除去中信集團(tuán)、安邦財(cái)險(xiǎn)之外，現(xiàn)在基本可以確定，所有在北京CBD候選地王的競(jìng)價(jià)中，報(bào)出最高價(jià)格的競(jìng)價(jià)者都將出局。
距離12月7日，北京CBD候選地王六塊土地第二輪開標(biāo)已經(jīng)過去一周多時(shí)間，有中信集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、民生銀行、正大集團(tuán)、安邦財(cái)險(xiǎn)參與的六家競(jìng)標(biāo)聯(lián)合體，不出意外，將成為最終的勝出者，而在由六塊土地競(jìng)標(biāo)者形成的六個(gè)小組中，除安邦財(cái)險(xiǎn)以小組報(bào)價(jià)最高者領(lǐng)先之外，其余四個(gè)小組的最高報(bào)價(jià)者都已基本出局。
北京市政府正在以調(diào)控地王價(jià)格的方式，向市場(chǎng)傳遞降低地價(jià)的預(yù)期，以確保穩(wěn)定房?jī)r(jià)任務(wù)的完成。而這塊被譽(yù)為候選地王的CBD商務(wù)核心區(qū)地塊（下稱中服地塊）的總樓面單價(jià)，預(yù)計(jì)將被控制在2萬(wàn)元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前4萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)預(yù)期。
高價(jià)不高分
“現(xiàn)在能以最高報(bào)價(jià)，在第二輪競(jìng)標(biāo)中領(lǐng)先的，只有中信集團(tuán)的競(jìng)標(biāo)聯(lián)合體和安邦財(cái)險(xiǎn)。”12月16日上午，參與競(jìng)標(biāo)工作的一家咨詢公司高管向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。隨后，這一說法得到了北京市土地儲(chǔ)備中心一位不愿具名的官員證實(shí)。
12月7日，北京市土地儲(chǔ)備中心啟動(dòng)中服地塊六塊土地的第二階段競(jìng)標(biāo)工作，在此之前，包括SOHO（中國(guó)）在內(nèi)的多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了第一輪對(duì)地塊規(guī)劃方案的競(jìng)標(biāo)，按照規(guī)定，第一輪競(jìng)標(biāo)不包含報(bào)價(jià)，占總評(píng)標(biāo)分?jǐn)?shù)的20%；第二輪競(jìng)標(biāo)則包含報(bào)價(jià)，占80%，兩輪評(píng)標(biāo)綜合積分。
記者了解到，在第二輪評(píng)標(biāo)當(dāng)中，絕大部分報(bào)出最高價(jià)格的競(jìng)標(biāo)者，綜合評(píng)標(biāo)分?jǐn)?shù)排名都十分靠后。如在Z6地塊中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、匯豐銀行、崇高發(fā)展組成的聯(lián)合體所報(bào)出的38.0703億元的價(jià)格，低于所有對(duì)這塊土地投標(biāo)的競(jìng)標(biāo)者報(bào)價(jià)，但是，卻位列該小組綜合評(píng)分第一。
此前，北京市土地儲(chǔ)備中心一位官員曾向記者表示，不可能所有報(bào)價(jià)最高的企業(yè)都能中標(biāo)，否則就不叫綜合評(píng)標(biāo)了。
高價(jià)不高分的情況，在這次競(jìng)標(biāo)當(dāng)中相當(dāng)普遍。在Z4地塊中，民生銀行29.96億元的報(bào)價(jià)，在該小組的競(jìng)爭(zhēng)中排列第二，但是，目前的綜合評(píng)標(biāo)情況表明，民生銀行大幅領(lǐng)先該小組的競(jìng)爭(zhēng)者，基本已經(jīng)可以確定勝出。
另外，在Z3地塊中，中國(guó)國(guó)際金融、中金嘉業(yè)天津商業(yè)、北京萬(wàn)通、亞洲電視、西部金融貿(mào)易聯(lián)合體，報(bào)價(jià)25.19億元，位列倒數(shù)第二，也在評(píng)標(biāo)中領(lǐng)先；Z14地塊得主為正大置地、正大集團(tuán)、浦東國(guó)際貿(mào)易、上海利泰、上海世茂建設(shè)、東莞玖龍紙業(yè)、華僑鳳凰、華康資本、中山投資與正大制藥投資等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體，報(bào)價(jià)41.14億元。
兩個(gè)以最高報(bào)價(jià)領(lǐng)先競(jìng)標(biāo)的是中信集團(tuán)參與的競(jìng)標(biāo)聯(lián)合體和安邦財(cái)險(xiǎn)參與的競(jìng)標(biāo)聯(lián)合體，即對(duì)Z5地塊報(bào)出25.2億元的安邦財(cái)險(xiǎn)、和諧健康保險(xiǎn)公司與標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)聯(lián)合體以及對(duì)Z15地塊報(bào)出63億元價(jià)格的中信集團(tuán)，在這兩塊土地的綜合評(píng)標(biāo)過程中，居于領(lǐng)先位置。
CBD最低樓面價(jià)
對(duì)于中服地塊的價(jià)格，北京市政府十分在意。而其一次流標(biāo)，一次修改規(guī)劃，均與控制地價(jià)傳遞的預(yù)期關(guān)系緊密。
