8個(gè)月4000億：賣地收入創(chuàng)新高

　　張曉玲

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控5個(gè)月，賣地收益不降反升。

　　截至9月9日，全國11個(gè)重點(diǎn)城市今年以來的土地出讓金收入達(dá)到3993億元，在今年約66%的時(shí)間里，已經(jīng)取得了相當(dāng)于去年全年76%的收入。

　　這還是在今年以來土地供應(yīng)總量較低的形勢下取得的，顯示地價(jià)上漲顯著。

　　這是本報(bào)記者綜合這11個(gè)城市土地部門公布的數(shù)據(jù)(見轉(zhuǎn)版附表)，以及中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)后得出的結(jié)果。這11個(gè)城市2009年全年的土地出讓金收入是5278億元。

　　并且，進(jìn)入9月份以來，伴隨商品房市場回暖，各地政府推地?zé)崆楦邼q，土地市場急劇轉(zhuǎn)熱，全國接連拍出數(shù)幅“地王”。照此勢頭，今年的土地出讓金收入達(dá)到乃至超過2009年完全有可能。

　　而接下來便是每年傳統(tǒng)的四季度土地供應(yīng)高峰，業(yè)內(nèi)擔(dān)心，在地價(jià)與房價(jià)相互作用下，市場反彈縱深加劇，房地產(chǎn)調(diào)控的下一步走向值得關(guān)注。

　　土地市場爆發(fā)9月行情

　　土地市場進(jìn)入9月之后的爆發(fā)力，來得有點(diǎn)突然。

　　截至16日，僅上海、廣州、武漢、南京四個(gè)城市9月份就出讓了5幅地塊，總價(jià)達(dá)到150億元。其中，由越秀城建奪得的廣州番禺地塊，溢價(jià)率達(dá)到80%；九龍倉奪得的上海陸家嘴(17.18,0.10,0.59%)濱江地塊，樓面地價(jià)達(dá)到35490元/平方米。

　　不過，與去年同期相比，今年以來土地供應(yīng)總量仍然較低。11個(gè)城市僅完成2010年商品住宅供地計(jì)劃的47%，一線城市除上海外，只完成全年計(jì)劃的兩至三成。在接下來的時(shí)間里，一線城市推地壓力較大。相對地，個(gè)別二線城市完成情況較好，天津、長春已提前超額完成商品住宅供地計(jì)劃。

　　和2009年相比，盡管推地不多，多數(shù)城市土地出讓金收入?yún)s甚為可觀，截至9月9日，北京、上海、成都、武漢實(shí)際供應(yīng)土地面積在只有2009年供應(yīng)水平的3至5成的情況下，卻取得了相當(dāng)于2009年水平82%-116%的土地收入。

　　“這說明地價(jià)上漲顯著，土地市場過熱的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)。”保利地產(chǎn)(11.01,0.07,0.64%)董秘岳勇堅(jiān)舉例說，比如廣州番禺地塊，曾是金地退掉的地王，而今重新出讓，地塊規(guī)劃不如之前，價(jià)格反而多出了1000多元/平方米。

　　深諳拿地規(guī)則的岳勇堅(jiān)認(rèn)為，過熱不是個(gè)別現(xiàn)象，而是全國性的，本輪調(diào)控周期內(nèi)，全國土地和銷售市場變化幾乎是同步的。

　　年底高價(jià)地更多？

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策對土地市場不是完全沒有起過作用。特別是4月份“新國11條”之后，各地政府推地一度謹(jǐn)慎，地價(jià)一度低迷。

　　在北京土地出讓將不再遵循價(jià)高者得的原則，而是更多采用綜合評標(biāo)方式后，北京4月底推出的房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村地塊，因高出地塊價(jià)格上限而流拍。

　　隨后，上海、杭州、南京接連出現(xiàn)流拍，或以微弱超出底價(jià)成交的地塊。

　　岳勇堅(jiān)透露，這一時(shí)期被部分開發(fā)商視為抄底良機(jī)。在此期間，保利地產(chǎn)花費(fèi)400億元購入土地；萬科、恒大等也大幅增加土地儲(chǔ)備，拿地資金均在百億以上。

