一再被推遲的“兩房”改革方案終于有了新的動(dòng)作。據(jù)國(guó)外媒體昨日?qǐng)?bào)道，美國(guó)政府將公布一項(xiàng)提案，逐步削弱房利美與房地美(簡(jiǎn)稱“兩房”)在美國(guó)住房市場(chǎng)中的中心作用，并最終將這兩家抵押貸款公司關(guān)閉或徹底私有化。

　　三種解決方案待定

　　報(bào)道援引多位白宮官員的說法稱，預(yù)計(jì)本周五美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)蓋特納將向國(guó)會(huì)遞交一份“白皮書”。報(bào)道認(rèn)為，該計(jì)劃一出，意味著政府將削弱對(duì)樓市的支持力度。

　　“白皮書”詳細(xì)闡述了三種減少政府在住房抵押貸款市場(chǎng)中作用的方案。其中最保守的建議是，除了現(xiàn)有的聯(lián)邦機(jī)構(gòu)外，政府將退出住房抵押貸款市場(chǎng)。另外兩個(gè)方案則是建議創(chuàng)建一套新的機(jī)制，讓政府對(duì)向來由“兩房”主導(dǎo)的二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)給予部分支持。報(bào)告還將提出按揭業(yè)務(wù)其他方面的改革措施，包括增強(qiáng)貸方保護(hù);改變抵押貸款服務(wù)，以解決該行業(yè)無法與還款滯后的貸方合作的問題;清理貸款證券化、貸款捆綁銷售給投資者的新措施。

　　知情人士稱，“白皮書”的目的是為了吸引私人資本重新回到住房金融市場(chǎng)，從而減少政府在抵押貸款債券中的投入。過去幾十年來，“兩房”在美國(guó)住房市場(chǎng)中一直發(fā)揮著中心作用。由于事關(guān)重大，分析師預(yù)計(jì)美國(guó)政府對(duì)“兩房”命運(yùn)的最終決定可能會(huì)在今年年底達(dá)成一致。

　　美政府已耗資千億救助

　　據(jù)悉，房利美和房地美由美國(guó)政府出資創(chuàng)建，主要業(yè)務(wù)是購(gòu)買抵押貸款并證券化，然后在公開市場(chǎng)上出售證券，從而騰出資金用于提供給購(gòu)房者新的貸款。由于近年來美國(guó)房地產(chǎn)泡沫化愈演愈烈，“兩房”不得不降低貸款門檻，這使得貸款違約增加，兩家公司遭受巨額虧損并引發(fā)次貸危機(jī)，并由此造成了波及全球的金融危機(jī)。

　　2008年9月7日，美國(guó)政府接管“兩房”。去年6月，由于股價(jià)長(zhǎng)期表現(xiàn)不佳，“兩房”被勒令退市。截至目前，美國(guó)政府救助“兩房”已經(jīng)耗資1480億美元，但兩家公司至今仍未能實(shí)現(xiàn)盈利。據(jù)去年11月評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，如果要完全救活“兩房”，美國(guó)政府可能要投入高達(dá)7000億美元的巨額救助金。分析人士認(rèn)為，一旦政府扶植力度減弱，購(gòu)房者的借貸成本將加大，會(huì)讓本已脆弱的樓市雪上加霜。

　　同時(shí)，美國(guó)共和黨和民主黨對(duì)“兩房”的爭(zhēng)議使這個(gè)問題披上了政治色彩。是繼續(xù)用納稅人的錢拯救“兩房”還是任其“自生自滅”成了奧巴馬政府目前面臨的一大難題。本報(bào)記者 沈瑋青

　　美政府救助“兩房”大事記

　　2008年7月11日 由于市場(chǎng)擔(dān)心“兩房”遭政府接管或增發(fā)融資，“兩房”股價(jià)險(xiǎn)遭腰斬。時(shí)任美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)的保爾森表態(tài)，美國(guó)政府暫不考慮接管。

　　2008年7月13日 美國(guó)財(cái)政部和美聯(lián)儲(chǔ)宣布救助“兩房”措施。財(cái)政部將提高“兩房”信用額度，并承諾必要時(shí)購(gòu)入股份。美聯(lián)儲(chǔ)承諾對(duì)“兩房”開放貼現(xiàn)窗口，以提供直接融資。

　　2008年7月26日 美國(guó)國(guó)會(huì)參議院批準(zhǔn)一項(xiàng)總額3000億美元的住房援助議案，旨在救助美國(guó)樓市，同時(shí)幫助“兩房”擺脫困境。議案授權(quán)財(cái)政部無限度提高“兩房”貸款信用額度，必要時(shí)可購(gòu)入“兩房”股票。

