北京人河北購房進入五成首付時代
這是不少“北漂族”的看房心理軌跡：從2007年起，相信房價會回到自己的承受范圍之內(nèi)，錯過了2008年的抄底，熬到了2010年的調(diào)控，還沒看到房價回到自己承受的范圍�！『芏啾逼蛔鍨榱肆粼诒本罱K選擇了妥協(xié)——去燕郊看看。
但是，現(xiàn)在連妥協(xié)的機會都幾乎沒有了。
兩三個月前，河北燕郊等地開始對外地戶籍的人口實行限制政策。工、農(nóng)、中、建四大銀行的放貸都已經(jīng)“卡”到了首付五成，利率1.1倍的關(guān)鍵點上。
對于不少動了念頭到河北買房的人來說，首付增加一兩萬元就是一個不小的負擔(dān)，更何況現(xiàn)在首付和月供都大幅上漲了。“北漂族”可能會由主動租房、河北購房轉(zhuǎn)入到被迫在京租房甚至返鄉(xiāng)購房了。
“關(guān)卡”
首付五成，利率1.1倍
到燕郊買房的門檻提高了，到固安買房也沒那么輕松了。近期，河北界內(nèi)幾個北京人購房的熱點區(qū)域都調(diào)高了異地人購房的門檻。記者多方打聽，得到的確切消息是：四大銀行正規(guī)的房貸渠道都嚴(yán)格執(zhí)行五成首付、1.1倍利率的新政策。
9月14日，記者致電河北省銀監(jiān)局，其工作人員表示，這是當(dāng)?shù)貫榱隧憫?yīng)國家對樓市調(diào)控而出的政策，目的在遏制投資打擊炒房，目前已經(jīng)收到明顯效果，未來“隨著政策隨時調(diào)整”。
同一天，記者專程前往最受北京人關(guān)注的燕郊樓市進行了核實，從河北省銀監(jiān)局、當(dāng)?shù)貒秀y行、主流在售樓盤，得到的答復(fù)很明確、很一致：外地人購房首付五成，利率上浮10%，三套房不貸。對于香河、固安、廊坊等北京人也有涉足的河北區(qū)域，記者的咨詢也得到了相同的答復(fù)。
不過，和往常一樣，各地的開發(fā)商均有對策應(yīng)付：和地方的商業(yè)銀行或信用社合作，爭取做到三成首付；有的開發(fā)商可以在短期內(nèi)提供首付墊資服務(wù)，最大的幅度為兩成。不過，對于買房者而言，這樣的樓盤在位置、戶型、樓盤口碑方面就需要多一個心眼了。因為記者在調(diào)查的過程中，感覺“限外令”大多嚴(yán)絲合縫，這是當(dāng)前河北樓市的基本特征，能貸到“優(yōu)惠”的樓盤，并非主流。
影響
北京人赴河北購房熱情顯著消退
自從這一輪樓市新政以來，北京人在河北鄰京地區(qū)的購房熱情就顯著消退。在燕郊，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯降幅，如燕郊的房價已經(jīng)降到今年年初的水平，而在“限外”令的進一步影響下，業(yè)界預(yù)期這里的房價會進一步下降。
對于北京人購房比例不算太高的廊坊區(qū)域，當(dāng)?shù)匾晃恢放崎_發(fā)商也承認(rèn)，追隨自己多年的異地投資客現(xiàn)在出現(xiàn)了很明顯的猶豫情況。在他看來，“限外”令的嚴(yán)格執(zhí)行，更多的影響可能在心理層面，不僅影響外地人，也影響本地人對當(dāng)?shù)胤績r的信心。
“北京人如果動了念頭到燕郊、固安買房，肯定不會是承受能力很強的人”，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強表示，“因而，在房價相比北京低一截的河北，銀行一把外地人的首付、利率門檻提高，外來購房者的反應(yīng)就十分敏感。”
