始于今年4月的房地產(chǎn)調(diào)控組合拳,非常清楚地釋放了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策信號(hào):房?jī)r(jià)不落,調(diào)控不止。但在這輪調(diào)控中,市場(chǎng)各方似乎總對(duì)后續(xù)宏觀政策走向抱有必定的僥幸態(tài)度,有部分人在張望著,看政府宏觀調(diào)控政策在面臨整體經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候是否會(huì)如同既往調(diào)控一樣,松緊交替,有始無終。所以,在這個(gè)政策張望期之中,大家能看到住房銷售市場(chǎng)成交量幾乎降到冰點(diǎn),但價(jià)格卻是依然堅(jiān)挺。在最近一段時(shí)間,則不斷傳出房?jī)r(jià)未降而房租大漲的消息,更被有的觀點(diǎn)解讀為這輪房產(chǎn)調(diào)控的副產(chǎn)品。甚至有人言之鑿鑿地認(rèn)定,上海房租上揚(yáng),乃是對(duì)預(yù)期即將推出上海房地產(chǎn)稅收的提前反應(yīng)。言下之意,政府的調(diào)控行動(dòng),會(huì)將稅收最終轉(zhuǎn)嫁于房產(chǎn)的最終花費(fèi)者上,最終增加了居民的累贅,下降了居民的效用。

房地產(chǎn)調(diào)控,是個(gè)系統(tǒng)工程,政府調(diào)控的政策措施,不僅僅包含家庭住房的買賣交易,在房屋出租市場(chǎng)上,政府可以施展更為重要的作用,從而對(duì)全部房地產(chǎn)調(diào)控起到一個(gè)非常重要的補(bǔ)充作用。住房特有的兼具投資品和花費(fèi)品二重屬性的特質(zhì),決定了政策調(diào)控也必須從這兩重屬性上著手。目前已經(jīng)出臺(tái)的一系列地產(chǎn)調(diào)控措施,不管是政策預(yù)期目標(biāo),還是實(shí)際中工具的履行后果,都是針對(duì)投機(jī)性住房需求的“定向”準(zhǔn)確打擊。但是,在這個(gè)調(diào)控的過程中,政策制定者的最重要擔(dān)心則是“城門失火,殃及池魚”,底本是克制投資性住房需求的“板子”,最終卻落在了住房的花費(fèi)品屬性上面。

由此可知,對(duì)住房花費(fèi)品屬性的保護(hù),離不開政府對(duì)于房屋出租的有效規(guī)范和管制。參考其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),筆者認(rèn)為,在房屋出租市場(chǎng)上,政府可以從以下幾個(gè)方面著手管理:

首先,政府不利用行政手段去限制租金程度,但應(yīng)規(guī)范房屋出租市場(chǎng)的租賃行動(dòng)。政府直接干涉租金程度,只會(huì)扭曲相對(duì)價(jià)格,加劇市場(chǎng)的無效性。比如美國(guó)紐約市,對(duì)租金有著嚴(yán)格的政策管制,成果造成了盡管租金程度相當(dāng)?shù)土?“聽起來很美”,但是租客往往面對(duì)的是有價(jià)無市、一房難求的為難局面。我們一方面可以學(xué)習(xí)新加坡和我國(guó)香港的經(jīng)驗(yàn),對(duì)特別的居民群體推出類似于“公屋”的廉租房,另一方面則無須對(duì)市場(chǎng)租金情況進(jìn)行直接干涉,只須對(duì)租房市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)矩通過立法或者行政規(guī)章的手段進(jìn)行規(guī)范即可。與西方國(guó)家相比,我國(guó)房屋出租市場(chǎng),針對(duì)租客的保護(hù)較少,在房屋租賃市場(chǎng)上,相對(duì)于房東,租客往往處于劣勢(shì)。為此,可以考慮通過法律和行政手段,將房屋出租的各方權(quán)利任務(wù)明白下來。這樣,政府在屬于自身的范疇(廉租房建設(shè))履行了供給公共物品的任務(wù),而在房屋私人租賃市場(chǎng)上則嚴(yán)守規(guī)矩制定者的角色。這樣,市場(chǎng)參與的各個(gè)主體能建立較為長(zhǎng)期牢固的理性預(yù)期,也能使得房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展得更為成熟健康。一個(gè)穩(wěn)固的房屋租賃市場(chǎng),會(huì)有效緩解房屋買賣市場(chǎng)上的剛性需求壓力,能更為有效地配合政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控。

其次,在房屋租賃市場(chǎng),政府需要進(jìn)一步完善服務(wù)職能。如何應(yīng)用稅收、轉(zhuǎn)移支付等多種政策工具和手段,更好地供給以服務(wù)型為主的公共產(chǎn)品,是我國(guó)政府未來一個(gè)階段將面臨的重要挑釁之一。具體而言,政府服務(wù)才能的高低,就體現(xiàn)在政策微觀層面的履行力之上。比如,這次被視為房地產(chǎn)調(diào)控終極手段的物業(yè)稅,或有物業(yè)稅之實(shí)的房產(chǎn)稅,一度惹起輿論熱議。重要的反對(duì)看法就在于履行起來,太過繁瑣,技巧操作層面上難度太高。但是,借鑒其他國(guó)家地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看,其實(shí)并無特別的履行艱苦。只要政府具有相應(yīng)的政策工具掌控力,完整可以履行差別化、人性化的政策手段:一方面,可以對(duì)空置住房征收累進(jìn)的閑置稅(如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)),一方面可以對(duì)學(xué)生或者某類特定群體免征物業(yè)稅(如英國(guó)),若政策能在微觀層面上收放自如,便能最大限度地避免某些負(fù)面效應(yīng)。

在我國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背下,傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增加模式和收入分配模式面臨極大挑釁,政府的選擇,首先在于明白自身的角色與定位,“有所為,有所不為”;在此基點(diǎn)上更進(jìn)一步進(jìn)步政策履行力,如此,相干調(diào)控政策才干在這個(gè)日益復(fù)雜的環(huán)境中得到有效貫徹履行,并收到預(yù)期后果。