“十二五”期間,政府強(qiáng)力推動(dòng),保障房建設(shè)勢(shì)必大刀闊斧。在政府工作報(bào)告“多渠道籌集資金”的導(dǎo)向下,一些來(lái)自民企、險(xiǎn)資方面的代表委員也在“兩會(huì)”期間紛紛表示,對(duì)入資保障房建設(shè)有很大興趣。

　　與開發(fā)商品房相比,保障房尤其是公租房、廉租房建設(shè)回報(bào)率低、回報(bào)周期長(zhǎng)、無(wú)法買賣,為何還有民資熱衷?

　　“缺口”待補(bǔ)

　　住建部副部長(zhǎng)齊驥3月9日介紹,今年1000萬(wàn)套保障性住房任務(wù),共需資金1.3萬(wàn)億元。通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和保障對(duì)象及所在企業(yè)籌集,加上各級(jí)政府財(cái)政投入,資金來(lái)源基本已落實(shí)。

　　“1.3萬(wàn)億恐怕不夠花。”中國(guó)社科院編審盧世琛委員說(shuō),他估算,1.3萬(wàn)億只是蓋房子的錢,還需配套設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、上下水等,這筆錢的籌集,恐怕要調(diào)動(dòng)民間資本力量。”

　　各地已紛紛簽下保障房建設(shè)“軍令狀”,箭在弦上,躍躍待發(fā)。而面對(duì)資金“缺口”,該如何調(diào)動(dòng)民間資本的積極性?

　　財(cái)政部財(cái)稅所所長(zhǎng)賈康委員認(rèn)為,市場(chǎng)有逐利性,入資保障房,國(guó)家有政策傾斜,企業(yè)也不吃虧。“財(cái)政撥款肯定不會(huì)在保障房建設(shè)中占大頭,但一定是‘唱主角’。財(cái)政撥款是‘引資錢’,要發(fā)揮四兩撥千斤的效應(yīng)。它后面緊跟著的是銀行貸款、民間資本、險(xiǎn)資,包括一些開發(fā)商資本的跟進(jìn)。”

　　政府大力建設(shè)保障房改善民生,房地產(chǎn)企業(yè)老總態(tài)度如何?“一定是擁護(hù)的。”星河灣地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃文仔說(shuō),“土地成本不高、稅費(fèi)有優(yōu)惠、收益有保障等,這些都是吸引民營(yíng)企業(yè)承建保障房的原因。”

　　“還沒(méi)有一個(gè)地方政府要求我或向我發(fā)出信號(hào),希望我進(jìn)入保障房建設(shè)這個(gè)領(lǐng)域中去,也沒(méi)有政策鼓勵(lì)民企參與保障房建設(shè)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡葆森代表認(rèn)為,雖然建設(shè)保障房利潤(rùn)不高,但應(yīng)該是一件雙贏的事。希望地方政府制定針對(duì)性較強(qiáng)的優(yōu)惠政策,共同解決住房保障融資問(wèn)題。

　　民企躍躍欲試

　　在杭州、常州等地,民企早就“試水”保障房建設(shè)。富力集團(tuán)董事長(zhǎng)張力委員曾去這兩地考察。“浙江民營(yíng)資本發(fā)達(dá),一些民營(yíng)企業(yè)樂(lè)于嘗試各種新鮮項(xiàng)目。”他介紹,投資建設(shè)杭州公租房的既有民營(yíng)企業(yè),也有村集體經(jīng)濟(jì)組織,“但建成的公租房基本上是不盈利的。”

　　中國(guó)大恒科技集團(tuán)張家林委員認(rèn)為,國(guó)家政策明文規(guī)定公租房不能出售,只能整體轉(zhuǎn)讓,政府大力倡導(dǎo)的公租房、廉租房又沒(méi)有權(quán)屬證明,因此,民企投資保障房并不劃算。“目前來(lái)看,已經(jīng)投入使用的公租房,收益來(lái)源僅僅是公租房租金和配套商業(yè)設(shè)施的租金。與龐大的投資相比,收益小,需要二三十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能收回投資。”

　　回報(bào)率低、回報(bào)周期長(zhǎng),為何還要投資?深圳研祥集團(tuán)董事長(zhǎng)陳志列代表表示,企業(yè)發(fā)展到一定程度,應(yīng)該回饋社會(huì),“很多國(guó)外富豪都熱衷做慈善事業(yè),中國(guó)企業(yè)家出錢建保障房,也是社會(huì)責(zé)任感的體現(xiàn)。”

