上海地產(chǎn)商的下水道詭計(jì)
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商把房產(chǎn)證交給購房者之后，房屋質(zhì)量問題也被間接轉(zhuǎn)移給了后期服務(wù)的物業(yè)公司。物業(yè)公司為求自保，往往用很少的保險(xiǎn)金額購買公共責(zé)任險(xiǎn)，而公共責(zé)任險(xiǎn)無法覆蓋之處——無論是房地產(chǎn)公司建設(shè)品質(zhì)造成的損害責(zé)任，還是物業(yè)公司未盡職責(zé)所造成的損害，最終都由業(yè)主埋單。而真正的作惡者為何總能逍遙法外？
文 本刊實(shí)習(xí)記者 譚古麗
上海市嘉定區(qū)塔城路金地格林春岸小區(qū)常年倒灌的下水道，給業(yè)主和物業(yè)公司惹了不少的事兒——低層樓層的居民自2006年入住以來，廚房就經(jīng)常發(fā)生“倒灌”現(xiàn)象。業(yè)主們?yōu)榇舜髣?dòng)肝火，不斷投訴，物業(yè)公司也被鬧騰得焦頭爛額，疲于應(yīng)付，房管局亦大為傷神。
然而，卻從來沒有人說得清下水道倒灌的真實(shí)原因，也沒有政府部門或公司去追查——這究竟是業(yè)主所猜測的“下水道的結(jié)構(gòu)本來就有問題”，還是按照物業(yè)公司的說法，只是“突發(fā)性事件”？
兇險(xiǎn)下水道
2011年的7月，夏雷陣陣。暴雨洗滌了上海嘉定區(qū)的大街小巷，一切清新如初。而塔城路金地格林春岸小區(qū)里住在低層樓層的居民卻壓根兒笑不出來。望著一屋子的臭水，平時(shí)性格溫和的婁女士此時(shí)氣不打一處來，這已經(jīng)不是第一回了！
婁女士不常在家里住，結(jié)果此次從廚房下水道排水溝處倒灌出來的污水便如入無人之境，從廚房一路“長驅(qū)直入”：客廳和兩間臥室的地板最終全部浸泡在油膩惡心的污水中，地板、地腳線、門套等全部起泡、翹裂；所有家具——無論是木質(zhì)還是金屬——底部均被浸爛，以櫥柜損壞最為嚴(yán)重；地下隱蔽工程的電線遭到污水的浸泡，室內(nèi)斷電，一片黑暗；更讓人反胃的是，房間里還彌漫著陣陣下水道惡臭，令人窒息。
剛出差回來的婁女士本已疲憊不堪，又看到本來好端端的房子變成這副光景，簡直怒不可遏�；叵肫饋�，從她自2008年入住小區(qū)以來，倒灌的現(xiàn)象就時(shí)有發(fā)生，每每雨季，便有廚房水倒灌到家里來，而這次“規(guī)模”更驚人了。后通過跟鄰居了解也得知，自己并不是此次倒灌事件的唯一受害人。住在101室的鄭女士遇到類似的狀況，櫥柜吊頂和瓷磚等都受到不同程度的受損破壞。當(dāng)時(shí)的狀況，用鄭女士的原話講可謂“恐怖”：拆開部分扣板，發(fā)現(xiàn)污水來自房頂，而滲水處無任何水管或下水管。
據(jù)調(diào)查，類似婁女士家發(fā)生的這種損失慘重的倒灌現(xiàn)象，其實(shí)已經(jīng)在小區(qū)開始入住的幾年內(nèi)發(fā)生過好幾回。
更令業(yè)主氣憤的是，事發(fā)后上海金地物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱“金地物業(yè)”)居然擺出一副強(qiáng)人姿態(tài)，強(qiáng)調(diào)他們買了公共責(zé)任險(xiǎn)——所有損失都應(yīng)該是按照保險(xiǎn)公司的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算和賠付。言下之意，他們公司沒有其他任何賠付義務(wù)，要將所有的責(zé)任推給第三方保險(xiǎn)公司去承擔(dān)。
