險(xiǎn)資投資渠道拓寬后,商業(yè)地產(chǎn)也將是其重要投資方向
在住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)格調(diào)控的背景下,商業(yè)地產(chǎn)成為8月11日召開的博鰲房地產(chǎn)論壇的焦點(diǎn)話題。據(jù)接近監(jiān)管層的人士流露,天津的保障性住房項(xiàng)目房地產(chǎn)投資信托基金可能在8月底獲批。此筆REITs將采用比較保守的債券型情勢(shì),在銀行間率先發(fā)行。
雖然REITs目前僅作為保障性住房融資平臺(tái),與業(yè)內(nèi)企盼的商業(yè)地產(chǎn)新融資平臺(tái)有必定差距,且在短期內(nèi)REITs并不必定會(huì)向商業(yè)地產(chǎn)范疇開放,但REITs開閘的消息,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)仍是重大利好。
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融資渠道的狹窄一直是國內(nèi)開發(fā)商的心病。
金地團(tuán)體(600383,股吧)董事長凌克就在博鰲房地產(chǎn)論壇上呼吁相干管理部門應(yīng)當(dāng)發(fā)明出新的金融平臺(tái),地產(chǎn)公司自身也需要?jiǎng)?chuàng)辦更多的商業(yè)持有的基金或者說把商業(yè)物業(yè)打包去上市。
萬科(000002,股吧)副總裁肖莉則同樣表現(xiàn),盼望能夠增加房地產(chǎn)直接融資渠道,發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金,適度放開債權(quán)型外商投資,疏散金融風(fēng)險(xiǎn),下降對(duì)銀行信貸及股市融資依附。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇演講中表現(xiàn),與商業(yè)住宅市場(chǎng)相比,辦公樓和商業(yè)營應(yīng)用房市場(chǎng)并未受新政影響。朱中一引述官方數(shù)據(jù)表現(xiàn),1-7月份全國辦公樓營應(yīng)用房銷售增速39.4%、36.6%。住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份商業(yè)銷售額同比增加47.9%,住宅為11.7%。此外,投資開工面積方面,辦公樓、商業(yè)營運(yùn)的情況也高于住宅。
目前,這一類REITs仍在籌備籌備階段。上海浦東商業(yè)項(xiàng)目原打算作為試點(diǎn),率先在上海交易所上市。但何時(shí)出臺(tái),更要害在于政策機(jī)會(huì)。
有研究員表現(xiàn),REITs最終以較保守情勢(shì)面市重要受目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大形勢(shì)影響,而開辟銀行以外的新融資渠道以減少房地產(chǎn)對(duì)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn),側(cè)面表現(xiàn)了政府的鼓勵(lì)態(tài)度。
另外,7月30日剛剛頒布的《保險(xiǎn)投資應(yīng)用管理暫行措施》拓寬了險(xiǎn)資投資渠道。一方面,保險(xiǎn)公司季末資產(chǎn)10%可用于投資固定資產(chǎn),意味著未來可能有超過3000億元的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一方面,盡管暫行措施仍不容許保險(xiǎn)公司投資土地開發(fā),但對(duì)投資自持物業(yè)的開發(fā)并未做出明白限制。保險(xiǎn)資金請(qǐng)求長期穩(wěn)固的收益回報(bào)的特征決定保險(xiǎn)資金的重要投資方向?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)。
高和投資董事長蘇鑫在論壇上表現(xiàn),REITs與保險(xiǎn)投資的放開最終將為商業(yè)地產(chǎn)投資供給最幻想的出口。
不過,業(yè)內(nèi)人士也指出,兩項(xiàng)政策離真正落地,可能還有一段不短的時(shí)間。
蘇鑫認(rèn)為,如果基金或開發(fā)商能夠在安全性資本購置之初就簽訂相干的法律文件使整棟樓具備與REITs和保險(xiǎn)資金對(duì)接的可能,將在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上占得先機(jī)。
也有地產(chǎn)人士戲稱,如果商業(yè)地產(chǎn)真能與REITs對(duì)接的話,商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上就會(huì)從一個(gè)陪嫁的丫頭變身為搶手的新娘。
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