以一套90平米、售價7000元/平米的戶型為例，目前新的五成首付的門檻，相對于原來的兩成而言，提高了近20萬元，相當(dāng)于一個月收入5000元的白領(lǐng)三四年的收入。對于一個剛夠兩成首付的人來說，購房計劃就得推遲三四年了(考慮房價不變的情況下)。
后市
北京租賃市場壓力值得關(guān)注
陳國強表示，河北的“限外”令會讓北漂一族被迫租房，而其選擇的區(qū)域可能主要是城市外圍地區(qū)。這一點得到我愛我家副總裁胡景暉等人的認(rèn)可。理由是如果樓市長期以僵持的狀況出現(xiàn)，租賃市場給租房人帶來的壓力會有增大的風(fēng)險。
不過，由于租賃區(qū)域的外延，加上近期租金呈現(xiàn)回落的趨勢，短期內(nèi)難以有明顯波動。
陳國強認(rèn)為，各地紛紛收緊信貸政策，和8月份以來樓市的成交量抬頭有直接的關(guān)系，宏觀調(diào)控的效果遲遲不顯現(xiàn)，會讓很多人坐不住。“也許政策確實需要時間，也許政策還不夠嚴(yán)格，也許樓市還有其他問題影響房價，但是效果不明顯對各方心態(tài)的影響是很明顯的。在等待效果出現(xiàn)的時間內(nèi)，要維持市場的穩(wěn)定，就必須持續(xù)維持高壓態(tài)勢，必要時還必須繼續(xù)加碼，進行二次調(diào)控。目前出現(xiàn)的‘限外’，可能算是一次‘預(yù)演’。”
在胡景暉和陳國強等業(yè)界人士看來，在調(diào)控房價的同時，政府還要有對租金的上漲有足夠的準(zhǔn)備，因為租賃價格對于無力購房的人而言，影響更直接，而且沒有退路。“政府的公租房供應(yīng)量和覆蓋面會不斷加大”，陳國強表示。
■ 記者調(diào)查
香河 五成首付“殺傷力”強
“首付盡量高，利率可優(yōu)惠”
“非廊坊市戶口，不管你買一手還是二手房，不管你是首次還是二次置業(yè)，統(tǒng)一都要首付50%，利率1.1倍，無論本地還是外地買家，第三套房都不給貸款。”工行香河支行工作人員9月14日告訴記者，“這是國家政策，已經(jīng)執(zhí)行了很長時間”。
據(jù)了解，由于審查嚴(yán)格，四大國有銀行在香河的各分支機構(gòu)目前執(zhí)行“限外”沒有太大區(qū)別，最多只是因貸款年限不同利率有微小差異，“現(xiàn)在本地戶口想辦成三成首付也要提供許多證明，最近我們要求首付盡量高，利率上可以有優(yōu)惠，不然總行審批通不過，打回來重做很麻煩”。
新盤價格比預(yù)期低兩千多
在北京高房價擠出效應(yīng)下，買不起房的剛需們越走越遠，已踏進河北的燕郊、固安等。在香河，開發(fā)商喊出了“通州的通州”、“三年前的燕郊”的口號，萬科、富力、萬通等品牌開發(fā)商紛紛進駐，當(dāng)?shù)亻_發(fā)量大增，樓盤林立，其中北京的客戶比例遠遠超過本地客戶，“限外”令對當(dāng)?shù)貥鞘袣κ謴姶蟆?/p>
“我們現(xiàn)在改賣北京的項目了。”當(dāng)記者撥通香河樓盤北京嶺郡ONE宣傳冊上北京區(qū)號的售樓電話時，銷售人員這樣說。據(jù)介紹，限制外地人買房的政策出臺后，明顯感到香河項目的銷售速度慢了下來，公司認(rèn)為更多是市場整體形勢的原因，“營銷上一直沒什么大動作，因為想不出什么好辦法”。近期由于公司股東旗下位于北京海淀區(qū)四季青橋東南的四季會開售，因而香河項目原來使用的北京電話號碼就被新盤使用。