　　“很多民企認(rèn)為,政府是不會(huì)讓他們吃虧的。”山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海委員說(shuō)。隨著政府對(duì)樓市連出重拳,一些民企對(duì)投資商品房抱有顧慮,這也是他們把目光投向保障房建設(shè)的重要原因。

　　“今年200萬(wàn)套公租房建設(shè)任務(wù)如果完成,將新增大量住宅面積,預(yù)計(jì)是2010年新增住房總面積的70%,這還不算其他保障房。”郭松海認(rèn)為,保障房建設(shè)將占據(jù)地產(chǎn)建設(shè)的大半河山,民營(yíng)企業(yè)也冀望于更加穩(wěn)定和長(zhǎng)期的盈利,這就找到了保障房和民資的結(jié)合點(diǎn)。“一些中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至搶建保障房,以此作為抗衡大企業(yè)、做大做強(qiáng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”

　　三道“坎”非邁不可

　　3月10日,保險(xiǎn)資金投資保障房第一單誕生。中國(guó)太平洋保險(xiǎn)的投資計(jì)劃獲保監(jiān)會(huì)備案通過(guò),募集到40億元資金,主要用于上海約50萬(wàn)平方米公共租賃住房項(xiàng)目。

　　中國(guó)平安集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲委員表示,保障房建設(shè)具有地方政府負(fù)責(zé)、指定土地劃撥、規(guī)定利潤(rùn)空間、承諾回購(gòu)等強(qiáng)制性要求,符合險(xiǎn)資資產(chǎn)負(fù)債配置要求。中國(guó)人壽總裁楊超認(rèn)為,保險(xiǎn)資金規(guī)模大、周期長(zhǎng)、資金來(lái)源穩(wěn)定,非常適合參與保障房建設(shè)。

　　全國(guó)工商聯(lián)在今年提案中建議:“保障房建設(shè)是長(zhǎng)期任務(wù),建議建一個(gè)住房銀行,向社會(huì)發(fā)放長(zhǎng)期債券,也可資產(chǎn)證券化上市買賣。”

　　民企試水,險(xiǎn)資出手,各種融資渠道逐漸暢通,保障房建設(shè)的資金來(lái)源似乎有了保障。但張家林卻認(rèn)為,無(wú)論是哪種資本,只要是政府財(cái)政撥款以外的資金投資保障房建設(shè),都必須邁過(guò)三道“坎”。

　　第一是回報(bào)率的問(wèn)題。“保障房建設(shè)回報(bào)率只有3%至5%,有些項(xiàng)目甚至不賺錢,無(wú)法保持企業(yè)的投資積極性。”張家林建議加大民企入資保障房的政策傾斜,給予更大優(yōu)惠。

　　第二是權(quán)證問(wèn)題。“公租房、廉租房租金和配套網(wǎng)點(diǎn)房租金是企業(yè)的重要收益來(lái)源,建好房,萬(wàn)一大量租戶不及時(shí)交納租金怎么辦?沒(méi)有任何權(quán)證,走法律渠道也很麻煩。”張家林介紹,上海的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)走出了一份共有產(chǎn)權(quán)之路,政府和業(yè)主共同持有房屋產(chǎn)權(quán),任何一方不同意,房屋就不能交易。“但一旦發(fā)生法律糾紛,開發(fā)商可就業(yè)主的產(chǎn)權(quán)部分提起訴訟,這就給投資方吃了一記‘定心丸’,即使租戶拖欠租金,也有法律‘兜底’。”

　　第三是保障房的市場(chǎng)出口問(wèn)題。“國(guó)外一些公租房、廉租房在十年、十五年后就有了產(chǎn)權(quán)證明,可以限制性上市交易,現(xiàn)在我國(guó)沒(méi)有相關(guān)規(guī)定。”張家林認(rèn)為,如果規(guī)定若干年后可買賣房屋,即使設(shè)置一定的限制,也會(huì)給民企以極大鼓舞。“房產(chǎn)調(diào)控力度日增,更加穩(wěn)定和長(zhǎng)期的盈利是任何一家企業(yè)都渴盼的。”