開車需要一個半小時，但由于緊鄰高速公路和地鐵輕軌，加之與市區(qū)相比較為便宜的價格，還是吸引了不少看房的顧客。
肖勁 北京萬科企業(yè)有限公司副總經(jīng)理
肖勁：2月16日之前我們整個開了5次，那幾次賣還是不錯，基本上當天就能賣完
回憶起今年2月16號北京限購之前的行情，肖勁稱之為“日光盤”，中糧萬科長陽半島五次開盤都是當天銷售一空�？墒窍拶徶螅�3月6日的第六次開盤，“日光盤”的神話破滅了。
肖勁：有很多客戶失去了購房資格，這對我們來說大概失去30%的客戶，上個禮拜我們開過一次，我們當天60%，因為我們原來是基本當天就能賣完，現(xiàn)在我估計要兩個月左右才能把這一批賣完。
這次第6期紫云庭開盤，共推出118套房源，開盤當日認購了75套，認購率為63%，因此，為了完成銷售任務，開發(fā)商在銷售策略上作了相應調整。
記者：在2月16日之前你們開最后一盤價格均價是多少錢?
肖總：一概17600左右。
記者：那2月16日開了之后。
肖總：跟它是一樣的。
記者：如果按往常的話是不是會漲一些?
肖總：對，按往常應該是會漲一些。我估計應該漲到一萬八。
面對這次的銷售任務，肖勁最擔心的就是一些具備資格購房的看房者的觀望態(tài)度。
肖總：觀望我覺得是兩個，一個是對政策的走勢可能還是想等等，第二個可能覺得價格還有可能下降，
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，北京商品房期房住宅成交量為4000套，現(xiàn)房住宅成交量為588套，二手房住宅成交量為8675套，較上月總成交量26606套環(huán)比下跌了50.2%。
曾伏虎 中國不動產(chǎn)研究中心院長
曾伏虎：我們有一張數(shù)據(jù)，在2月28號到3月6號那一周，整個期房的成交量大概是1117套，在接下來，在兩會之前的這一周， 3月7號到3月13號這一周已經(jīng)降到了932套，期房環(huán)比下降了16.6%。
面對京城樓市的限購低潮，曾先生特別關注的是，成交量下降和房價的下跌幅度并沒有完全同步，雖然由于市場銷量大降，不少購房者對房價下調的期待較大，有的樓盤開始降價促銷，但這種降價目前多半是名義上的打折。
曾伏虎：消費者要擦亮眼睛，因為有些降價可能更多的是一種炒作，比如說有挺著名的一個樓盤，號稱降價4000，但是實際投放的房量非常少，更多是一種吸人眼球的方式
主持人：一個月來，北京樓市呈現(xiàn)了明顯的量價不同步的現(xiàn)象。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，“京十五”條限購令出臺一個月以來，北京新房日均成交量150套，環(huán)比一月份下跌幅度高達60%。雖然，有部分樓盤以各種名目推出少量房源小幅降價，但目前誰也不肯邁出正式降價的第一步。此外，不光是新樓盤的價格在僵持，二手房的價格也在對峙中。
在北京中原地產(chǎn)位于北京海淀區(qū)的一家門店，十幾個業(yè)務員搶一個咨詢電話的情況，已經(jīng)有一個多月了。店經(jīng)理告訴記者，原來他們店內一個業(yè)務員每天至少可以陪兩三個客戶看房，而從2月16日開始，看房人數(shù)的急劇下降，店內30多個員工都回到辦公室里，擠不下又無事可做的員工就跑到門外閑聊，偶爾有個想買房的客戶前來咨詢，大家一哄而上。
章志成 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司高級分行經(jīng)理
章志成：成交量下降最起碼得有60%。2月份我們店面有兩個買賣單。去年這會這個月怎么也得成交到七八套，十來套差不多。
章經(jīng)理不無遺憾的說，昨天他本來就要成交一套房子，結果因為買房人身份特殊，生意還是沒做成。
