在過去的短短兩三年間,隨著綠地、萬達(dá)、萬科等聲名顯赫的地產(chǎn)“大鱷”在省城濟(jì)南頻頻出手,“城市綜合體”開始闖進(jìn)人們的視野。而接下來濟(jì)南市16個在建或正在籌劃建設(shè)城市綜合體,更將省城商業(yè)地產(chǎn)市場推進(jìn)了“城市綜合體時代”;與此同時,各地級城市如青島、煙臺、威海、濰坊、臨沂等也已經(jīng)有城市綜合體開工建設(shè),匯成了這場商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的“大合唱”。
核心提示
在過去的短短兩三年間,隨著綠地、萬達(dá)、萬科等聲名顯赫的地產(chǎn)“大鱷”在省城濟(jì)南頻頻出手,“城市綜合體”開始闖進(jìn)人們的視野。而接下來濟(jì)南市16個在建或正在籌劃建設(shè)城市綜合體,更將省城商業(yè)地產(chǎn)市場推進(jìn)了“城市綜合體時代”;與此同時,各地級城市如青島、煙臺、威海、濰坊、臨沂等也已經(jīng)有城市綜合體開工建設(shè),匯成了這場商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的“大合唱”。
在這場氣勢磅礴的“大合唱”中,有這樣幾段章節(jié)是需要人們留心傾聽的:走在市場經(jīng)濟(jì)前沿的溫州商人避開萬達(dá)、萬科、保利等商業(yè)地產(chǎn)大鱷埋頭逐鹿一二線大城市地產(chǎn)市場,在遍布齊魯大地的三四線城市中演奏著他們精心譜就的樂章。這支專注于營造小型城市綜合體的商業(yè)軍團(tuán),憑借自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、市場經(jīng)驗(yàn),并以他們擅長的抱團(tuán)運(yùn)作方式大舉涌入,以席卷之勢在山東乃至全國范圍內(nèi)刮起一陣極具溫州風(fēng)格的“小型城市綜合體”旋風(fēng)。
□本報記者 胡近東 通訊員 馮魯哲
溫商6年建50座綜合體
濟(jì)南溫商對城市綜合體的關(guān)注,始于2007年。剛剛成立的濟(jì)南市溫州商會甫一成立,就在相關(guān)文件中提出了“城市綜合體”的概念,并準(zhǔn)備在6年時間里建設(shè)50座城市綜合體。
如今3年多時間過去了,溫州商會已經(jīng)在山東省的三四級城市完成了十四五個中小型的城市綜合體的建設(shè)。其中,濟(jì)南繽紛五洲、壽光繽紛五洲、萊西繽紛五洲、日照繽紛五洲、青州中都財富廣場、兗州的世紀(jì)銀河廣場、高密城市之光·溫州精品淘寶街、汶上的圣澤廣場、章丘香港街、商河星都財富廣場等都都是形式和層次不同的具有城市綜合體性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
運(yùn)作城市綜合體的嘗試,是溫州商幫從經(jīng)營傳統(tǒng)商業(yè)到運(yùn)營城市綜合體的一次整體性產(chǎn)業(yè)升級。
據(jù)濟(jì)南市溫州商會會長夏三忠介紹,溫州人過去是為了給自己的商業(yè)活動配套,經(jīng)常在經(jīng)商所在的城市建一個批發(fā)市場,到后來他們逐步過渡到建商業(yè)步行街、商業(yè)一條街,隨著他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高和商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的積累,逐漸過渡到了建城市綜合體階段。這是一個自然而然的提升過程,而不是簡單的投機(jī)行為。當(dāng)然,溫州商人善于發(fā)現(xiàn)商機(jī)、利用商機(jī)和相互學(xué)習(xí)的特點(diǎn),無疑推進(jìn)了這個轉(zhuǎn)型提升的進(jìn)程。
慧眼獨(dú)具:縣級城市受青睞
近年來國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)采取了嚴(yán)格的調(diào)控政策,土地供應(yīng)與需求的矛盾十分突出,一二線城市地價飛漲,動輒十?dāng)?shù)億元的資金門檻,對完全靠自身資本積累搞地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的溫商構(gòu)成巨大壓力。
但是善于變通的溫州商人從來都不會固守教條,他們總會量體裁衣找到一條適合自身發(fā)展的商業(yè)之路。放眼地市級和縣級市場,展現(xiàn)在他們面前的是一片廣闊的天地,而這也恰恰是像大連萬達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)大鱷不曾觸及的領(lǐng)域。在這里,溫州人資金實(shí)力和對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的熟知與長期在基層市場打拼所積累的商業(yè)經(jīng)驗(yàn),讓他們在地級市和縣級城市的的城市綜合體建設(shè)方面如魚得水。與此同時,目前溫州人所掌握的商業(yè)品牌,如金利來、利郎、美特斯邦威、奧康等也有著向縣級城市擴(kuò)張的強(qiáng)烈沖動,這形成了溫商進(jìn)軍縣級城市綜合體的合力。