公共責(zé)任險(xiǎn)是責(zé)任保險(xiǎn)中獨(dú)立的、適用范圍最為廣泛的保險(xiǎn)類別，它規(guī)定在保險(xiǎn)期限內(nèi)，被保險(xiǎn)人在本保險(xiǎn)單明細(xì)表列明的范圍內(nèi)，因經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)生意外事故，造成第三者的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)向被保險(xiǎn)人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。這里的“意外事故”，指的是不可預(yù)料的以及物業(yè)無法控制并造成物質(zhì)損失或人身傷亡的突發(fā)性事件。
按照保險(xiǎn)公司的定損清單，地板、櫥柜、屏風(fēng)、單人床等一切家具的損失金額必須算上折舊率。然而，一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題擺在面前，如果重新購置這些家具，將是一筆重大損失，兩者差額至少3萬元。
與金地物業(yè)進(jìn)行時(shí)間上的較量實(shí)在傷不起。101室的鄭女士最終在8月底與金地物業(yè)簽訂一份賠償協(xié)議書——協(xié)議書上只承諾賠償直接損失10250元。而撇清責(zé)任之后，其它任何維修及補(bǔ)償責(zé)任，任何因?yàn)槁┧l(fā)的如延誤入住的房屋空置費(fèi)以及誤工費(fèi)這些間接損失，拒不承擔(dān)。
常年倒灌并非天災(zāi)
倒灌現(xiàn)象既已出現(xiàn)多年，小區(qū)里很多用戶都已遭受禍害，而且此次自己家里的財(cái)產(chǎn)也遭受到重大損失，婁女士決心不再姑息——積極統(tǒng)計(jì)損失之余，她決定問清事實(shí)。究竟為什么會(huì)倒灌，是誰的責(zé)任，真的是“意外事件”嗎？
“下水道堵塞”，小區(qū)物業(yè)每次的解釋都止步于此，這次面對(duì)婁女士也不例外。金地物業(yè)的易經(jīng)理對(duì)《法人》記者理直氣壯地表示，疏通管道都是定期進(jìn)行的，物業(yè)公司在工作上并沒有失誤。
而當(dāng)《法人》記者反復(fù)追問倒灌原因時(shí)，上海市嘉定區(qū)房管局信訪辦工作人員給出的解釋也很“配合”：物業(yè)公司很盡職。負(fù)責(zé)此事調(diào)查的相關(guān)辦事處的工作人員都去看過相關(guān)工作記錄，此事發(fā)生之前，物業(yè)公司恪守與業(yè)主簽訂合同的相關(guān)條例——他們定期對(duì)下水道和暗井都做過檢查。
然而，《法人》記者反復(fù)追問下水道倒灌的原因，卻始終得不到正面回應(yīng)。
與此相反，在采訪過程中，多名投訴對(duì)象都向《法人》記者反映，清理水管的工人有多次提醒下水道的堵塞是設(shè)計(jì)的時(shí)候與另外一條水管平衡導(dǎo)致的。這個(gè)關(guān)鍵的信息一旦被證實(shí)，意味著，這個(gè)溢水的問題并不是意外，也不是物業(yè)管理公司在管理過程中有疏失，而是開發(fā)商負(fù)有全部責(zé)任——因?yàn)榉孔咏Y(jié)構(gòu)存在問題。
這就不難理解金地物業(yè)為什么寧可“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，也不愿意把原因查明。開發(fā)商金地(集團(tuán))股份有限公司，正是金地物業(yè)的總部。
整件事輪廓此時(shí)清楚浮現(xiàn)：房地產(chǎn)商賺滿腰包后，卻將房子遺留的問題推給后期服務(wù)的下屬物業(yè)公司。物業(yè)公司用很少的保險(xiǎn)金額購買公共責(zé)任險(xiǎn)后，便把問題定性為“突發(fā)性事件”，由保險(xiǎn)公司背黑鍋。
開發(fā)商難逃責(zé)
房地產(chǎn)商取得暴利后，將問題推給物業(yè)公司，物業(yè)公司用很少的保險(xiǎn)金額去購買公眾責(zé)任險(xiǎn)。而房地產(chǎn)商作為源頭，卻總被遺忘。