章志成：我昨天一個客戶就是就是很誠意，房子看上就喜歡，就要買這套房子，價格也能接受，就是因為他是集體戶口，然后是學生，現(xiàn)在暫停不讓過戶，所以他就買不了。
章經(jīng)理告訴記者，由于他們的樓盤屬于學區(qū)房，購買這里的房子，業(yè)主的小孩可以就近上人大附小這樣的重點小學，所以盡管過去房價連年上漲，成交量依然非常可觀。可限購令實施后，學區(qū)房也受到觸動。
章志成：現(xiàn)在如果說即使為了孩子買房子上人大附小，有的家里也買不了，影響還是比較大的。
記者隨后來到了位于朝陽門附近的鏈家地產(chǎn)交易中心，客戶在門店簽訂了三方協(xié)議之后，就可以來這里辦理相關手續(xù)，負責人林女士告訴記者，“京十五”條出臺之后，鏈家地產(chǎn)的成交量跟過年前相比下降了六成，
林倩 北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總裁
林倩：北京二手房從這個2009年1月份一直到目前為止每月成交量一個圖，那么藍色部分是二手房一個成交量，紅色曲線部分是環(huán)比，我們可以看得出來，大概一個是去年初，另外一個大概最大的環(huán)比的降幅大概就是現(xiàn)在了，紅色的這個曲線的最低點。
不過值得注意的是，雖然二手房交易量大量萎縮，但是業(yè)主沒有明顯降價的意愿，目前處于價格僵持階段。這讓中介生意更加難做。
林倩：二月份來說我們大概成交兩千多套，但是跟一月份相比的話幾乎下降了50%以上。去年第四季度幾乎每個月都突破在兩萬以上差異會比較大的，那么以現(xiàn)在3月份成交量我們預估大概也不過一萬套左右的成交量， 這樣子的成交量來看，我們認為北京可能50%以上中介業(yè)者處于他的水平平衡點之下。
限購令出臺后，2月20日，北京鑫尊地產(chǎn)迅速關閉了50多家中介門店。兩天后，鑫尊地產(chǎn)董事長劉軍發(fā)表了一篇名為 我為什么高調“關店”的博客，在其中勸同行早做打算。記者在一個房屋中介相對集中的大街也發(fā)現(xiàn)了不少中介店關了張。
費海華 我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 店經(jīng)理
記者：在你們這一片區(qū)，一共有多少家中介?
費海華：在我們片區(qū)所有加起來應該有三十多家。
記者：三十多家。在限購令出臺有沒有關張?
費海華：有。
記者：有幾家?
費海華：應該有五家左右。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團的統(tǒng)計，目前北京二手房市場的購房人群中，純戶籍人口占35.5%，占64.5%的非戶籍購房人群中，能夠提供五年納稅證明的不超過五成，以此推算，二手房市場將有1/3的購房人群受此影響而暫時無法買房。不過在二手房買賣低迷的同時，一些小區(qū)的租金卻在上漲
費海華：限購令出臺之后，大部分買房的剛性需求客戶都是轉買為租，相對來說租賃市場比較火 今年漲比較明顯，因為跟去年同期相比供需比的關系可能特別緊張，因此一般出來租賃房源，幾乎當天出來當天就消化掉了，所以它的漲幅看起來比較明顯。
然而對于業(yè)務員來說，房屋買賣和房屋租賃帶來的個人收益是完全不一樣的。因此，考慮到政策的影響，我愛我家做了相應的調整。
費海華：跟去年比起來公司底薪幾乎是按100%的調整。原來一千，現(xiàn)在底薪已經(jīng)達到兩千，相對來說也是為了滿足這個一些員工基本生活保障，銷售策略方面幾乎應該由賣轉為租，也可以用一句話概括就是，以租賃為主，以買賣為輔， 主持人：房地產(chǎn)成交量下降、中介公司大幅削減門店，這都表明在北京的限購令出臺之后，市場出現(xiàn)了劇烈的變動，供求關系也正在發(fā)生轉變。雖然這樣的變化代表著一種趨勢的出現(xiàn)，但是我們也看到，目前的房價并沒有出現(xiàn)明顯的松動。那么對此，買房人又作何打算呢?