而當(dāng)?shù)亻_發(fā)商做的大盤香語世界城更是遭遇“跳水”。首期開盤時間從5月拖到8月，再延到10月，預(yù)計均價4800元/平米，這比5個月前宣傳的單價7000元大幅下降了兩千多元。該項目銷售人員還告訴記者，現(xiàn)在交1000元排號費，10月2日開盤時先打9.7折，貸款再打9.9折，一次性付款則9.7折，加上開盤日的優(yōu)惠，預(yù)計均價在4200元/平米左右。
除了普通住宅外，同樣以北京客、投資客為主要購買人群的別墅項目也受到明顯影響。大運河孔雀城銷售人員告訴記者：“新政后，我們項目成交案例中很多都是一次性付款，只有1/3是貸款”。據(jù)其介紹，開發(fā)商為取得銷量，讓利幅度非常大，如目前疊拼的均價是6500元—7500元/平米，公司實行總房款減8萬元，一次性付款再打9.5折，算下來均價僅六千元出頭。
燕郊 “限外”后房價降三五千 四大行嚴(yán)格執(zhí)行新房貸
“外地戶口在燕郊購房做貸款，無論是首次還是二次置業(yè)都一樣，首付50%，利率比基準(zhǔn)利率上浮10%，三套房不放貸。”9月14日，工商銀行(3.96,-0.01,-0.25%)廊坊市燕郊支行工作人員告訴記者，該政策從7月開始在燕郊四大銀行嚴(yán)格執(zhí)行。
記者在燕郊迎賓路上走訪了工行、建行、農(nóng)行的房貸部門，都得到與上述一致的回答。
農(nóng)行三河市燕郊支行員工表示：“原則上外地人(即使河北其他地市的戶口)都要按這個政策走。但如果在本市工作，能拿出一年社保繳費證明，首付可降低一點，但利率不變。”據(jù)介紹，目前本地戶口(廊坊市)購買首套房為普通住宅時，首付三成，利率8.5折，首付四成，利率7.5折；本地戶口二次置業(yè)者的首付、利率則與外地買家相同。
燕郊房價重回七八千元水平
“燕郊30萬置業(yè)者中來自北京的占了20萬。”天洋城一名置業(yè)經(jīng)理告訴記者，這一輪樓市調(diào)控后，燕郊樓市先是出現(xiàn)只看不買的人多了，現(xiàn)在來看房的人還是少了些，“區(qū)域內(nèi)20多個項目又開始雇人在930車站旁拉人”。
中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，對于沒有實體經(jīng)濟支撐的燕郊，“限外”相當(dāng)于限購，這是最近樓市一波熱銷行情中燕郊表現(xiàn)平淡的原因。
記者在現(xiàn)場看到，看房人基本都是北京人或“北漂”。其中一位父親是為兒子成家而讓出北京住宅，到燕郊另置房產(chǎn)的。“對不少像我這樣的剛需族而言，如能抄底，首付的提高還尚可接受。”一位購房者說。
今年3月，天洋城均價不過7000元/平米，新政出臺后，5月以13000元/平米入市，現(xiàn)在已降至7800元/平米；星河185從每平米11000元降至8000元，正計劃再推出幾套特價房。其銷售員對看房者最常講的話是：“政策取消后，就不會是這個價格了。”
個別樓盤有“對策”
雖然大多數(shù)樓盤表示“限外令”嚴(yán)絲合縫，但仍有個別活絡(luò)的樓盤迅速有了“對策”。
“我們昨天剛辦成一單，外地戶口首次置業(yè)30%的首付，1.1倍利率。”安馨麗景的銷售人員表示，由于該項目地處離燕郊中心10公里遠的大廠縣城區(qū)域，政策執(zhí)行不像燕郊那么嚴(yán)格，因而貸款得以被建行大廠分行審批通過。
據(jù)該銷售人員介紹，即使國有銀行收緊審批，也可從農(nóng)村信用合作社等機構(gòu)找到機會的。“我們也不敢打保票，開發(fā)商會協(xié)助外地戶口首次購房的買家申報三成至五成的首付，利率1.1倍。如果低于五成的申請沒有獲通過，購房者需補足首付款。”