　　2008年9月7日 保爾森宣布由政府接管“兩房”，聯(lián)邦住房金融署接手“兩房”日常運(yùn)作。

　　2008年9月14日 聯(lián)邦住房金融署宣布，不允許房利美和房地美向前任首席執(zhí)行官丹尼爾·馬德和理查德·賽倫支付巨額離任補(bǔ)償。

　　2009年3月18日 美聯(lián)儲(chǔ)宣布將購(gòu)買1000億美元“兩房”債券，使美聯(lián)儲(chǔ)2009年以來購(gòu)買“兩房”債券總額翻番。

　　2009年4月22日 房地美時(shí)任代理首席財(cái)務(wù)官大衛(wèi)·凱勒曼在家中自殺。

　　2009年12月24日 美國(guó)財(cái)政部宣布取消原先對(duì)“兩房”設(shè)定的4000億美元救助上限。

　　2010年3月23日 美國(guó)財(cái)長(zhǎng)蒂莫西·蓋特納說，鑒于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于困境，針對(duì)“兩房”的改革宜緩行。

　　2010年5月5日 房地美稱，由于今年第一季度繼續(xù)虧損大約80億美元，希望政府增加106億美元救援資金，這將使房地美的政府救助總額達(dá)到613億美元。

　　2010年5月10日 房利美稱，今年第一季度繼續(xù)虧損131億美元，擬再次尋求84億美元政府救助，這將使房利美接受的政府救助總額達(dá)到836億美元。

　　2010年6月16日 美國(guó)聯(lián)邦住房金融局發(fā)表聲明，要求“兩房”退市。

　　2011年2月9日 消息稱美國(guó)政府?dāng)M關(guān)閉“兩房”。

　　回顧

　　“兩房”去年遭遇退市

　　2010年6月16日，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局表示，準(zhǔn)備將其監(jiān)管的房利美與房地美的股票從紐約證券交易所退市，理由是兩家公司的股價(jià)長(zhǎng)期表現(xiàn)不佳。

　　根據(jù)紐約證交所規(guī)定，如果一家上市公司的股價(jià)連續(xù)30個(gè)交易日低于1美元，其股票將被摘牌。自2008年9月起，在超過30個(gè)交易日中，房利美與房地美普通股的價(jià)格一直徘徊在1美元附近;最近的30個(gè)交易日里，房利美的股票價(jià)格跌破了1美元，房地美則在1.0美元-1.5美元之間徘徊。

　　去年7月8日，紐約和芝加哥證券交易所在開市前停止了房利美普通股和優(yōu)先股交易。該公司在退市前一天宣布，將發(fā)行三年期新債，到期日為2013年8月20日。退市前，房利美股價(jià)已跌至每股25美分。房地美同日也從紐交所退市。(沈瑋青)

　　“兩房”三年彌補(bǔ)1/8損失

　　美國(guó)金融危機(jī)質(zhì)詢委員會(huì)上月發(fā)布的報(bào)告顯示，“兩房”在過去約三年中通過要求銀行購(gòu)回劣質(zhì)抵押貸款收回總計(jì)209億美元的資金，但僅占“兩房”自2008年以來信貸損失總額的1/8。

　　報(bào)告顯示，從2007年至2010年8月31日，“兩房”曾要求銀行回購(gòu)將近167000份劣質(zhì)抵押貸款，總額達(dá)348億美元。在此過程中，實(shí)際收回總額達(dá)209億美元，其中房利美從銀行收回118億美元，房地美收回91億美元。

　　“兩房”通常從銀行購(gòu)買貸款并將其證券化后賣給投資者，并為這些證券提供擔(dān)保以防借款人違約。當(dāng)銀行將抵押貸款賣給“兩房”時(shí)，會(huì)就一定的貸款銷售標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議，并有責(zé)任在不滿足這些標(biāo)準(zhǔn)的情況下回購(gòu)貸款。但問題是那些原本該用來居住的房屋實(shí)際上卻被用作投資。當(dāng)違約率較低的時(shí)候，回購(gòu)貸款一般被當(dāng)作正常發(fā)生的營(yíng)業(yè)成本。但當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)的止贖權(quán)不斷攀升后，“兩房”已開始加強(qiáng)對(duì)違約貸款的核查，并迫使銀行購(gòu)買這些銷售無望的貸款。這就導(dǎo)致銀行的回購(gòu)成本成為非正常營(yíng)業(yè)成本。

　　據(jù)分析師估算，美國(guó)銀行業(yè)因?yàn)榛刭?gòu)“兩房”劣質(zhì)抵押貸款而造成的損失最終將高達(dá)280億美元。(沈瑋青)