中服地塊的第一次出讓，實(shí)際上本可以在2009年底就完成。時(shí)年，完成土地一級(jí)開發(fā)的中服地塊整體出讓，立即被市場(chǎng)冠之以百億地王的預(yù)期，最終，忌憚新一輪調(diào)控的北京市政府，在中服地塊流標(biāo)之后，將其收回并調(diào)整規(guī)劃。
“之前就有說法，要把中服地塊改建成一個(gè)高密度的地塊。”SOHO（中國(guó)）原高級(jí)副總裁許洋曾表示，而這種改建成高密度的地塊，直接的核心思路，就是可以降低土地出讓之后的樓面單價(jià)——避免創(chuàng)下總價(jià)、單價(jià)紀(jì)錄，向市場(chǎng)傳遞與穩(wěn)定房?jī)r(jià)相反的預(yù)期。
仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)顯示，CBD核心區(qū)的商業(yè)用地價(jià)格，樓面成本價(jià)，在2005年之后一直維持在3~4萬(wàn)元/平方米的水平，個(gè)別項(xiàng)目的樓面成本價(jià)，甚至已經(jīng)逼近5萬(wàn)元大關(guān)。只不過因?yàn)檫@些商用物業(yè)多不銷售，所以在地價(jià)的官方統(tǒng)計(jì)中，顯得并不突出。
記者了解到，在基本確定綜合評(píng)標(biāo)的座次后，相關(guān)政府部門還曾專門測(cè)算過樓面成本價(jià)的平均水平，即把報(bào)價(jià)和調(diào)整后的規(guī)劃建筑面積加總相除，得出的樓面平均價(jià)在20000元/平方米左右，北京市領(lǐng)導(dǎo)曾專門指出，要求中服地塊重新出讓的價(jià)格，不要高出先行的CBD區(qū)域的售價(jià)水平，以避免傳遞與調(diào)控相反的市場(chǎng)預(yù)期。
6幅土地招標(biāo)文件顯示，6幅土地的規(guī)劃建筑總面積為58萬(wàn)平方米，之前整體出讓的招標(biāo)文件顯示，其規(guī)劃建筑面積為32.7萬(wàn)平方米，增加的規(guī)劃建筑面積令樓面成本價(jià)的下降成為了可能。
也正是在這樣的背景下，CBD近年來最低的樓面價(jià)格才可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。“至少不會(huì)起到推高周邊房?jī)r(jià)的作用，而且，中信集團(tuán)能領(lǐng)先，很大程度上是規(guī)劃方案和企業(yè)背景，而不是因?yàn)槌^60億元的報(bào)價(jià)。”前述北京市土地儲(chǔ)備中心的官員稱。
低地價(jià)時(shí)代
“北京市政府明確提出過要求，投標(biāo)的企業(yè)不要報(bào)太高的價(jià)格，要以規(guī)劃和發(fā)展取勝。”12月16日下午，一位剛剛參加完政府土地吹風(fēng)會(huì)的國(guó)有開發(fā)商高管告訴記者。他強(qiáng)調(diào)，北京市現(xiàn)在十分重視樓面成本價(jià)與區(qū)域當(dāng)前價(jià)格的平衡。
北京正在進(jìn)入一個(gè)行政手段控制之下的“低地價(jià)時(shí)代”，而中服地塊的走勢(shì)，恰是這個(gè)時(shí)代的開始。而此時(shí)，CBD核心區(qū)剩余六塊土地的第二輪招標(biāo)將于2011年進(jìn)行，土地出讓金收入同樣將劃入2011年。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2010年城市土地出讓金排名顯示，雖遭遇史上最嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控，截至11月22日，北京市2010年土地出讓金達(dá)到1004.48億元，比去年同期增加57.2%。北京的土地財(cái)政并不缺錢。
故此，北京市提出試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”土地競(jìng)買方式。改進(jìn)過去“價(jià)高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式。
據(jù)了解，這一土地出讓方式的核心是設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建租賃房面積的方式確定競(jìng)得人。開發(fā)商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價(jià)格等因素，將作為重要評(píng)標(biāo)條件加以考量。
據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)商品房用地出讓交易中，采用招標(biāo)方式的占2%，根據(jù)“價(jià)高者得”的原則確定買家出讓方式——拍賣和掛牌，分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說，“采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價(jià)快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應(yīng)量。從這個(gè)意義上講，是個(gè)好事。”
他認(rèn)為，這種出讓方式，直接控制了居住用地的價(jià)格，增強(qiáng)了土地參與宏觀調(diào)控的靈活性。以往不設(shè)定價(jià)格上限的情況下，如果幾家企業(yè)都看中某地塊，輪番競(jìng)價(jià)很容易制造出高價(jià)地。