然而，燕郊上上城的銷售人員十分自信：“我能保證辦下三成首付�，F(xiàn)在政策緊，燕郊四大行都不做，只有我們可以通過農(nóng)信社辦下三成首付。因為我們是燕郊最大的開發(fā)商。”
記者以購房者身份找到與上上城合作的三河市農(nóng)村信用社咨詢，工作人員承認(rèn)確有其事，“之前好多都是這樣做的”。當(dāng)記者表示想詳細了解如何辦理時被拒絕了，“必須由銷售員帶著購房者前來辦理手續(xù)時才能詳細講解如何操作。”
“開發(fā)商說的話不能全信，到時候定金交了，貸款辦不下來，總是客戶吃虧。”燕郊某經(jīng)紀(jì)機構(gòu)人員提醒，上上城二季、三季仍有大量尾盤，銷售的許諾具有一定風(fēng)險。
廊坊 當(dāng)?shù)厝祟A(yù)期房價下行
首付三成起付
“不在本地工作，沒有工資和保險證明，首付需要五成，利率提高到1.1倍”，在多次與同事確認(rèn)后，廊坊工商銀行房貸業(yè)務(wù)部門的一位工作人員向記者確認(rèn)了該區(qū)域政策變化的消息。他表示，出于穩(wěn)定樓市的考慮，銀行部門應(yīng)政府的要求，對樓市下了“重拳”，整個河北的國有銀行可能是大同小異。
“要求首付五成已經(jīng)有一段時間了，有的銀行可以對首付要求降低一點，但是起碼也要三成，利率也有提高。”一位廊坊的開發(fā)商銷售負責(zé)人透露了當(dāng)前的購房貸款現(xiàn)狀。
他表示，盡管房貸政策沒有外界所說的那樣收緊，但最近幾個月銷售壓力增加很明顯，“河北‘限外’政策不僅影響到北京人購房，本地人可能也會覺得房價會下行，不少過去在售樓處登記的看房人現(xiàn)在都說暫不過去看房了。”
投資客多全款買高端樓盤
記者咨詢了廊坊市另外一些在售樓盤售樓處，當(dāng)?shù)氐匿N售人員表示，對于普通住宅而言，目前北京人到廊坊購房比例相對并不高，相比之下燕郊、香河的樓盤的比例更高一些，其受到的影響更明顯；而在廊坊一些知名的投資性樓盤、高端樓盤中，北京人購房的比例較高，他們大多是追隨一些知名開發(fā)商進入廊坊的，他們的購房實力比較強，不太依賴銀行貸款，不少是全款購房。而且他們會依據(jù)自己的判斷購房，如長期看好樓市的價格、擔(dān)心通貨膨脹等，因而不一定會隨大流而觀望。
對于今后的價格策略，多個樓盤負責(zé)人表示，會維持當(dāng)前的價格水平，并適時推出折扣優(yōu)惠。當(dāng)?shù)劂y行人士表示，“目前的限制政策是維持房價穩(wěn)定的需要，主管部門并沒有明確要求，政策松動的可能性也存在。一些開發(fā)商對此也心存觀望，因而近期廊坊房價難有大的變化。”
■ 記者手記
河北“限外”或加速“京漂”返鄉(xiāng)購房
河北的樓市與北京人產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，得益于其地理優(yōu)勢，先是燕郊大熱，隨后香河也受到了青睞；固安的樓市今年以來也受到一些來自大興區(qū)的人群的關(guān)注。最近一年多，由于燕郊樓市的波動，和前期置業(yè)者對居住環(huán)境的實地體驗，北京人在異地購房的熱情有所降溫，變得更加理性。
