房地產(chǎn)商打算通過(guò)信托渠道募集資金的做法也許將被打上“禁行”標(biāo)記,在房地產(chǎn)信托火爆了近半年之后,監(jiān)管層或?qū)��?duì)房地產(chǎn)信托采用更為嚴(yán)格的限制措施。

“6月初,監(jiān)管部門(mén)召集了10多家信托公司開(kāi)會(huì),重要內(nèi)容就是請(qǐng)求這10多家業(yè)務(wù)范圍居前的信托公司主動(dòng)壓縮業(yè)務(wù)范圍,尤其是對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和銀信合作業(yè)務(wù)進(jìn)行壓縮。”某知情人士向本報(bào)記者流露。這位人士告訴記者,參與此次會(huì)議的10多家信托都是今年以來(lái)信托業(yè)務(wù)范圍居于前列的信托公司,其中包含中信、中融、中海等“中”字頭信托公司。

“根據(jù)監(jiān)管部門(mén)此次會(huì)議的精力,以后對(duì)信托公司的管理要參照銀行資本金的管理方法。”上述人士告訴記者,即信托公司在發(fā)放信托貸款時(shí)要參照其自身資本金范圍,按照資本金的相應(yīng)比例從事信托貸款業(yè)務(wù)。“根據(jù)監(jiān)管部門(mén)的分類(lèi),包含股權(quán)類(lèi)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)都將被視為貸款,受資本金管理的限制。”上述規(guī)定對(duì)于今年以來(lái)火爆的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)無(wú)疑是當(dāng)頭一棒。

從2009年底開(kāi)端,由于政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)劑,銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款采用了謹(jǐn)慎的態(tài)度,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行獲取貸款的難度明顯加大,因此不少房地產(chǎn)企業(yè)都將信托視為募集資金的重要手段之一。包含萬(wàn)科(000002,股吧)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、浙江綠城這樣的著名大型房企也紛紛借助信托平臺(tái)融資,房地產(chǎn)信托一時(shí)之間呈火爆發(fā)行的態(tài)勢(shì)。

對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的火爆,監(jiān)管部門(mén)早有警覺(jué),2010年2月11日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,該文件除明白結(jié)束履行之前頒布的25號(hào)文中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí)2C級(jí)(含)以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理程度良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定外,增加了關(guān)于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)聚集資金信托打算的資金配比請(qǐng)求以及對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的限制。信托公司以結(jié)構(gòu)化方法設(shè)計(jì)房地產(chǎn)聚集資金信托打算的,其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

尤為嚴(yán)格的是,該文件規(guī)定了“本質(zhì)重于情勢(shì)”的監(jiān)管原則,以“杜絕信托公司以各種方法規(guī)避監(jiān)管的行動(dòng)”。該原則給予了監(jiān)管部門(mén)極大的自由裁量權(quán),對(duì)信托公司的計(jì)劃設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)把持才能也提出了更高的請(qǐng)求。

除上述文件之外,各地銀監(jiān)局也曾頒布過(guò)相干風(fēng)險(xiǎn)提示,提示房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn),但這些并沒(méi)有澆熄房地產(chǎn)信托火爆的發(fā)行勢(shì)頭。就在最近的一周,房地產(chǎn)信托仍呈活潑趨勢(shì),據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì),6月17日-6月27日,共有19家信托公司31款聚集資金信托打算產(chǎn)品發(fā)行,從信托資金投向來(lái)看,其中有14款應(yīng)用于房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)信托的火爆原因有三:首先房企籌錢(qián)積極性高。其次,收益率高(年化收益率廣泛在8%-10%)投資者認(rèn)購(gòu)踴躍。第三,信托公司也可以從中取得不菲的收益。

“6月初的這次會(huì)議對(duì)我們影響是宏大的,目前我們公司已經(jīng)結(jié)束了發(fā)行新的房地產(chǎn)信托打算。”上海某大型信托公司人士告訴記者,這家公司今年以來(lái)房地產(chǎn)信托打算累計(jì)發(fā)行已超過(guò)1000億元的范圍,因此受到了監(jiān)管部門(mén)的重點(diǎn)“關(guān)照”。“今年業(yè)務(wù)下滑是必定的了,如果尋找不到新的前途,至少會(huì)降落40%。”據(jù)懂得,對(duì)其他幾家超過(guò)千億范圍的信托公司,監(jiān)管部門(mén)也都進(jìn)行了限制。