主持人：2009年到2010年這兩年，北京市的房價持續(xù)上漲，均價突破了每平米2萬元，買一套100平米的房子需要200萬元。2009年北京市職工平均工資為4.8萬元，這顯然超出了普通人的承受能力。那么穩(wěn)中有降的調控目標為買房人帶來多大希望呢?
今年24歲的小王已經(jīng)在北京工作6年了，月收入三千多元。他的男朋友在銀行工作，月收入一萬元左右。小王和男朋友計劃明年結婚，現(xiàn)在兩個人都有買房的資格，因此買房就提上了日程，可一開始，小王和男朋友的意見并不統(tǒng)一。
小王：有過小別扭，就是說買這邊的房子，我覺得離機場太遠了，但是他覺得就是離他這邊上班挺近，但是也考慮到，其實我們就是買下來這個房子，也未必就說結婚就在這邊，就常住這邊，也可以租出去，或者回頭到時不愿意，到時候再房價如果不跌，再漲的話，那就也可以再轉手賣出去，也能賺點錢嘛。
男朋友看中的房在北京的房山區(qū)，離小王上班地點首都機場單程就需要兩個半小時的路程，這讓小王多少心存猶豫。此外，面對這個樓盤17000多的房價，小王和男朋友還打算再等等看，他們預計房價有可能還會便宜。
小王：新政策下來了，然后我們現(xiàn)在買了，就怕就是說，回頭到時候是不是又限制了，房價就賣得不好了，就會降價，會便宜一點。
現(xiàn)在小王和男朋友與另外一個男孩合租一套120平米的兩居室，各付750元的房租。雖然郊區(qū)的租金較為便宜，但是合租的生活總是有些不方便，這讓小王更加憧憬未來屬于她和男朋友自己的家。
小王：就是這樣子的吧，應該擺點玩具，還顯示出小女孩那種溫馨，就是感覺就是特別舒服，睡上去特別舒適感覺。
同樣惦記著買房的陳先生，家住北京市西三旗,他打算把現(xiàn)在住的房子先賣掉在換房。陳先生帶我們來到了他家。
陳先生：我這個房子是60多平，建筑面積，實用面積就是50多，我們打算要小孩，要小孩之后一個一居室顯然也不夠，可能而且家里面要來一個父母過來幫著看小孩，或者后面請一個保姆，都沒有辦法，現(xiàn)在的住房沒有辦法滿足我們一個居住需求，所以說是希望能夠換一個住房，大一點的。
為了給將來出生的寶寶提供一個寬敞舒適的住房條件，這兩年陳先生沒少看房。
每看一次，房價漲一次，就拿他們現(xiàn)在住的這套位于西五環(huán)外的房子來說，當年買的時候是8000多，現(xiàn)在已經(jīng)漲到2萬多，短短幾年時間價格翻了快兩倍。
陳先生：五環(huán)外面兩萬多，我覺得有點離譜了。因為所有在外面買房子的人，都不是有錢人。
陳先生是他們這個小區(qū)業(yè)主論壇的總版主，閑暇之余總會和業(yè)主們在網(wǎng)上互相交流，大家都覺得房價不可能一直漲上去，所以陳先生也打算適時出手。
陳先生：一直等政策出臺，希望能夠價格降下來，結果政策出臺了之后，發(fā)現(xiàn)自己不夠條件。不夠條件就是什么，因為我夫人有一個小房子，我們自己又有一個小房子，全是兩個一居室，我們屬于新政屬于兩套房限制第三套房的限制人，其實我們這兩套房可能連人家一套房的面積都不夠。
陳先生是北京人，他和太太婚前各有一套60平米的房子，婚后夫妻自己住一套，另一套房子里住著陳先生的父母。
根據(jù)“京十五條”的規(guī)定，已經(jīng)擁有兩套住房的北京本地戶籍家庭，不能再新購買住房，如果陳先生想買大一點的房子，必須要先賣掉一套。
陳先生：把房子賣掉有一個前提，有人買。現(xiàn)在目前這種情況的話，比如像我們小區(qū)，全是來自外來人口，如果說把外來人口限制了，或者把有購買力這些人想買房的人限制了，那我們換房子的這種打算也基本就不存在了。
陳先生最近有空就去小區(qū)的房屋中介打探消息，得到的反饋并不樂觀。
陳先生：我現(xiàn)在有一個一居室，要賣，好賣嗎?
