盡管爭議重重，很多人仍會覺得住宅用地70年大限的事還很遙遠，但對位于青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)黃島區(qū)的阿里山小區(qū)居民來說，撞“限”的日子已經(jīng)真真切切地來了。
僅有20年、30年的住宅用地使用權期限是黃島一度作為改革先行者的產物。
這里曾是國務院最早批準成立的14個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一，1989年，由于當時尚無政策可依，黃島在國有土地使用權出讓上，作出今天看來仍舊大膽的嘗試：對以阿里山小區(qū)為主的部分住宅用地使用權，設定20年和30年不等的期限。
一年后，即1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發(fā)布，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。
就差這一年，讓阿里山小區(qū)陷入尷尬。
如今距2009年該小區(qū)首批住宅用地使用權撞“限”又過去了兩年。據(jù)記者了解，小區(qū)居民至今仍未等到合理的解決方式，而當?shù)毓俜絼t謹慎等待著相關政策的出臺。膠著狀態(tài)背后，聚集著公眾對房屋土地產權的深切關注。
“懸空”的房子
早在2009年媒體爭相報道阿里山小區(qū)個案之前，居住在東小區(qū)的趙欣(化名)就不止一次聽父親談起自家房屋土地使用權即將到期的事。
位于香江路2號的東小區(qū)是阿里山小區(qū)的一部分。1992年，趙欣父親所在單位將半棟樓買下來分給職工居住，1994年前后將房子出售給職工個人。
趙欣回憶，2002年前后，很多鄰居都以不錯的價錢紛紛將房子售出。
2006年，趙欣畢業(yè)后留京，父母想把老房賣掉跟隨女兒，卻發(fā)現(xiàn)因20年期限快到了，房子已經(jīng)很不好賣了。如今，趙欣全家在北京生活，獨留一間空屋在小區(qū)。
除了房屋交易，給小區(qū)居民帶來的還有其他困擾。趙欣告訴記者，一位鄰居曾拿房產證去銀行抵押，得到的答復是，對土地使用年限快到期的房子，銀行無法放款。
住宅用地期滿后究竟怎么辦?《物權法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”但如何續(xù)，是有償還是無償，《物權法》并沒有作更多解釋。這成為小區(qū)居民的隱憂。
2009年6月30日，是小區(qū)首批住宅用地使用權撞“限”的確切日期。
“當時每天都會接到該小區(qū)居民的咨詢電話，擔心房子‘懸空’了怎么辦?大概持續(xù)了一兩個月。我們只有安撫他們的情緒，告訴大家先安心居住，我們也在等待《物權法》細則的出臺，對自動續(xù)期作出更詳細的解讀。”黃島區(qū)國土資源分局資產管理處工作人員趙濤說。
與兩年前相比，如今的阿里山小區(qū)非常安靜，已全然感覺不到當初的不安氛圍。小區(qū)153棟樓的住戶梅先生自稱已淡定了很多，“涉及這么多居民，總會有個說法吧”�！‘�?shù)毓俜狡诖叱雠_
“對我們基層而言，阿里山小區(qū)土地使用權續(xù)期問題確實比較棘手。”接受記者專訪時，黃島區(qū)國土資源分局新聞發(fā)言人、副局長趙彥青坦言。
趙彥青回憶，2009年時，有媒體還誤傳黃島區(qū)國土資源分局出臺“100平方米交6萬元”的有償續(xù)期方案，再加上小區(qū)居民接連不斷咨詢，“當時我們的壓力確實很大”。
但正是這些集中意見讓黃島區(qū)國土資源分局認識到問題的嚴重性。該部門立即向開發(fā)區(qū)管委會和青島市國土資源和房屋管理局匯報，并和房產部門一起，通過查找卷宗和入戶調查等，對基本情況進行了摸底調查。
趙彥青向記者解釋，目前阿里山小區(qū)居民辦理過戶并不受影響。在他看來，國家出臺《物權法》細則對“自動續(xù)期”作出更權威的解讀之前，政府部門確實無法給小區(qū)居民一個滿意的答復。
帶著類似困惑，趙彥青曾和青島市國土資源和房屋管理局相關領導于2009年下半年赴京請示國土資源部政策法規(guī)司，得到的答復是留下書面請示，回去等候消息。之后，趙彥青從青島市國土資源和房屋管理局得到的消息是，國土部已將相關材料轉交給全國人大，目前還沒有進展。“不知道國家會出臺什么政策，但不管什么政策，都希望不要讓我們這些老百姓為之前的政策失誤埋單。”小區(qū)居民趙欣說。
如何解決將具有示范意義
“作為目前公開報道的全國首批住宅用地撞‘限’個案，它的解決對住宅建設用地使用權滿70年后如何處置將具有示范意義。”中國建設管理與房地產研究中心研究員、北京才良律師事務所王令律師評價道。
對此，南京大學住宅政策與不動產法研究中心主任金儉教授持相同觀點：“無論當時住宅用地出讓的年限是多少年，《物權法》明確規(guī)定的‘自動續(xù)期’并非指《物權法》頒布后購買的商品房才適用，而是針對所有的住宅用地，只要是通過出讓形式取得土地使用權而建造的住宅，因此不屬于歷史遺留問題。”
關于此案例的解決辦法，不少專家包括政府部門在內認為，有待于《物權法》細則的出臺。
關于續(xù)期多久的問題，在金儉教授看來，按續(xù)期的一般含義，原來是多少時間的，續(xù)期也多長，原來20年的，現(xiàn)在也應續(xù)20年。“《物權法》并沒有限制續(xù)一次還是兩次，也沒有規(guī)定住宅一定要續(xù)到70年。只要住宅存在一天，土地使用權就可續(xù)到住宅存在的時間，除非國家為了公共利益征收等。在法律尚未規(guī)定收取費用前，就應按無償執(zhí)行。”
“上世紀90年代出讓土地使用權，大多是按土地用途的出讓最高年限出讓的，即便沒按最高年限，大多尚未到期。未來10年左右，這個問題將會突出，包括其他用途的房屋如商業(yè)、旅游、工業(yè)、教育、衛(wèi)生等，出讓的土地使用期限屆滿后，房屋與土地使用權的關系與處理問題。”金儉教授稱。
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