　　“這個(gè)時(shí)候買‘面粉’是合適的。”萬科董秘譚華杰表示，開發(fā)商即便虧本賣“面包”然后去買“面粉”，也不虧。

　　但是調(diào)控政策的執(zhí)行效果并沒有持續(xù)多久。中原地產(chǎn)研究中心有關(guān)人士表示，全國土地市場在經(jīng)歷了5、6、7三個(gè)月份的低迷后，從8月開始強(qiáng)勢反彈。政府企圖通過大規(guī)模供地抑制地價(jià)的目標(biāo)，沒有實(shí)現(xiàn)。

　　北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，最近出現(xiàn)全國性的土地市場升溫，主要原因是經(jīng)過5個(gè)月的宏觀調(diào)控，商品房成交又出現(xiàn)了全面回暖的跡象，開發(fā)商開始有信心拿地；而萬科、保利、綠地等大型開發(fā)商經(jīng)過降價(jià)促銷后，資金也很充裕。

　　“市場好了，政府自然要推地，而且是好地。”一家大型央企地產(chǎn)商負(fù)責(zé)拿地的人士告訴本報(bào)，地方政府推地的節(jié)奏和策略，“絕對值得玩味”。

　　新政后市場低迷，各地方政府也減緩了供地節(jié)奏，同時(shí)調(diào)整計(jì)劃加大政策性住房用地供應(yīng)量，這勢必導(dǎo)致商品房住宅用地相對減少，價(jià)格高企。一旦市場回暖，優(yōu)質(zhì)土地自然備受追捧。

　　而四季度的傳統(tǒng)供地高峰季節(jié)即將到來。公開信息顯示，北京中服地塊、上海長風(fēng)地王等熱門地塊將于近期入市。本周末，南京將出讓的兩幅土地，僅出讓底價(jià)就超過200億元。

　　各地的新城和郊區(qū)也不甘寂寞。北京大興區(qū)未來數(shù)月內(nèi)將有13幅經(jīng)營性土地入市，總建筑面積達(dá)387萬平米，均為交通便利、配套齊全之地。

　　中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，后續(xù)土地將維持放量供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊在開發(fā)商的追捧下，將可能產(chǎn)生更多的高價(jià)地。

　　調(diào)控成敗面臨秋季大考

　　地王接二連三地重出市場，引發(fā)了對房地產(chǎn)調(diào)控成敗的關(guān)注。

　　“相對來講，房價(jià)對地價(jià)影響是強(qiáng)作用，地價(jià)對房價(jià)是弱作用。”譚華杰認(rèn)為，地價(jià)是開發(fā)商出于未來的預(yù)期倒推得來的，在房價(jià)上漲周期內(nèi)，地價(jià)對房價(jià)的影響甚小。

　　但地價(jià)對房價(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)仍不可忽視。一個(gè)例子是，去年5月22日，富力地產(chǎn)奪得廣渠路地塊后，樓面地價(jià)超過15000元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊二手房價(jià)在20000元左右，地塊拍出后，廣渠路雙井一帶二手房業(yè)主立即坐地起價(jià)。

　　“目前暫時(shí)還未出現(xiàn)地價(jià)推高房價(jià)的跡象。”張大偉說，“可是一旦接下來高價(jià)地出讓現(xiàn)象越來越普遍，那就不一樣了。”他預(yù)計(jì)，在當(dāng)前形勢下，嚴(yán)厲的調(diào)控手段短期內(nèi)不會(huì)放寬，甚至可能加碼，開發(fā)商需謹(jǐn)慎對待后市。

　　事實(shí)上，國家高層和官方傳媒近期頻頻表態(tài)，以宣示堅(jiān)持調(diào)控的決心。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在7月13日到21日的短短8天內(nèi)先后兩次強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作。

　　而《人民日報(bào)》也在本周四發(fā)表文章，針對“近期一些地區(qū)超乎尋常的回暖跡象”指出，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期，必須繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。如果在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)有政策收效不明顯，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況變化及時(shí)采取更有力的措施。

　　“5個(gè)月的調(diào)控走到現(xiàn)在，短期性的政策僅僅是壓制，并沒有根治樓市頑疾。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云分析說，出于對未來的利潤預(yù)期看好，土地、房屋的需求主體就會(huì)積極入市，推高價(jià)格。

　　因此，他認(rèn)為除了高壓政策外，應(yīng)該加大釋放一些影響市場預(yù)期的信息，公布一些計(jì)劃和解決的路徑，比如房產(chǎn)稅、物業(yè)稅醞釀的進(jìn)展，讓人們認(rèn)識(shí)到未來持有過多房產(chǎn)的高成本和高風(fēng)險(xiǎn)。