中介工作人員：有點困難。
陳先生：就是買的人少了。
中介工作人員：因為限購令限制。
陳先生：就是價格還在那，沒有人買。
網(wǎng)上也有朋友建議他和太太假離婚，甚至有個別中介公司還聲稱可以幫陳先生以公司名義買房，但陳先生思前想后都覺得不太妥當。
陳先生：其實剛才講也可以買這種東西，但是這里面其實咱們不說這里面多多少少也是有一些法律風險在里面的。
曾伏虎 中國不動產(chǎn)研究中心院長
曾伏虎：首先我覺得政策是禁止或者說不允許這么來操作的，其次，就算這么操作能成功，未來的風險是非常大的，也絕不建議消費者用這樣的方式去規(guī)避。
此外，針對購房者對于樓市價格僵持的疑問，中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所的曹建海博士認為，這個僵局可能會在今年6月份被打破。
曹建海 中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所博士 研究員
曹建海：因為4到6月份這三個月僵持，肯定要出結果的，畢竟開發(fā)商頂不住，開發(fā)商因為他手里持大量的土地，他占有大量資金，有大量的人員，工資又很高，他可能堅持不住，他要是一降價，就會傳導到這個區(qū)域的二手房， 到底會不會降，還要再觀察幾個月，我覺得6月份可能是很重要的觀察時期。
主持人：成交量大幅下降和價格堅挺之間的矛盾顯示出房地產(chǎn)市場進入了僵持期。一些人暫時無法購買商品房，只好把目光投向出租房。但是從北京市房產(chǎn)新政實施以來，很多人發(fā)現(xiàn)，租房的成本越來越高。
潘征：從2009年我就開始看，看了一下門頭溝這邊的，當時是8000多，感覺還差不多看了幾個，完了以后就計劃買，然后要小孩。 天天想辦法多提高點收入， 后來限購令一出來以后，感覺自己條件差得比較遠，
潘征是一名80后，他和太太都是外地人，由于夫妻雙方?jīng)]有交夠5年社保，所以這次限購令出臺后，他們的買房計劃被擱淺了。
潘征：主要是沒關注這方面的政策，如果我知道這個政策的話，肯定會想盡一切辦法把它提前，就在這個政策出臺之前就把它買了。
記者：當時是打算買多大的?
潘征：就買80、90平方吧，兩居差不多。
潘征現(xiàn)在住在一個90平米的兩居室，一個月租金2300元。一間臥室留從老家過來幫忙照顧小孩的老人，一間留著他們小兩口和剛剛出生的孩子。前兩天，潘征的房東告訴他，因為過兩個月兒子結婚需要用房，所以這個房子他們只能租到5月份。潘征說，作為一個男人吃點苦，不算什么，只是每次看到一家三口擠在一張用五把椅子和雙人床拼接的大床上時，心里就頓時不是滋味。
潘征：有時候我媳婦就說那個你在北京也買不了，你干脆早早會老家吧，就拿這個話刺激我，其實就是兩口子斗嘴，其它也沒啥。
記者：那您怎么想的?有想過回老家嗎?
潘征：我感覺我這個年齡，回老家就這么走了，是不是有點太失敗了?