　　小資料

　　房利美和房地美

　　“兩房”是美國(guó)最大的兩家住房抵押貸款機(jī)構(gòu)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(簡(jiǎn)稱房利美)和聯(lián)邦住房貸款抵押公司(簡(jiǎn)稱房地美)的簡(jiǎn)稱。由美國(guó)國(guó)會(huì)立法設(shè)立的政府支助機(jī)構(gòu)，目的在于為住房抵押貸款市場(chǎng)提供穩(wěn)定而連續(xù)的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性。

　　美國(guó)的住房政策是政府公共政策之一，自1932年構(gòu)建聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)以來，逐漸形成了以“兩房”為主、私人抵押貸款機(jī)構(gòu)為輔的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，通過政府干預(yù)和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的方式，為住房建設(shè)提供資金保障。

　　“兩房”是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱，兩家機(jī)構(gòu)承�；蛘哔�(gòu)買的房地產(chǎn)貸款約占美國(guó)居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的50%，次貸危機(jī)以來達(dá)到80%以上。“兩房”擁有和擔(dān)保的資產(chǎn)規(guī)模約5.5萬億美元。在“兩房”債券投資者中，70%以上是養(yǎng)老基金、共同基金、商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司等美國(guó)國(guó)內(nèi)投資者。

　　落地

　　中國(guó)是“兩房”大債主

　　據(jù)悉，中國(guó)目前持有“兩房”數(shù)千億美元的債券，專家稱此舉或?qū)χ袊?guó)的投資產(chǎn)生一定的賬面損失。

　　早在2008年就有消息稱，中國(guó)政府是“兩房”債券的最大海外購(gòu)買者，持有數(shù)千億美元的“兩房”債券。日本、開曼群島、盧森堡和比利時(shí)等國(guó)也是其主要持有國(guó)，五國(guó)共持有1.3萬億美元的“兩房”債券。但由于數(shù)據(jù)不公開，目前對(duì)此并無相關(guān)的確切數(shù)字。標(biāo)準(zhǔn)普爾曾經(jīng)在報(bào)告中指出，截至去年6月中國(guó)金融機(jī)構(gòu)持有“兩房”債券總額達(dá)到3400億美元。

　　在“兩房”退市時(shí)，有質(zhì)疑稱中國(guó)購(gòu)買的“兩房”債券將面臨巨額損失。國(guó)家外管局當(dāng)時(shí)曾表示，“兩房”債券規(guī)模大、流動(dòng)性較好，在債券投資領(lǐng)域一直是各國(guó)中央銀行進(jìn)行外匯儲(chǔ)備投資的重要對(duì)象。危機(jī)期間，“兩房”獲得美國(guó)政府的積極救助，總體情況穩(wěn)定。“兩房”債券當(dāng)時(shí)還本付息正常，價(jià)格穩(wěn)定，且我國(guó)外匯儲(chǔ)備沒有投資“兩房”股票，因此退市對(duì)“兩房”的債券未造成負(fù)面影響。(沈瑋青)

　　專家觀點(diǎn)

　　中國(guó)投資“兩房”不會(huì)打水漂

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春昨日表示，由于“兩房”涉及的資產(chǎn)規(guī)模較大，不僅會(huì)對(duì)海外投資者產(chǎn)生影響，還會(huì)給美國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來震動(dòng)。但是任何重大的決策都需要循序漸進(jìn)，過程可能相對(duì)漫長(zhǎng)，而且美國(guó)去年已經(jīng)宣布“兩房”退市，市場(chǎng)對(duì)于政府決策已經(jīng)有了一個(gè)緩沖消化的過程，海外投資者也理應(yīng)有了相應(yīng)的對(duì)策，所以他預(yù)計(jì)“兩房”的新政策不會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來太大震動(dòng)。

　　劉元春還表示，中國(guó)購(gòu)買“兩房”債券不單是為獲回報(bào)，還有其戰(zhàn)略考慮。“兩房”關(guān)閉后從清償?shù)某绦蛏蟻碇v可能會(huì)使中國(guó)的債券產(chǎn)生賬面縮水，但從中長(zhǎng)期來看，戰(zhàn)略上或會(huì)有所收益，不能一概而論。

　　中國(guó)外匯投資研究院院長(zhǎng)譚雅玲則認(rèn)為，中國(guó)投資“兩房”打水漂的可能性不大。“兩房”債券數(shù)額龐大，事關(guān)美國(guó)政府的信譽(yù)和國(guó)家形象，美國(guó)不會(huì)做出輕率決定，而會(huì)對(duì)市場(chǎng)有所交待。她認(rèn)為隨著目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，中國(guó)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略組合，即時(shí)觀望跟進(jìn)。(沈瑋青)