夏三忠認(rèn)為,從另一個角度講,在眾多縣級城市里,以商業(yè)為中心的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)育水平還有待提升。在這些城市里,商業(yè)的形式還是底商加住宅,這樣的商業(yè)形態(tài),除了能勉強(qiáng)保值之外,投資回報根本無從談起。所以在當(dāng)前的縣級城市建設(shè)中,很有必要通過綜合體的規(guī)劃和建設(shè),來提升當(dāng)?shù)氐某鞘行蜗蠛徒?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。對于土地資源日益緊張的大部分城市來說,城市綜合體無與倫比的“集聚效應(yīng)”是實(shí)現(xiàn)土地價值最大化的一種形式,而一個具有良好商業(yè)功能的綜合體,一可帶動當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè),促進(jìn)業(yè)態(tài)的提升,拉動當(dāng)?shù)氐南M(fèi),提升當(dāng)?shù)氐某鞘行蜗蠛徒?jīng)濟(jì)發(fā)展水平,二可以使當(dāng)?shù)氐牡谌a(chǎn)業(yè)的品牌逐漸地做大做強(qiáng)。
在夏三忠看來,一座城市綜合體的存在,是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎,更是貫徹科學(xué)發(fā)展觀的成果。
訂單模式:溫商品牌的盛宴
溫州商業(yè)神話中的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是,眾多溫州商人隨著事業(yè)的成長大多成為某一行業(yè)的商業(yè)翹楚,擁有大量國內(nèi)外知名品牌代理權(quán),而這正是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的重點(diǎn)目標(biāo)。于是,溫州商業(yè)地產(chǎn)商人在開發(fā)項(xiàng)目過程中配置上下游業(yè)態(tài)時,坐地?fù)碛辛艘粋�可以按照需求隨時取用的商業(yè)資源。由于溫州特殊的鄉(xiāng)情文化底蘊(yùn),商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在面向遍布各地的老鄉(xiāng)們進(jìn)行過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣時,就可以省去大量的項(xiàng)目認(rèn)知和推介成本。而對于那些有擴(kuò)編網(wǎng)絡(luò)終端的品牌代理商而言,有一批專注于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的老鄉(xiāng)上門招商,則是正中下懷的美事。
這種相互都有強(qiáng)烈商業(yè)訴求合作模式,正在以其“溫州籍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商+溫州籍品牌代理商”的鮮明特色,成為一種溫州商人群體特有的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)模式,一如當(dāng)年商業(yè)地產(chǎn)商大連萬達(dá)與全球著名零售企業(yè)沃爾瑪攜手合作情形。這種模式的形成與成熟,使溫州商幫在各地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功率大大提高。 溫商城市綜合體開發(fā)三大寶典
作為具有敏銳的商業(yè)嗅覺的商人群體,溫商在開發(fā)建設(shè)小型城市綜合體過程中,逐步形成了他們開發(fā)城市綜合體的特殊思路。夏三忠會長將溫商開發(fā)小型城市綜合體的軸距歸納為如下三大寶典:
一、資本:運(yùn)作高速高效
運(yùn)作小型城市綜合體所需的資金數(shù)量級大多數(shù)以千萬乃至億計的。溫州商人同鄉(xiāng)觀念強(qiáng)和極富互助精神的特點(diǎn),讓他們能夠通過親戚和朋友互助融資在極短的時間內(nèi)積少成多。
這種融資方式,首先可節(jié)省大量銀行貸款帶來的利息成本。同時,這種建立在血緣和近似血緣關(guān)系基礎(chǔ)之上的團(tuán)隊(duì)內(nèi)部,擁有著高度認(rèn)同的價值觀和商業(yè)理念,加之溫州商人對個人信譽(yù)看得極重,契約意識很強(qiáng),使其能夠做到意志統(tǒng)一、行動一致,從而保障項(xiàng)目運(yùn)作的順暢。
二、選址:軟硬件缺一不可
一是了解當(dāng)?shù)卣?jīng)濟(jì)發(fā)展愿景。溫州商幫老道而嫻熟的經(jīng)商智慧,讓他們明白一座城市最需要什么樣的業(yè)態(tài)來支撐城市的商業(yè)繁榮,所以他們所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?
二是交通便利。濟(jì)南“繽紛五洲”項(xiàng)目,離中國最大的省級長途汽車站僅500米之遙,多達(dá)近十條市內(nèi)公交線路經(jīng)過此地。交通意味著人氣、物流,更意味著資金流;
三是擁有成熟的商業(yè)氣氛。主要選擇在地級市的次級商業(yè)中心和縣級市的核心商圈里蓋綜合體,這是一個嚴(yán)格的界定。
三、開發(fā):因?yàn)楠?dú)特而精彩
市場調(diào)研:在拿地之前,溫商會對當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求做比較充分的市場調(diào)研,與主力商業(yè)零售企業(yè)的談判和溫商品牌代理商的溝通也會同步展開,并提前根據(jù)主力目標(biāo)客戶需求把店面設(shè)計好,以最大限度地降低招商風(fēng)險;
業(yè)態(tài)組合:因?yàn)檗k公寫字樓在縣級城市里很低,所以一般不給其留過大的比例,但會給百貨主力店、超市主力店、商務(wù)酒店、小型的游樂以及影城留出足夠空間;
物業(yè)比例:考慮到資金回收情況,溫商的城市綜合體中居住的比例也不會很高,自己持有的物業(yè)比例也會適當(dāng)降低一些,主力店以外的門店基本上力爭全部銷售,以最大限度地借助于本地業(yè)戶聚集人氣。
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