與其他的80后相比，潘征身上多了一份成熟和堅毅，一聊天我們才知道，他曾經(jīng)在特種兵部隊待了五年，沙漠和叢林里的摸爬滾打練磨練了他的意志。退伍之后潘征回到山東老家，個性要強的他決定到大城市闖蕩一番。從在工地上做工程開始，一點點慢慢奮斗，到如今他已經(jīng)成立了一家自己的建筑服務公司，一年能有二三十萬的收入。潘征在同齡老鄉(xiāng)眼里，已是事業(yè)小有所成，但他自己卻不這么認為。
潘征：這個人這個活著一生，最起碼你一個家庭是不是，基本條件要有，得組建一個家庭，一個家得有吧，就是咱們說的房子，
潘征有時候想，自己從事的是建筑行業(yè)，可是到現(xiàn)在還沒有屬于自己的一套房，總覺得不甘心。這兩年他也沒少看房，但都因為房價的原因，沒有買成。
談起這次限購令對他個人購房的影響，潘征覺得這次政策可能是暫時的，對他來說買房的理想一定會實現(xiàn)。
反正是只要你自己個人能力提高了，不一定非得一定要買房對不對?可以先租著，將來以后肯定是有機會，國家這個政策是慢慢地調控，它不可能這個一成不變的嘛。就是準備好，有機會就能抓到了。
蔡鴻巖 中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會 執(zhí)行秘書長
蔡鴻巖：北京市區(qū)以內，大概四環(huán)路以里，外地人的購房比例應該超過了五成，接近一半都是外地購房比例，所以這個政策出臺之后，使得很多相當一部分對于住房有剛性需求的人，實際是已經(jīng)完全斷送了這么一個念想，不得不重新在北京居住的一個未來選擇，甚至以后是不是還要在北京來打拼的這么一個選擇。
據(jù)北京市政協(xié)一份“人口與資源環(huán)境協(xié)調發(fā)展”專題調研中的數(shù)據(jù)，2009年底，北京市實際常住人口已達1972萬人，其中戶籍人口為1246萬人，居住半年以上的流動人口達726萬人。據(jù)此估算北京納稅年限在五年以內的外地人比例超過15%。有人預測，目前的北京限購新政將使外地戶籍大學畢業(yè)購房者最少延至27歲以后，碩士將需要最少30歲以后購房。這部分購房人群將會轉向租賃市場。
曹建海 中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所 博士 研究員
曹建海：真正給北京添磚加瓦體力勞動者，根本不具備任何購房能力， 白領階層戶籍沒有在北京，沒有就是社保，還有納稅累計到五年的人，他需要買房，他現(xiàn)在受到的抑制，這個本身目前租賃市場不健全情況下，這對他的生活受到了局限，受到了限制。
曹教授告訴記者，在歐美國家的一些大城市中，租房比例達到全部住房的40%到50%，而我國目前一線城市的租房比例僅為20%。
目前我國城市房屋的租賃體制還不夠完善，供租賃的房屋數(shù)量遠遠不夠。
曹建海：根據(jù)我們一些了解，每個房源幾乎一推出去，幾乎都有十幾家中介參與，這樣很可能形成中介相互抬價，即使他為了得到這個房源，他相互抬價，所以說對于我們租戶來講，它壟斷了信息資源。
在今年的兩會期間，全國人大代表、北京市委書記劉淇表示，北京要形成以出租房為主的供應體系，出租房比例要占到60%， 而出租房的租金今后也會進行政府宏觀調控。
曹建海：政府需要建設這樣的平臺，那么讓就是這個平臺可能不僅僅是網(wǎng)絡平臺，它可能是需要一個現(xiàn)場的平臺，那么給這個買賣雙方，應該提供一個就是直接見面的，并且能夠合理的披露供求信息的這樣一個機會。如果只是全部讓中介壟斷下來，那么這樣就會導致一些不合理的供給，一些不合理的需求。
主持人：按照北京15條細則要求，北京市要在2011年完成保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，整個“十二五”期間北京市計劃建設、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現(xiàn)住有所居的目標。我們期待隨著這些政策的推行，能夠早日改善居民住房需求，形成買房市場和租房市場良性互動的局面。此外，我們也應該看到，除了解決居住的問題，與之配套的戶籍、教育、交通、社會保障也要隨著推進改革，建立一個健康的住房保障體系，需要更多配套的措施加以維護完善。我們今天的節(jié)目就到這里，感謝您的收看。
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