房子最終是用來住的，無論是投資還是自住買房，如果房子不適合居住，則很難長久受到關(guān)注，這應(yīng)該是河北樓市從燕郊得到的啟示。燕郊的交通環(huán)境、生活配套問題對于北京上班族生活、工作的制約很顯然；缺乏知名的大型開發(fā)商支持，追隨北京漲價的信心基礎(chǔ)比較薄弱。這兩大問題在廊坊和香河可能會有所改善，但加上目前樓市的限購等綜合調(diào)控政策，使得越來越多的“京漂”開始重新考慮在北京過租房生活，一方面觀望樓市的價格調(diào)整，一方面尋求事業(yè)的突破。
而還有相當(dāng)一部分人可能還在盤算自己的最壞打算：在自己難以在北京“漂”下去的時候，如租金進一步上漲，房價未見下調(diào)，事業(yè)難以突破的情況下，他們需要為自己找一個立足之地，這個地方不太可能是與他們的生活和工作都關(guān)聯(lián)不大的河北(除了當(dāng)?shù)厝?，而是自己的戶籍所在地的二三線城市。返鄉(xiāng)購房，有自己的生活與工作圈子，有熟悉的環(huán)境。
而即使是能承受租金的北漂一族，如果房價繼續(xù)堅挺，房產(chǎn)保值效果勝過銀行存款，在北京掙錢，購買戶籍地在二三線城市的房產(chǎn)用于保值與養(yǎng)老，也是一個不錯的選擇。而由于此類人群在一線城市的數(shù)量會隨房價的上漲而擴大，未來二三線城市的“返鄉(xiāng)購房”會成為一個熱點。
固安 開發(fā)商愿墊兩成首付
七成買家來自北京，觀望較濃
“國家調(diào)控樓市后，河北省就開始實行限制外地人購房的政策，主要針對北京人。因為去年燕郊、香河、固安三地的房價上漲得很快。”固安當(dāng)?shù)匾幻_發(fā)商告訴記者，目前“外地人首付五成，利率1.1倍”的政策在河北省各區(qū)域都普遍得到了比較嚴(yán)格的執(zhí)行。
據(jù)他介紹，隨著北京南城的建設(shè)和大興區(qū)域成為熱點，和大興只隔著一條永定河的固安搭上了順風(fēng)車，目前固安在售樓盤的均價在5500元—6000元/平米之間。
過去一年間，固安的房價從每平米3000元猛漲到了6000元，“現(xiàn)在30多個樓盤都在等預(yù)售行可證，希望趕在10月銷售。”該人士表示，明年固安的樓盤還將集中釋放，開發(fā)商幾乎將一切希望都寄予北京客身上。
該開發(fā)商表示，從去年他們公司做的市場調(diào)查數(shù)據(jù)來看，固安購房者中至少有七成以上是在北京工作的外地戶籍人員，以首次置業(yè)為主，他們看重的是固安的低房價。“比起香河至少每平米便宜1000元，但目前市場觀望情緒較濃，情況不容樂觀。”
墊付、優(yōu)惠意在吸引買家
當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹，“首付比例提高到五成，利率1.1倍”對廣大剛需族而言，首付門檻至少提高數(shù)萬元，因而帶來濃郁的觀望氣氛。開發(fā)商除了加大促銷力度推盤外，還有實力較強的大開發(fā)商表示可以為客戶墊資首付兩個月。
“首付想做30%，只能是廊坊市戶口首次置業(yè)，并提供一年社保繳納證明和一年完稅證明，利率能打8.5折”永定河孔雀城銷售人員說：“我們項目一直是非普通住宅，新政出臺后就執(zhí)行五成首付，如果客戶一時籌不出那么多錢，也可以先交30%的首付，我們可以先墊資，但必須在兩個月內(nèi)還清”。
據(jù)了解，永定河孔雀城為固安第一大項目，建筑面積達500萬平米，產(chǎn)品有大堡、聯(lián)排、疊拼等，本周六將推出新開盤房源，所有優(yōu)惠相加達到“認(rèn)籌金卡2萬抵15萬，開盤當(dāng)天再減1萬”。
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