“房屋本身結(jié)構(gòu)不合理，是開發(fā)商本身的過錯(cuò)，給住戶造成損失，應(yīng)由開發(fā)商賠償全部損失。”廣東深大地律師事務(wù)所律師李剛對(duì)《法人》記者說。但他同時(shí)提醒，這應(yīng)在收樓之日起兩年內(nèi)提出。否則，業(yè)主可能喪失請(qǐng)求開發(fā)商維修和賠償損失的權(quán)利。
對(duì)于這種說法，老住戶隋女士則認(rèn)為當(dāng)發(fā)生倒灌現(xiàn)象時(shí)，物業(yè)公司只是積極地配合疏通下水道，并沒有清查原因——住戶一開始并沒有意識(shí)懷疑是房子結(jié)構(gòu)本身，而且前幾年的時(shí)候下水道倒灌現(xiàn)象并不突出，這些都讓業(yè)主們忽略了事件的嚴(yán)重性。
對(duì)此李剛律師補(bǔ)充了關(guān)鍵一點(diǎn)：物業(yè)公司有檢查維修房屋及其附屬設(shè)施的義務(wù)，知道或者應(yīng)該知道房屋結(jié)構(gòu)不合理，應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主；因怠于檢查或者怠于通知致使業(yè)主錯(cuò)過向開發(fā)商主張權(quán)利的時(shí)間，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
也就是說，如果是金地物業(yè)沒有檢查房屋，或者是檢查出來原因卻沒有及時(shí)通知住戶的話，都得賠償，而絕不能讓“公共責(zé)任險(xiǎn)”成為免責(zé)金牌。
房產(chǎn)出了質(zhì)量問題，開發(fā)商和物業(yè)公司通常都想盡辦法規(guī)避法律責(zé)任。李剛律師認(rèn)為，如果開發(fā)商偷工減料使房屋產(chǎn)生質(zhì)量問題，并且造成第三者損害，房地產(chǎn)公司也是負(fù)有賠償責(zé)任的。作為物業(yè)公司，如果盡了檢查義務(wù)，但未能發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，則物業(yè)公司不應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。
如果物業(yè)公司未盡職檢查，能發(fā)現(xiàn)瑕疵而未發(fā)現(xiàn)，或者發(fā)現(xiàn)了也未維修，給第三者造成損失，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這個(gè)時(shí)候，保險(xiǎn)公司也應(yīng)為物業(yè)公司的過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任，也就是前面提到的公共責(zé)任險(xiǎn)。
對(duì)于房產(chǎn)商，李剛律師指出，更嚴(yán)重的問題在于，如果把整個(gè)邏輯再推演一下，就變成：房產(chǎn)公司把房子品質(zhì)建得差一點(diǎn)，那么物業(yè)公司用于修繕彌補(bǔ)這些品質(zhì)差的部分費(fèi)用就會(huì)升高，那么能夠投入到服務(wù)的數(shù)量少了。換言之，開發(fā)商的作惡后果，通過這種方式，也就嫁接到了購房者頭上。而這，已然成為房產(chǎn)界縮減成本的不二良方。
房產(chǎn)商姿態(tài)向來強(qiáng)勢，又習(xí)慣往正為業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)公司身上推卸責(zé)任。久而久之，便給政府監(jiān)管部門形成一種思維定勢——在追責(zé)過程中，房管部門從來都忽略房產(chǎn)商。要不是有這條下水道，這樣隱蔽的作惡永遠(yuǎn)不會(huì)被提起。
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